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2020调控细节出炉 炒房客末日来临?

摘要:“房住不炒”长期化、制度化,可能是对房产投机最严厉的长期冲击

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

十来天以前,2019岁末最重要的会议,确定了2020年继续“房住不炒”。

虽然总基调定了,但2020年的楼市到底会有些什么微妙之处。比如一些细节上的不同,各界依旧非常关注。

有经济研究和分析人士就认为,2020年会有一些结构性的机会。

是否真的如此?12月23日,全国住房和城乡建设工作会议召开。住建部给出了答案。

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对照2018年同期的会议,杠杆地产逐字逐句,进行细节解剖。

1、调控措辞相对减少,调控经验已经总结得很成熟。2019年12月23日召开的的全国住房和城乡建设工作会议,2020年要重点抓好的9个方面工作第一个方面,和2018年12月24日的会议一样,都是说调控的事。

不同在于,2019年会议这方面只用了108个字,而2018年会议时,用了260字。

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看措辞我们会发现,2019年的会议,说话要淡定得多。这一方面是对2019年调控工作的满意,另一方面也是因为总结出了经验。知道未来稳地价稳房价稳预期,循规蹈矩做就可以。

房地产调控和做其他任何事情一样,干多了也就经验丰富。同时,心态自然不用那么着急。

所以2019年说的是,着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。

而2018年则是说,以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。

这说明2018年时这三个“稳”还是目标,而今实现了。所以保持即可。

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2、调控进入制度化阶段,这是“房住不炒”长期性的标志。2019年会议2020年要重点抓好的9个方面工作第一个方面,还有一个词语特别值得注意:

长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。

很多分析人士和经济学者,大概只会注意2019年会议调控的措辞,字数减少了很多,也相对“轻描淡写”,似乎2020年房价要反弹。但杠杆地产认为,他们没去认真看这些看似“淡定”的措辞,其实透着更狠。

比如“长期坚持”房住不炒,这四个字,是不是断了很多人的念想。2018年时仅仅是“坚持”。

还比如,2018年时措辞是:着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。

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2019年则再次说:不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。

注意,“体制机制”几个字。这就是调控长期化、制度化的标志。

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3、楼市坏消息:棚改多半继续缩水。并强调对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。注意2019年会议2020年要重点抓好的9个方面工作的第二条谈到:

严格把握棚改范围和标准,稳步推进棚户区改造。

措辞很短,但很肯定。这样的语气最可怕。而2018年时,虽然大家都知道2019年棚改要缩水。但当时会议起码说:

继续推进棚户区改造,严格把握棚改范围和标准,重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区,加大配套基础设施建设,严格工程质量安全监管,确保按时保质保量完成全年任务。

至少当时除了说严格,也说继续。

确实,2019年棚改进度,起码比想象中要好。2019年的会议就说,截至11月底,已开工315万套,超额完成289万套的目标任务。

但这个体量和前些年比,大为缩水。所以2019年很多城市,特别三四线城市,楼市支撑减少了,行情承压。

另外2019年会议关于困难群众住房保障工作,专门说,进一步规范发展公租房,强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。

很大程度上说,这是扩大保障面的表现。杠杆地产认为,从这个角度上说,无论市场化租赁市场,还是商品房销售市场,需求群体相对会少这两部分人群,尽管他们从来就不是主力。

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4、不再提发展共有产权住房,但说了改革完善住房公积金制度,这是利好。2018年的会议说,要因地制宜发展共有产权住房。

而2019年会议不再提这一点。而是说,总结推广试点经验,进一步完善支持政策,做好城镇老旧小区改造工作。

以前杠杆地产分析过,旧改是好事,有利于老城区“老破旧”小区保值增值。

另外,2019年会议说,继续说改革完善住房公积金制度(2018年会议时也有说)。我认为也是好事,很可能扩大公积金购房贷款额、扩大使用范畴等。近期郑州等城市已经这么在操作。

详见杠杆地产《郑州最近这波操作,得服!》(12月11日)。

而这对于刚需、改善需求者,都是好事。对期待房价稳定的各级政府来说,不也是好事吗?

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5、不再提“推进集体土地建设租赁住房试点工作”。2019年会议2020年要重点抓好的9个方面工作的第三条,只说进一步培育机构化、规模化租赁企业,不再说“特大城市和大城市要积极盘活存量土地”搞租赁房屋,也不提“继续推进集体土地建设租赁住房试点工作”。

在杠杆地产看来,这是个信号。租赁市场要继续培育,但是供给主体还是房企为主,简单说背后土地操盘的是政府。而集体土地入市,依旧没那么容易。

这对于稳地价、稳房价、稳预期,显然是有好处的。一句话,希望供给不要突然间增加太多。

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6、首提“美丽城市”,利好城市核心区。2019年会议2020年要重点抓好的9个方面工作的第四条,强调的是提升城市品质和人居环境质量,建设“美丽城市”。

而2018年会议提高城市基础设施和房屋建筑防灾能力。

以前只说“美丽乡村”,现在说“美丽城市”了。2018和2019年会议的第四条,本质都是提升城市基础设施和品质、人居环境。

长期提升,城市老区、核心区的居住品质、配套会越来越好。房子保值、增值空间更加凸显。

7、大盘、交通、教育、医疗、生活便捷楼盘更加靠谱。2019年会议2020年要重点抓好的9个方面工作的第八条,首次提出“完整社区”概念。

官方措辞是:

试点打造一批“完整社区”,完善社区基础设施和公共服务,创造宜居的社区空间环境,营造体现地方特色的社区文化,推动建立共建共治共享的社区治理体系。

说直白一点,杠杆地产认为,较大的楼盘(各种配套一般都会较好),以及城市核心区以及交通、教育、医疗、生活配套更好的小区,一定更加受益。

在中国,试点的意思,往往就是越好的地方越好。

最后小结一下,杠杆地产认为2020楼市核心点:

1.“房住不炒”长期化、制度化,建立和完善房地产调控的体制机制,可能会是对房产投机最严厉的长期冲击。资本金不足、空手套白狼炒房的,可以滚蛋。

2.无论旧改,还是“完整社区”,根本上,都利好城市核心区房子。其余就是各种配套一定要好的房子。同一座城市,两极分化也会越来越明显。

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