摘要：“高溢价、多囤地、慢周转”，这套打法，跑输了行业大盘

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

时间回到十五六年前的2004年。

包工头出身的朱孟依领导合生创展，销售破百亿元，成为我国大陆地区首家破百亿的房企。

有人称朱孟依“隐秘霸主”，也有人说他是“地下教父”。

能够被称为霸主、教父，不是一般人。注意，杠杆地产必须重复一遍，百亿级销售，那可是2004年。

行业里经常说的段子是，当年恒大的销售额为14.4亿元、碧桂园为32.4亿元、富力地产64亿元、雅居乐为45亿元。

即便当时风头最劲爆的万科，销售金额也不到百亿元。

这些十多年前的数据，准确性我们不好再去一一查证。但杠杆地产可以确认的是，那一年的确是朱孟依的高光时刻。

但那之后，这些年一直在震荡，此间发生了很多很多事情。合生创展的销售额，这10多年，最高时也只有一两百亿元。有时候甚至可怜到只有几十亿。

朱孟依，不做大哥很多年。

但他从来不服气。在已经“掉队”许久，经历了很多“危险”平安落地后，2017年，朱孟接连拿下数个万达的项目，一副王者归来的样子。

他甚至定下计划，“2019年销售400亿元，2020年800亿元，每年保持30%-50%的增长率”。

2019年，合生创展确实销售增长超40%，但最终销售金额只有200亿元出头。离宏大计划，还差一半。

人不得不服老，刚过60岁的“地下教父”朱孟依，决定退位了。

在他任上，合生创展的复兴没有实现。接位的女儿朱桔榕，能够实现伟大复兴吗？

1、中国地产界的“航空母舰”因何触底？

在广州，买过房子的人，很少有人没听过合生创展。甚至有人夸张地说，整个海珠，几乎都是合生创展家的。

13年前的2007年，合生创展的土地储备已经超过2000万平米。这个数字在当时可谓天量。

到2008年末，合生创展更是接近2600万平米土地储备。从土地储备角度上说，俨然一副超级大亨。

但紧接着，2009年的春天，当一堆各界别大佬都出现在北京开会之际，合生创展董事局主席朱孟依未现身。引发看很多猜测。

在此之前，已经有下水道消息说，朱孟依，涉国美黄光裕一案，限制出境，正在配合有关部门调查。

合生创展方面当时回应，“并无事实根据”。

股价随之大跌。

根据当时的报道，杠杆地产注意到，其秘书帮他领取了会议材料，并递交了开幕式请假条，称朱因身体不适不能出席政协开幕式。

接着，随后的小组讨论，他也没有参加。

庆幸的是，过了1个月，2019年4月，时任合生创展集团行政总裁陈长缨，在合生创展的2008年业绩发布会上表示，合生创展主席朱孟依一直参与公司业务管理，他最近总是往返于广州、北京、上海三地。

“朱总一向很低调，很少参加公开活动，故今天没有现身业绩发布会。”陈长缨表示。

听上去挺有道理。

只是根据当时的业绩公告，合生创展2008年营收已经开始下滑。2007年为111.31亿港元，2018年为107.75亿港元，微跌3.2%。

同样的，2008年，合生创展合约销售额约为104.06亿港元，同比下跌5.12%；合约销售面积为77.18万平米，较2007年的90.93万平米，同比减少15.12%。

当时的4年前，如杠杆地产上文所述，2004年时，合生创展就已经成为我国大陆地区首家破百亿的房企。

彼时，同为大哥级人物的王石，赞誉合生创展是中国地产界的“航空母舰”。

只是谁曾想到，昔日不如自己的万科，到2008年时销售额已经接近500亿元。4年时间，万科销售不仅是超越合生创展的问题，而是体量足足达到合生创展的4倍多。

除了销售原地踏步，2008年末，合生创展资产负债率为61%，较2007年的58%增加3个百分点。而净负债权益比率63%，较2007年的52%，上升了11个百分点。

就2004-2008几年间销售的不怎么增长来说，我们姑且可以认为，朱孟依是深得香港地产大佬的真传，囤地，待价发财。

只是谁曾想到，1992年就进军房地产，1998年即在香港交易所上市，内地完全没有如此奇迹的房企大哥合生创展，2008年之后的10年，依旧是原地打转。

其实，可以从国美案中走出来，安然度过2008年的金融危机，又遭遇“京津新城”滑铁卢，活着已经实属不易。

依旧可惜，今天回过头去看，当年和合生创展一起并列的地产界华南五虎，碧桂园、恒大无论是操盘销售金额，还是全口径销售额，都位居三霸之列，大几千亿元的销售金额。

富力、雅居乐，虽然这些年也都经历了些事，起码也都是千亿级房企。

而合生创展，这10多年最高时也只有一两百亿元销售额，有时候甚至可怜到只有几十亿。

按说不应该。

早已天量土地储备，坐拥核心城市资源；长兄朱拉伊亦为广东富豪，创办广东新南方集团有限公司，旗下业务包括房地产、中医药和酒店服务；弟弟朱庆伊的广东珠光集团，也是广东地产达人。

这样的基础和家庭条件，实在是雄厚，这10来年，朱孟依和他的合生创展是怎么“失去”的？

2、职业经理人和家族掌控

又过了几年，2013年的夏天，当地产大哥越来越多，很多人已经不知道偏居一隅的合生创展是何方大神时，这家公司倒是上了一回新闻。

当时坊间传闻，合生创展多名高管辞职。

合生创展方面当然进行了辟谣，这是误传，媒体报道中所涉及的几位高管都在正常上班，只有两位在国外度假未按期到岗，公司进行了正常处理。

后来我们知道，引发那场风波的原因大概是，朱孟依的女儿朱桔榕，两次晋升，让合生创展的元老多有离去。

其实从2008年开始，合生创展的人事变动就开始频繁。那几年里，合生创展有三位总裁辞职。

2012年3月，服务了合生创展18年的元老薛虎，请辞总裁一职。接着一年多时间里，合生创展集团总裁一职空缺。

被朱孟依看好的女儿朱桔榕，因为年轻、资历和经验不足，也只是出任合生创展集团常务副总裁。

到了2013年夏天，朱桔榕被任命为合生创展集团的董事局副主席。

而在此之前接任合生创展行政总裁、且呼声很高的张懿，则辞任合生创展集团执行董事、副主席兼财务总监职务。

人事变动频繁、元老们逐渐离开，职业经理人，还是过渡家族掌控？

反正，总是在调整管理架构，意在提高管控效率，调整产品开发模式和销售节奏的合生创展，陷入了10余年的“不发展”状态。

不仅没有人再当合生创展是华南五虎，在全国50强，甚至100强房企中，杠杆地产这些年也不容易找到他的身影。

和合生创展一样，朱孟依旗下的另外一个地产平台公司广东珠江投资，此前由职业经理人和其次子朱伟航管理。

2012年8月，珠江投资曾被传出“大规模裁员”的消息，直到当时珠江投资发布官方声明表示，“实属于正常合理的人才流动”，才平息了这场风波。

这些年珠江投资不是不拼，除了搞住宅，按照官网介绍，其全国布局城市更新、能源与基础设施、商业、产业、住宅、教育、医疗、文化、科技、金融十大业务板块。

截至2018年底，珠江集团总资产超3000亿元，累计开发了150余个项目，包括83个住宅项目、13个大型购物中心，15栋星级酒店……

按照官网介绍，杠杆地产注意到，珠江投资称自己土地储备超过5700万平米。但是最近几年，珠江投资的地产销售额只在几十亿元到300来亿元不等。

在经历了上一轮裁员风波后，2019年我们发现，珠江投资的总裁许晓军离职，不足半月后珠江投资董事长余耀胜，又被证实内部退休。

虽然内部公告称：“珠江投资将继续聘请余耀胜为珠江投资股份有限公司高级顾问，日后仍然为公司重大开发事项决策提供支持和帮助。”

朱孟依的儿子朱伟航逐步掌舵。

3、朱桔榕能否带领合生创展王者归来？

2017年拿下几个万达项目后，外界认为朱孟依开始进击。

到了2019年，合生创展更加很努力。

不仅销售不再百亿元徘徊，破200亿元，在土地市场上，合生创展也表现出极大热情。

从媒体报道中我们看到，截至2019年11月，拿地金额已经有76亿元。所拿地块布局广东江门和增城、杭州、北京、苏州昆山等。

同时，合生创展还将业务搞到了美国。收购纽约曼哈顿一项目，打算2020年动工，最早将于2021年对外销售。

该项目预计包括地下2层和地上34层，总建筑面积约为18.33万平方英尺，其中地上部分计划打造住宅200间。

这一切不是无缘无故，而是想要寻回昔日荣光。

更有趣的是，杠杆地产注意到，2019年中，合生创展宣布，旗下汽车租赁公司链链好车与广汽新能源及天峰控股旗下汽车租赁公司驭道天下，就新能源汽车车源合作、汽车租赁、汽车金融等方面展开合作，未来将在新能源汽车共享出行领域投入100亿元。

新能源汽车投资正在退潮，合生创展逆势进军，意欲何为？这到底是“地下教父”朱孟依的想法，还是接班人的战略眼光？

终于，1月13日，合生创展发布公告称，自2020年1月10日起，朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务，其女朱桔榕获委任为董事会主席。

合生创展方面认为，公司的管理系统已经成熟且集团的表现趋于稳定，故朱先生对集团未来的健康发展充满信心，并认为现在是其退出董事会的适当时机。

离任后，朱孟依会以公司的战略规划顾问的身份给予集团支持和意见。

“2019年销售400亿元，2020年800亿元”，这个目标大概是无法实现了，但2019年的积极表现，是为更好的开始。

如上文杠杆地产所述，在朱桔榕开始进入家族企业管理的几年里，合生创展频繁的人事变动备受关注。

“高溢价、多囤地、慢周转”，这套打法，跑输了行业大盘。合生创展毕竟不是李嘉诚的长和，也不是香港任何一个顶级财阀大亨，他没有那个积累。

这个玩法可以确保不错的利润，但规模终究上不去。朱孟依的时代过去了，朱桔榕会如何？

未来，规模还是稳健，本身又成了一个新问题。

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