摘要：关键看经济

撰文|张银银&编辑|欣欣然

我卖房子的朋友，近期一天到晚轰炸广告，感觉楼市比疯狂的2016年、2017年还热烈。

事实是，这一个月，他所在的盘，零成交。一个惨啊！

各地自然着急，稳楼市的政策此起彼伏。

3天前的2月21日，因为接近上周末，安徽马鞍山、河南驻马店、四川宜宾等地购房补贴的新闻，到了这周才发酵。

同时，这几天，关于经济发展，开了3次重要会议。在2月21日的会议上，传出“稳健的货币政策要更加灵活适度”的表达。

“更加”二字，非常引人注目，汉语言博大精深。

2月24日，周一，六大部委又召开联合新闻发布会，有关负责人详细介绍了当前企业复工复产情况、医疗物资生产情况，以及下一步财政政策、货币政策、外贸政策等方面将出台的支持举措。

期间，央行副行长陈雨露还在英国《金融时报》发表了署名文章，谈经济的信心和前景。

几天时间，信息量之大，好似几个月的政策都密集堆一起了。如何解读，如何看待，对楼市又会产生什么影响？杠杆游戏一一梳理。

1、三四线及以下楼市真的要扛不住了，开始求你买房。近期不管什么地方，楼市都是冰封状态。不同在于，主要一二线城市，虽然交易量也被暂停了一个月，但人口和经济聚合力始终在。

这决定了，一二线城市楼市虽然有压力，信心长期在。

而三四线城市，首先错过了春节，接着痛失小阳春。经此一役后，更多年轻人只要有点能力，更加愿意购买大城市的房产，因为大城市的医疗等各方面配套，始终要好一些。

三四线怎么办？补贴购房者成为自然而然的办法之一。

上述出台购房补贴的城市，除了马鞍山经济基础不错，河南驻马店、四川宜宾，人口净流出，经济发展远不及全国平均水平。

这一波影响如此之大，任何有利于卖房子、不违反调控大原则的办法，各地都愿意出台。补贴只不过是开始，不信我们接着看。

2、稳楼市，本就是“房住不炒”的题义之一。很多杆友可能一看到我说扛不住，就觉得大跌；也有部分觉得，一扛不住，出台点政策，就意味着大涨。

在杠杆游戏看来，这两个极端看法，都未必正确。

首先要注意一点，什么叫稳楼市？各地救市本来就是“房住不炒”应有之意。

其次，货币政策、大的调控政策背景、人口及经济、收入因素等，都对房价有影响。

不能只看地方政策的部分调整，就认为大格局变了。毕竟央行上周再次强调了“房住不炒”。

3、下一步，部分地方会有冲击政策底线的行为。上周，杠杆游戏注意到当时至少有20多个城市出台了稳楼市政策，于是我写了《提振房价别想了，打折促销才是硬道理》（2月18日）一文。

在这篇文章中，我总结了迄今为止，稳楼市政策力度实际都不算大。一是为企业减负，或暂时性降低房企压力；二是比如放宽公积金政策，还如医务人员不受现有房票规则限制等。

而此次驻马店的政策，则除了补贴、公积金贷款首套首付降低等外，还提到：

推动金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率

降低房贷利率这事，央行说了算。要么是降LPR（贷款市场报价利率），要么就是房贷加基点降低。

前者上周略降了5个基点，实话说对房贷的影响忽略不计；后者，目前没有松动，全国只有上海一个城市例外。

但很多城市房地产市场确实压力太大了，所以希望能推动利率政策变化。接下来，杠杆游戏认为，冲击政策底线的行为，会更多。

4、稳经济是未来几个月的核心工作，货币政策已经转向。文初所言，密集开几场重要会议，部署工作；六大部委又召开联合新闻发布会；央行副行长在国外传媒写文章……

所有这一切，都是为了经济：第一是出对策；第二是稳市场预期；第三是给国际社会传递信号。

接下来，凡是有利于经济稳定的政策，在不彻底影响今年各项目标的前提下，都可能出台。

上周央行说“房住不炒”，接着高层会议说“稳健的货币政策要更加灵活适度”。加上春节后，央行的一系列操作，其实合一起表明，货币政策已经转向。

只是房地产，暂时还是观望，维持“房住不炒”。

5、特别注意“更加灵活适度”这个提法。杠杆游戏去找了一下，类似说法，要回溯到2016年初，当时说，稳健货币政策要灵活适度。

然后2016年的楼市我们看到的。

不过当时还有一个背景，鼓励去库存，以及大体量的棚改。甚至当时有人说“买房就是爱国”；“居民杠杆不高，还有加的空间”……

所以，2016年的房地产市场，可以用疯狂来形容。以至于2017年风向明确变了，都一时半会没压下去。

到了2019年末，相关会议再提“灵活适度”。而因为近期特殊事件，提法更进一步，“更加灵活适度”——上周五，杠杆游戏看新闻联播注意到，立马在当晚的文章中指出了这一点。

“更加”二字，特简单，就是偏宽松的意思。

6、买房否，关键看经济。2020年楼市政策比2019年偏宽松基本已成定局。

但这并不意味着楼市一定启动。

开发商资金压力很大，回款更重要。所以第一个阶段，是打折为主。

打折完之后，下一步的走势，主要看经济状况。没起色、很不好，才会进一步放松楼市。反之，则是维持一定的宽松即可。

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