摘要：减速、漩涡、彷徨（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

已经记不得这是第几个冬天。对于楼市来说，寒意彻骨。

美联储年内第三次降息，但多方期盼的我国降息却没有动静。离春节还有2个多月，可以预见，年内，大动作很难再发生。

最近房企三季报接二连三，杠杆游戏也一直关注，有人欢喜有人忧。最近在关注的是绿地，这家近期争议很大，同时，也非常具有代表性的沪系房企。

趁着财报发布，也想和杆友们一起梳理梳理，这一系列数据和事件背后，房企如今到底面临怎样的生态。

1、减速

近日绿地公布的三季度报告显示，2019年前9月，绿地实现营业收入2940.2亿元，利润总额223亿元，同比增长37%；归属于上市公司股东的净利润118亿元，同比增长33%，看上去还正常。

值得注意的是，报告期内，绿地实现合同销售金额2345.53亿元，较去年同期的2670亿元减少12.1%。

其中，第三季度绿地的合同销售金额668.68亿元，比去年同期减少35.8%。对于下滑绿地财报给出的解释是：受整体市场下行压力及新增供应上市节奏影响。

话是没错，但看下其他房企，杠杆游戏还是认为这个成绩有点让人失望。

比如，保利的三季报数据显示，今年前9月该公司累计实现签约金额3467.73亿元，同比增长14.2%，其中一二线城市的签约金额占比75%；实现签约面积2293.78万平方米，同比增长13.29%。

这个速度已经算慢，很多声音还说保利羸弱了，比如已经被融创拉开了差距。今年前九月融创累计实现合同销售金额约3694.9亿元，同比增长16%，累计合同销售面积约2531.8万平方米，同比增长21.46%。

如果保利还算“羸弱”，那杠杆游戏真不知道该怎么形容绿地，惨？这个字今年似乎属于蔚来的李斌，开个玩笑。

绿地财报里自己说，前三季度，公司保持了“稳中快进、稳中向优”的发展势头。不可否认绿地非常优秀，但说快进似乎差强人意。

负债方面，三季报显示，截至2019年9月底，绿地的资产负债率88.29%，较年初下降了1.20个百分点，扣除预收账款后负债率为81.50%，下降2.90个百分点。虽然降了点，但仍居于高位。

此外，绿地前三季度经营性现金净流入也继续为正，达到91亿元，但相比去年末降幅也很大，下降了70.53%！

另外还有一些数据也非常惹眼。比如上图合并利润表中，2019年前三季度，绿地销售费用为42.3亿元，去年这一数字为52.3亿，同比下滑接近20%。

注意：销售费用的增减很大程度上和销售业绩成正相关。

当然也有例外的情况，比如内部管理能力的提升，会减少一些销售费用。但问题来了，数据显示，今年前三季度绿地的管理费用达到了82.5亿元，去年同期为68亿，同比增长21.3%！这又怎么解释？

值得注意的还有财务费用和利息费用。报告期内，绿地的财务费用为39.6亿元，去年同期24.4亿。利息费用也是增速较快，今年报告期内为36.6亿元，去年同期为21亿元，同比大涨74%。这意味着什么？

2、漩涡

这样的疑虑，从绿地最近上头条的频率中，或许能看出些端倪。刚刚过去的10月，“绿地湖南强制要求其员工买房”的消息热传。

有聊天截图显示，湖南绿地员工被要求12天内完成购买一套房产的任务，不完成者将被除名。

后面绿地有关部门回应说，部门负责人传达会议精神有误，不存在“不购房就开除”的情况，而是“员工福利”。

很多人不信，杠杆游戏觉得可信度还是较高。全员卖房其实不奇怪，见怪不怪。但如果把除名摆上台面，违法不说，对内对外的舆论影响无法估量，作为上市公司和知名房企，绿地管理层不会不明白其中的利弊。

但压力似乎确实存在，比如21世纪经济报道就曾提到，多个当地从业者确认，今年绿地湖南的销售情况不佳，“公司上下压力很大”。

更奇葩的还是，此前有媒体报道，绿地杭州的“脑洞”营销：一房三卖。

一套房子分割销售给3个业主，一本房产证三个业主共有。该楼盘打出“31平方米68万元起，8年包租年化收益6%”的旗号。原本总价200多万元的房源让三个业主“拼单”，直接把总价降到“68万元起”。

杠杆游戏眼界窄，实话说之前还真没听说过这种玩法。

这还是绿地在杭州的地王项目，后续杭州市住房保和房产管理局方面关注到此事，约谈相关公司。

此外，绿地西安、郑州等地的项目更多次遭到业主维权。此前著名的武汉哭房女，哭的正是绿地“精装房”。

尽管目前事件都告一段落，但各种原因仍值得深思。绿地其实是一家有声誉的公司，但今年发生这些事，实在……

3、彷徨​

当房地产的金九银十不再，房企们近年来持续上扬的销售曲线，也在2019年下半年出现了拐点。

现金流紧张，从而引发销售业绩焦虑，业主话语权变大，或许将在很多房企里常态化。

融资问题也让很多人着急。2019年5月以来，信托、发债等渠道对房地产业的融资支持持续收紧，房企借债利率迅速走高。

克而瑞统计数据显示，2019年前九个月，房企新增债券类（不含贷款）融资成本为7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点。

泰禾集团、佳兆业等民营房企近期的发债年利率冲到了10%到15%的高位。宝龙地产、华润置地还采取了配股的方式融资。

好在绿地的融资成本还不算很高。为了追赶上同行，绿地也是不断提高周转速度。根据《乐居财经》的统计，2019年上半年绿地总资产周转率为0.19次，2018年同期为0.18次，2017年同期为0.17次，连续三年提高。

这当然没错，房地产很现实，大家也都这样。

2018年，绿地控股销售额定格在3875亿元，距离董事长、总裁张玉良的4000亿目标差了临门一脚。而后，张玉良又立下2019年增长15%到20%的目标，如果以此考量销售额，则前三季度只完成了50%左右。

如果追赶要用“维权”作为代价，这样的狂飙真值得吗？毕竟购房者都会用钱投票。

现实是，房企寡头化趋势面前，追赶需要；楼市长效机制下，质量更需要。如何实现二者的平衡，这恐怕不仅是绿地需要回答的问题。

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