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高管被批捕!美的置业千亿过后能走多远?

摘要:负债、发债、反腐,楼市下半场更需要抓内部管理(欢迎关注杠杆游戏)

 

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

反腐年年有,今年特别多,杠杆游戏说的是房企。

前段时间万达反腐轰轰烈烈,涉及集团公司、区域公司20多号人。后来,万达报警,2名高管被带走,还有一名高管出逃美国,其余基层违规员工被直接开除。

接下来是融创、朗诗、雅居乐……

最近是美的置业。

 

公告称,代某、胡某某已被当地公安机关采取刑事强制措施,代某更是被依法批准逮捕。胡某某目前未宣布被逮捕,美的置业决定对其进行开除处理,并处经济负激励17万元。

地产反腐风暴空前,仅仅只是个例吗?杠杆游戏看了下美的置业这家公司的情况,或许有借鉴意义。

 

  1. 千亿的付出和代价

也是前几天,美的置业官网发布了,其今年前9个月的销售数据,连同其合营企业和联营公司的合同销售金额为人民币708亿元,同比增长约21.65%,相应的已售建筑面积约为694.9万平方米,同比增长约20.89%。

完成全年销售目标的70.8%,成绩算不错。

没有意外的话,今年的美的置业应该是能晋级千亿俱乐部的。杠杆游戏认为,这值得庆祝。

 

为了用充足的粮食和子弹,打赢规模竞赛,过去拿地颇为保守,或蜷缩某区域的部分房企,都开始加快拿地节奏,向规模发起冲击。

今年的美地置业“野心勃勃”,从拿地态度上,就能看出来。尤其上半年,高溢价拿地频繁。

公开信息显示,上半年,美的置业高溢价拿过的地就有:江苏徐州,总价16.02亿元,溢价率73%;江苏常州,总价11.7亿元,溢价率55.17%;浙江宁波,拿地溢价率约86.6%;湖南衡阳,拿地溢价率为44%;武汉,拿地溢价率为72.9%……

这个溢价率,放在二三年前可能还算低,但在今年,恐怕算是惊人的。尤其看美的置业的高溢价拿地城市,不乏三四线城市的身影。

土地储备是房企赖以生存的粮仓,是攻城略地的子弹。尽管房企拿地态度和节奏,受市场影响波动较大,某种程度上,要扩张,也只能高溢价拿,毕竟房地产躺赚的时代已经过去了。

这就是进军千亿的必然付出和代价。

 

2、负债、发债、反腐

规模和负债,似乎是双生兄弟。千亿目标之下,债务压力往往更大,美地置业也没能例外。

美的最新的半年报显示,2019上半年负债总额为1861.66亿元,较2018年末的1537.35亿元上升21.10%。

美的置业上半年的资产负债率为87.1%,流动负债与非流动负债之间的比重也达到了152%。

此外,数据显示,美的置业的经营性现金流2016年至2018年分别为-55.53亿元、-73.57亿元和-166.15亿元。

2019年上半年,这一数字为-82.66亿元。美的置业在招股书中也坦言“负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力,并对其经营活动造成不利影响。”

在衡量财务结构稳定性的“净负债率”指标方面,半年报显示,美的置业截至今年6月30日的总现金及银行存款约为278.26亿元,总借款约为541.85亿元。

净债务与权益比率为95.6%,虽然相比2018年底的97.4%下降了1.8个百分点,但依然高位。

一般情况下,如果不想出现降价或借款违约,那么房地产企业只能去借新债来维持运营,比如发行债券,用信用债的形式筹集资金以度过难关。

此前的公开报道,美的置业发行了三只公司债,发行金额为37亿元。

 

债券融资的主要用途之一,可能也包括借新还旧。杠杆游戏就看到,今年7月,美的置业上市的17亿债券,似乎就是用来借新还旧。

其他两期期限3年的公司债券,也分别在今年上半年发行完毕,发行金额共计20亿元,票面利率分别为7%和6.5%。应该说,利率并不算很高,否则压力恐怕更大。

除了负债和发债,美的置业另一个关键词就是反腐。

有媒体者梳理发现,今年以来,美的置业已先后在2月和4月两次公布反腐处理公告。

此外,2018年美的置业风险控制中心查实违法违纪案件9起,涉及查处的违纪违法人员共19人,追缴非法所得近500万元。

3、楼市下半场更需要抓内部管理

还记得2018年业绩会上,美的置业交出了上市后的首份年报。彼时,美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示,美的置业是马拉松选手,无论在什么样的环境下都能走出自己的稳定长远发展之路。

血雨腥风面前,从来没有明哲保身。

跳出个案,放眼整个地产行业,这两年似乎都脱离不了:负债、发债、反腐。头部房企们在趁机攻城略地,强者恒强。中小型房企为了自保,也不得不加快步伐,不惜逆势扩张。

最近地产大鳄们各个高调“打老虎”,也是意味深长。

实话说,房企腐败也不是一两天了。房地产本来就是一个高杠杆的行业,开发商内部人员利用职务之便,就能撬动天价利益。

 

不知各位杆友,是否也有此感觉,近两年被曝出的地产反腐事件尤其多。

除了打虎凶猛的美地置业,还有如文初杠杆游戏提到的万达、融创、朗诗、雅居乐……

说白了,当行业进入下行周期,房企不能单纯依赖房价上涨,获取不菲利润时,内部管理优化的重要等级,便被提高了。

美的置业也好,其他房企也罢,房地产存量时代,可以预见以后房企的竞争会越来越激烈。以前可能风口上猪也能被吹上天,但往后,对不起,大势已去,好好守规矩,健全管理机制吧。

房企今后能走多远,内部管理也很重要。

这实际上是行业不断优化的过程,对我们所有人都是好事。从这个角度说,美的在狂奔时的反贪腐,是很有意义的。

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