摘要：“房住不炒”长期化、制度化，可能是对房产投机最严厉的长期冲击

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

十来天以前，2019岁末最重要的会议，确定了2020年继续“房住不炒”。

虽然总基调定了，但2020年的楼市到底会有些什么微妙之处。比如一些细节上的不同，各界依旧非常关注。

有经济研究和分析人士就认为，2020年会有一些结构性的机会。

是否真的如此？12月23日，全国住房和城乡建设工作会议召开。住建部给出了答案。

对照2018年同期的会议，杠杆地产逐字逐句，进行细节解剖。

1、调控措辞相对减少，调控经验已经总结得很成熟。2019年12月23日召开的的全国住房和城乡建设工作会议，2020年要重点抓好的9个方面工作第一个方面，和2018年12月24日的会议一样，都是说调控的事。

不同在于，2019年会议这方面只用了108个字，而2018年会议时，用了260字。

看措辞我们会发现，2019年的会议，说话要淡定得多。这一方面是对2019年调控工作的满意，另一方面也是因为总结出了经验。知道未来稳地价稳房价稳预期，循规蹈矩做就可以。

房地产调控和做其他任何事情一样，干多了也就经验丰富。同时，心态自然不用那么着急。

所以2019年说的是，着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。

而2018年则是说，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

这说明2018年时这三个“稳”还是目标，而今实现了。所以保持即可。

2、调控进入制度化阶段，这是“房住不炒”长期性的标志。2019年会议2020年要重点抓好的9个方面工作第一个方面，还有一个词语特别值得注意：

长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

很多分析人士和经济学者，大概只会注意2019年会议调控的措辞，字数减少了很多，也相对“轻描淡写”，似乎2020年房价要反弹。但杠杆地产认为，他们没去认真看这些看似“淡定”的措辞，其实透着更狠。

比如“长期坚持”房住不炒，这四个字，是不是断了很多人的念想。2018年时仅仅是“坚持”。

还比如，2018年时措辞是：着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。

2019年则再次说：不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

注意，“体制机制”几个字。这就是调控长期化、制度化的标志。

3、楼市坏消息：棚改多半继续缩水。并强调对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。注意2019年会议2020年要重点抓好的9个方面工作的第二条谈到：

严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造。

措辞很短，但很肯定。这样的语气最可怕。而2018年时，虽然大家都知道2019年棚改要缩水。但当时会议起码说：

继续推进棚户区改造，严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区，加大配套基础设施建设，严格工程质量安全监管，确保按时保质保量完成全年任务。

至少当时除了说严格，也说继续。

确实，2019年棚改进度，起码比想象中要好。2019年的会议就说，截至11月底，已开工315万套，超额完成289万套的目标任务。

但这个体量和前些年比，大为缩水。所以2019年很多城市，特别三四线城市，楼市支撑减少了，行情承压。

另外2019年会议关于困难群众住房保障工作，专门说，进一步规范发展公租房，强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。

很大程度上说，这是扩大保障面的表现。杠杆地产认为，从这个角度上说，无论市场化租赁市场，还是商品房销售市场，需求群体相对会少这两部分人群，尽管他们从来就不是主力。

4、不再提发展共有产权住房，但说了改革完善住房公积金制度，这是利好。2018年的会议说，要因地制宜发展共有产权住房。

而2019年会议不再提这一点。而是说，总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。

以前杠杆地产分析过，旧改是好事，有利于老城区“老破旧”小区保值增值。

另外，2019年会议说，继续说改革完善住房公积金制度（2018年会议时也有说）。我认为也是好事，很可能扩大公积金购房贷款额、扩大使用范畴等。近期郑州等城市已经这么在操作。

详见杠杆地产《郑州最近这波操作，得服！》（12月11日）。

而这对于刚需、改善需求者，都是好事。对期待房价稳定的各级政府来说，不也是好事吗？

5、不再提“推进集体土地建设租赁住房试点工作”。2019年会议2020年要重点抓好的9个方面工作的第三条，只说进一步培育机构化、规模化租赁企业，不再说“特大城市和大城市要积极盘活存量土地”搞租赁房屋，也不提“继续推进集体土地建设租赁住房试点工作”。

在杠杆地产看来，这是个信号。租赁市场要继续培育，但是供给主体还是房企为主，简单说背后土地操盘的是政府。而集体土地入市，依旧没那么容易。

这对于稳地价、稳房价、稳预期，显然是有好处的。一句话，希望供给不要突然间增加太多。

6、首提“美丽城市”，利好城市核心区。2019年会议2020年要重点抓好的9个方面工作的第四条，强调的是提升城市品质和人居环境质量，建设“美丽城市”。

而2018年会议提高城市基础设施和房屋建筑防灾能力。

以前只说“美丽乡村”，现在说“美丽城市”了。2018和2019年会议的第四条，本质都是提升城市基础设施和品质、人居环境。

长期提升，城市老区、核心区的居住品质、配套会越来越好。房子保值、增值空间更加凸显。

7、大盘、交通、教育、医疗、生活便捷楼盘更加靠谱。2019年会议2020年要重点抓好的9个方面工作的第八条，首次提出“完整社区”概念。

官方措辞是：

试点打造一批“完整社区”，完善社区基础设施和公共服务，创造宜居的社区空间环境，营造体现地方特色的社区文化，推动建立共建共治共享的社区治理体系。

说直白一点，杠杆地产认为，较大的楼盘（各种配套一般都会较好），以及城市核心区以及交通、教育、医疗、生活配套更好的小区，一定更加受益。

在中国，试点的意思，往往就是越好的地方越好。

最后小结一下，杠杆地产认为2020楼市核心点：

1.“房住不炒”长期化、制度化，建立和完善房地产调控的体制机制，可能会是对房产投机最严厉的长期冲击。资本金不足、空手套白狼炒房的，可以滚蛋。

2.无论旧改，还是“完整社区”，根本上，都利好城市核心区房子。其余就是各种配套一定要好的房子。同一座城市，两极分化也会越来越明显。

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