摘要：负债、发债、反腐，楼市下半场更需要抓内部管理（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

反腐年年有，今年特别多，杠杆游戏说的是房企。

前段时间万达反腐轰轰烈烈，涉及集团公司、区域公司20多号人。后来，万达报警，2名高管被带走，还有一名高管出逃美国，其余基层违规员工被直接开除。

接下来是融创、朗诗、雅居乐……

最近是美的置业。

公告称，代某、胡某某已被当地公安机关采取刑事强制措施，代某更是被依法批准逮捕。胡某某目前未宣布被逮捕，美的置业决定对其进行开除处理，并处经济负激励17万元。

地产反腐风暴空前，仅仅只是个例吗？杠杆游戏看了下美的置业这家公司的情况，或许有借鉴意义。

1. 千亿的付出和代价

也是前几天，美的置业官网发布了，其今年前9个月的销售数据，连同其合营企业和联营公司的合同销售金额为人民币708亿元，同比增长约21.65%，相应的已售建筑面积约为694.9万平方米，同比增长约20.89%。

完成全年销售目标的70.8%，成绩算不错。

没有意外的话，今年的美的置业应该是能晋级千亿俱乐部的。杠杆游戏认为，这值得庆祝。

为了用充足的粮食和子弹，打赢规模竞赛，过去拿地颇为保守，或蜷缩某区域的部分房企，都开始加快拿地节奏，向规模发起冲击。

今年的美地置业“野心勃勃”，从拿地态度上，就能看出来。尤其上半年，高溢价拿地频繁。

公开信息显示，上半年，美的置业高溢价拿过的地就有：江苏徐州，总价16.02亿元，溢价率73%；江苏常州，总价11.7亿元，溢价率55.17%；浙江宁波，拿地溢价率约86.6%；湖南衡阳，拿地溢价率为44%；武汉，拿地溢价率为72.9%……

这个溢价率，放在二三年前可能还算低，但在今年，恐怕算是惊人的。尤其看美的置业的高溢价拿地城市，不乏三四线城市的身影。

土地储备是房企赖以生存的粮仓，是攻城略地的子弹。尽管房企拿地态度和节奏，受市场影响波动较大，某种程度上，要扩张，也只能高溢价拿，毕竟房地产躺赚的时代已经过去了。

这就是进军千亿的必然付出和代价。

2、负债、发债、反腐

规模和负债，似乎是双生兄弟。千亿目标之下，债务压力往往更大，美地置业也没能例外。

美的最新的半年报显示，2019上半年负债总额为1861.66亿元，较2018年末的1537.35亿元上升21.10%。

美的置业上半年的资产负债率为87.1%，流动负债与非流动负债之间的比重也达到了152%。

此外，数据显示，美的置业的经营性现金流2016年至2018年分别为-55.53亿元、-73.57亿元和-166.15亿元。

2019年上半年，这一数字为-82.66亿元。美的置业在招股书中也坦言“负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力，并对其经营活动造成不利影响。”

在衡量财务结构稳定性的“净负债率”指标方面，半年报显示，美的置业截至今年6月30日的总现金及银行存款约为278.26亿元，总借款约为541.85亿元。

净债务与权益比率为95.6%，虽然相比2018年底的97.4%下降了1.8个百分点，但依然高位。

一般情况下，如果不想出现降价或借款违约，那么房地产企业只能去借新债来维持运营，比如发行债券，用信用债的形式筹集资金以度过难关。

此前的公开报道，美的置业发行了三只公司债，发行金额为37亿元。

债券融资的主要用途之一，可能也包括借新还旧。杠杆游戏就看到，今年7月，美的置业上市的17亿债券，似乎就是用来借新还旧。

其他两期期限3年的公司债券，也分别在今年上半年发行完毕，发行金额共计20亿元，票面利率分别为7%和6.5%。应该说，利率并不算很高，否则压力恐怕更大。

除了负债和发债，美的置业另一个关键词就是反腐。

有媒体者梳理发现，今年以来，美的置业已先后在2月和4月两次公布反腐处理公告。

此外，2018年美的置业风险控制中心查实违法违纪案件9起，涉及查处的违纪违法人员共19人，追缴非法所得近500万元。

3、楼市下半场更需要抓内部管理

还记得2018年业绩会上，美的置业交出了上市后的首份年报。彼时，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，美的置业是马拉松选手，无论在什么样的环境下都能走出自己的稳定长远发展之路。

血雨腥风面前，从来没有明哲保身。

跳出个案，放眼整个地产行业，这两年似乎都脱离不了：负债、发债、反腐。头部房企们在趁机攻城略地，强者恒强。中小型房企为了自保，也不得不加快步伐，不惜逆势扩张。

最近地产大鳄们各个高调“打老虎”，也是意味深长。

实话说，房企腐败也不是一两天了。房地产本来就是一个高杠杆的行业，开发商内部人员利用职务之便，就能撬动天价利益。

不知各位杆友，是否也有此感觉，近两年被曝出的地产反腐事件尤其多。

除了打虎凶猛的美地置业，还有如文初杠杆游戏提到的万达、融创、朗诗、雅居乐……

说白了，当行业进入下行周期，房企不能单纯依赖房价上涨，获取不菲利润时，内部管理优化的重要等级，便被提高了。

美的置业也好，其他房企也罢，房地产存量时代，可以预见以后房企的竞争会越来越激烈。以前可能风口上猪也能被吹上天，但往后，对不起，大势已去，好好守规矩，健全管理机制吧。

房企今后能走多远，内部管理也很重要。

这实际上是行业不断优化的过程，对我们所有人都是好事。从这个角度说，美的在狂奔时的反贪腐，是很有意义的。

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