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双11 深圳楼市才是最大王者!

摘要:调控这东西,就是一个你来我往的事

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撰文|杆姐&编辑|欣欣然

深圳近期总是曝大新闻。

比如,又是一条楼市政策大新闻,11月11日起,深圳二手房交易增值税标准调整,新的征收标准为小区容积率高于1.0,建筑面积144平米以下的住宅,满两年免征增值税。

因为媒体议论很多,深圳税务部门也不得不发微博亲自解释。

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这则消息之所以受关注,是因为在此之前,深圳很多其实不算很豪的房子,也被征收“豪宅税”。而从今往后,不用征了。

按照此前的规定,深圳普通住宅指,住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含)平方米以下或单套建筑面积144(含)平方米以下;实际成交价低于通告公布的所在区域普通住房价格标准。

如下图,这个普通住宅的价格规定其实很低:

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也就是过去,深圳很多房子在二手房交易时,都被征收了本不该收的“豪宅税”。因此,这对深圳二手房市场是有影响的。

那么,此次深圳调整普通住房认定标准,完全不再拿价格做标准,会不会极大刺激深圳楼市?对全国又会造成什么影响?杠杆游戏总结了8点,希望对杆友有用。

1、心理影响:绝对是积极的。无论是购房者、多套房持有者、楼市,以及政府都是积极的。

道理很简单,此前深圳5%的“豪宅税”不是一笔小数字,因为深圳楼价整体高。在一些区,以前200来万就可能被征收,可一套稍微大一点的房子随便一下就四五百万了。

那么这5%,动辄就是二三十万元。

这对于购房者当然心理是个负担。同样,对于投资者,主要就是多套房的持有者也是一个道理,购房者心理有压力,也就影响他们套现赚钱。

我们看到,很多城市都是新房热销,二手房压力大。深圳虽然新房少、二手房更多,但因为“豪宅税”,确实还是影响了很多人的购房热情。特别是严厉调控周期下。

所以,杠杆游戏要说,这个调整,看你怎么说,一定程度上说,是朝着调控略微放松的方向在走。

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2、对购房者成本的影响:可能整体变化不大。很多人觉得,很多房子,哪怕单价再高,只要面积不超,以后都不收“豪宅税”了,自然购房成本下降了。

道理似乎如此。但要考虑一个因素,这是价格不变的前提下。

今天已经有消息出来,有的房子挂牌价提高了。可以理解,很多人购房热情回来了,如上文杠杆游戏所写,对心理是积极影响。

那么,房东也不傻。考虑到深圳整体的供求、人口情况,总的成本变化未来可能不会太大。

不排除一些急于套现的房主,愿意“让利”。如果刚需碰到这样的好房东,一定可要抓住机会。

3、对二手房价格影响:中小户型单价上涨可能较大。在杠杆游戏看来,大部分刚需的购买力还是有限的,房子较大、总价太高的,其实转手率不会太高。

在此政策影响下,中小户型依旧是最抢手的。因此,这类房产的价格上涨可能最大。

但涨幅,我觉得应该还是可控、适度。因为“房住不炒”的大背景并没有松动。

而且,深圳刚拿到示范区头衔,目的可不是让深圳弄房价。

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4、房源挂牌量影响:变化不大。部分朋友大概觉得,很多以前的所谓豪宅,现在都要挂出来了。

说这话的潜台词是,有杆友会觉得因为挂牌量增加,那么深圳二手房买方市场将更加明确,有利于刚需。

可是我们要想一个问题,对于那些能挂出来的房源,其实不管以前是普通住宅,还是非普通住宅。除了真的少量豪宅,大部分一直就挂在市场上。

能不能成交是一回事,但市场上的房源变化其实不会太大。

那么,又回到杠杆游戏上文的判断,不要轻易指望深圳房价继续往下,反倒是中小户型单价往上的可能还会加大。

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5、对成交的影响:肯定有利。这个道理,不需要说,政府有高人啊。谁都不傻,政府这么做,当然确实是帮助刚需降低税费。同时,也稳定房价,提振交易活跃度。

在房地产这个问题上,我们会发现,任何城市只要需要提振住房交易,包括所谓减轻刚需负担时,都是不太在乎消费交易环节那点税的。

比如深圳这次全面下调“豪宅税”。但是,只要交易增加了,各种方式钱、税都是可以回来的。不是吗?

另外,税是不能贷款的。而很多房子这5%的增值税不用缴纳后,即便房子单价、总价提高了,这个钱算进了房款里。房款,则是付了首付后,都是可以贷款的。

相对贵的房子,可以转换成的贷款金额也就更多。反过来我们想,这是不是也利于成交。

null6、对深圳地价的影响:利好!上个月,深圳成为全国率先全面应用标定地价的城市时,杠杆游戏写了篇文章《又是深圳!》(10月22日)。这个文章,有些话我没说很直接。

今天借着深圳二手房“豪宅税”调整的事,我说坦白一些:不管怎么标定地价,稀缺决定了市场行情。

深圳的问题是,法定可以供应的土地有限。加上产业用地、人才房、各类保障性质土地还要除去很多。最后的商品房土地,自然更加有限。

所以很多人都说,从新房供给角度说,深圳大概是全中国基本面最好的城市。

现在对二手房交易增值税的征收,普通住宅的认定大为放宽,如上文分析,对市场行情利好。二手房好了,新房的土地价格自然也是利好。

7、对调控的影响:看北京的信号。“房住不炒”,归根结底不是哪个地方敢突破。

全国步调其实是一致的。无非是一些城市早一点,一些更加积极,一些略有敷衍。各自也有自己困难。比如太紧了,需要松一松,一城一区一策都是可以理解的。

深圳是每一轮周期的急先锋,但杠杆游戏并不认为这是什么大信号。

另外多说一句,大湾区对港澳同胞放开购房,这件事在杠杆游戏看来长期的影响,可能比短期的影响更大。

很简单,港澳房价都是很贵的,很多区位的价格,比广深等还有贵几倍。通过对港澳同胞放开购房,实际是在拆大湾区的墙。对就业、人才、经济的流动,长远看意义很大。

此前我说,深圳房价香港化可能是趋势。未来,我们大概也可以说,深港无论经济还是房价,越来越同体。

但对于深圳来说,作为示范区,调控依旧和全国是一盘棋。

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8、对全国的影响:各地都会有更多试探。比如其他城市,增值税这个事,是不是也会出现相应不违背大原则的政策。其实在深圳之前,有些地方悄悄已经在动。

就说北京、上海吧,会不会有点动作?

除了二手房增值税问题,其他有利于房子销售的政策,可能也会有更多地方有更多试探。

调控这东西,就是一个你来我往的事。毕竟各自有自己利益考虑,地方也要吃饭。只是一条,如果大原则没变动,这些动作都是有限度的。

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