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苏州“救市”,利好房企,购房者更需要定力!

摘要:苏州政策的变化调整,属于高效敏感型

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撰文|张银银&编辑|欣欣然

苏州的消息很受关注。有人说是救市。

具体来说,2月19日,苏州市自然资源和规划局网站发布了一个通知。主要有四个方面:

加快工业用地供应;调整交地、开竣工等履约要求;延长土地出让金缴纳时限;调整超过市场指导价报价规则。

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同时说,苏州各县级市、吴江区以及工业园区可参照执行上述政策。

其中最受关注的,是第四点:

调整超过市场指导价报价规则。住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价,超过市场指导价的,不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可;进入一次报价的,不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

已成交须工程结构封顶或竣工验收后预售、销售的住宅(商住)用地,开发企业预售、销售的时间节点可适当提前,以按照正常工期测算的预售、销售时点为基准,提前时间按疫情防控一级响应天数计算,具体由住建部门核定。

这些措辞严谨而冗长,在外界的理解里,就是执行40余月后,苏州新政取消现房销售和封顶销售。

苏州方面通过媒体进行了回应,未取消封顶销售和现房销售,只是针对具体地块不统一要求,是否有预售要求会在具体地块的出让公告中明确。

上述种种到底应该怎么理解,对苏州楼市和全国又有何影响?

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1、更多利好的是房企。通过分析措辞,杠杆游戏认为,不管是针对全部项目,还是具体地块,封顶后才可以销售,对房企来说都是劳心、劳力、劳钱的事。

大部分城市房子都是修几层就开始卖,说是空手套白狼当然略微夸张。苏州此前的规定,实际是比较严厉的。

但对购房者不是坏事,减少了烂尾、户型、设计方面的坑。

这是好处。坏处是,房子销售周转效率降低,入市的节奏相对慢一点,购房者选择少一些,价格空间也就相对小一点。

2、利好政府。修改政策后,未来拿地,可能就会放宽预售许可,价格也更灵活。允许该地块未必要封顶才可售,房企自然拿地热情也被激发。

得到好处的,包括房企,自然也包括政府。

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3、最大的信号是,尚未直接鼓励或扩大购房群体。注意上述政策,针对的更多是B端,而不是C端。

也就是,让房企压力小一点,降低资金成本。但并未直接鼓励购房者入市,更没有放出更多“房票”,扩大购房者群体。

实际上,任何商品要卖得好核心在于,有更多人买。靠什么?

对于房子来说,第一是扩大可以购买的人群,第二是利率、政策上有优惠。

上述这两方面,目前还没有。说明,苏州的谨慎。下文会写,苏州是吃过亏的。

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4、购房者不要没见过世面一样。下一步会不会有针对C端的政策放松,杠杆游戏要说,肯定是有的。至于苏州是不是马上推出,或者其他城市先推出,这个不一定。

政策的调整,都是一个过程,不可能说一下子怎么样。而是一步步来,根据情况需要,也判断时机。

时机合适时,比如春季最重要的会议(目前说推迟了)前后,看中央的口风。购房者切忌不要跟没见过世面一样,且行且看,再做决定。

5、苏州2019年的经济面其实不错。虽然2019年,苏州的经济总量还是没有像很多人期待的那样破2万亿,杠杆游戏说的是初步核算,最终不是没可能超过。

但我们看一下苏州统计部门发布的如下数据。

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在我看来,非常不错,实属不易。特别是看财税、本外币存款数据,增幅是超过很多优秀城市的。

这说明苏州的经济运营质量,还是不错的。那么,苏州长期的购买力,基本信心是有的。

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6、苏州政策的变化调整,属于高效敏感型。回溯苏州这一年地产有关的大新闻,我们会发现很多。杠杆游戏2019年都写过好几次。

比如一开始,2019年曾经火过一段,甚至还想要保持热烈局面。结果你懂的。

然后,不得不收紧调控。注意,2019年大部分城市较大的政策调整和变化,其实是不算多的,主要是延续为主。

苏州为什么一再变脸,说明苏州地产属于高效敏感型。市场活跃度高,就是不停在追求边界,遇到阻力又赶紧退回来。

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正是因此,我们看上图,苏州统计部门的房地产销售数据,其实很不错,比全国好很多。这就是回报。

这一次,苏州又来了,其目的之一就是先试探一下。苏州是不是很会玩?

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7、购房者也要有定力。一直看杠杆游戏的杆友应该感觉得到,我属于理性、冷静型。

各地楼市的操作、信号、风向变化,无非都是在追求利益最大化,要么是想突破一点边界,让自己和地产商都好过一点;

要么是被约谈、批评后,又回撤,也是一种自保。留得青山在不愁没柴烧。

所以,房地产啊,其实就是一个猫捉猫鼠的游戏。在这个游戏中,猫本身也是不吃老鼠的,大家都是玩。

作为购房者,自己别被当猴子玩,这就是胜利。所以,核心就是要有定力。比如,折扣、利率、税费这些实在的,才最有价值。

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