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撤回!驻马店、广州之后,青岛“故伎重演”,楼市放松有多难?

摘要:主要是担心“示范”效应(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

   4月14日,是有趣的一天。

   青岛住建局发布了关于《2020青岛百日万店消费季网络房展活动规则》的通知。按照这则通知:

《2020青岛百日万店消费季网络房展活动规则》,现予发布。征询意见期间网传的内容与本通知发布的内容不一致的,以本通知发布为准……

   在新规则里:

原第四条,由于继承、拆迁等原因,居民家庭在一套住房中仅占有部分共有份额的,不按其拥有一套住房计算,取消了。

原第五条,换房家庭限售2年的规定取消,恢复为“出售的原有住房应取得《不动产权证书》满2年(2018年4月18日之后新购的住房仍需执行满5年上市的政策)”。

原第六条,人才购买首套房不受户籍、个税、社保限制,符合落户条件的在校大学生,在办理落户后可以购房,也取消了。

原第七条,因外出求学,户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的,可享受本市户籍人口购房政策,直接没有了。

看完青岛住建局的新规,杠杆地产不得不感叹,青岛前后都挺有意思的。

   青岛为什么要这样做,楼市会走向何方?这对其他城市、对调控大局的信号是什么?

1、不仅仅是青岛,主要是担心“示范”效应

   此前,3月末开始,青岛准备搞消费季,自3月23日开始,上述松绑政策可以持续搞100天。

   应该说,青岛挺有智慧的。我坚持“房住不炒”,只是这一百天,我为了响应复工复产、恢复经济,搞百日万店消费季活动。

   其中,消费自然也包括房地产消费。

   没毛病。

   但是,杠杆地产要说,问题来了。我们可以想,如果可以搞100天,100天后,是不是还可以延续?

   如果青岛可以搞100天,其他城市是不是也可以搞100天?

   假使这样,意味着调控实际被解构。

   所以,青岛的玩法虽然聪明,但是开这个头不被允许。好好揣摩下未撤回之前,“征询意见期间”的表述,确实会出现“示范”效应。

如上文我分析的,不仅该恢复的恢复了,新规则也由此前的9条,缩减为7条。这其实充分说明,不该调整的不要调整,该恢复、该收回的还是照旧。

   以限售这一条为例:此前的2018年,青岛发布通知,青岛市区范围内新购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。

   客观说,5年是比较严的。特别是万亿级城市,这个招,基本也就不存在“炒”了。

   我们注意这2个月稳楼市的政策,主要偏重B端,也就是为房企端减负、扩大融资途径等。

   换句话说,最上层的判断中,只要房企多数可以活,现金流有保障,楼市还不需要刺激。

   同时我们注意,货币政策虽然明显宽松了,但总体还是比多数主流国家节制多了。

   包括央行的系列表述,我们可以显见,决策部门的想法和思路。病毒对经济的影响很大,外部环境的变化可能暂时无法改变了,最上层已经有判断。

   所以,这是个持久战,不是立马就需要进行大决战。楼市的弹药不能一下子就打出去,谁知道未来还会怎样?

   地方还得服从大局,还得忍忍。如果国家层面不开口了,2020年青岛楼市不会有大行情。

 

2、青岛等城市,确实有自己的不得已

   和全国不少城市一样,2019年青岛楼市销量也是下滑的。

   根据青岛统计局的数据,全年商品房销售面积1651.8万平米,同比下滑8.6%。住宅销售面积1475.6万平米,同比下滑6.5%。

   而与此同时,青岛全年的房地产投资却是增长的,完成投资1803.8亿元,增长高达21.5%。其中,住宅投资1239.1亿元,增长19.7%。

   对于2020年,青岛的开发商本身预估是积极的,以为可以大干一场,否则2019年不会这么积极投资。

   结果是,受病毒事件影响,库存压力来了,销售严重下滑。

   我们首先看青岛锐理数据的统计:2020年3月,青岛市共网签新建商品房(不含保障性住房,以下皆为新建商品房网签数据)8940套,销售面积105.9万平米,销售总金额151.9亿元。

   签约套数、销售面积、销售总金额,与2019年相比均下跌,跌幅分别为18.4%,16.8%,13.3%。

   然后杠杆地产再说中国指数研究院的数据,1-3月,青岛成交商品房17235套,面积198.95万平米,同比分别下滑19.0%和21.7%。

   易居研究院的数据一样令人不好受。今年2月份,青岛市新建商品住宅成交面积18万平米,环比下跌72%,同比下跌61%;库存面积1474万平米,环比持平,同比增长48%,增速位列百城第5位;存销比达13.4个月,环比上涨15%,同比上涨39%;成交均价14794元/平米,较2018年12月的高点15898元/平米下跌约6.94%。

   这是单纯说地产领域。

   我们再来宏观看看经济,一季度就不用说了,全国都一样。可以说的是,2019年,以及此前表现出来的一些苗头和趋势。

   青岛这2年很努力,但是2018年经济普查后,山东省有些数据影响,青岛也在其中。杠杆地产就不多说。

   以前,青岛和杭州、南京等比,学深圳,甚至可能有机会和成都、武汉扳手腕。而今大概不得不面对一个残酷的现实,省内的济南就不说,郑州、长沙的势头也不小。

图表来源|决策杂志(特此感谢)  

   很多学者都在谈论,北方第三城的位子到底未来是谁?

   目前从经济总量排名角度说,青岛处在了近年来的低位。济南也在做大做强强省会,此前杠杆地产也有关注。

   从产业结构上说,青岛确实有偏颇之处。和很多二线城市一样,新兴产业发展有待加强。

   产业会反馈到人口、人才吸引上。比如我们看常住人口指标,虽然非人口普查年份的常住人口数据,不过是0.5-1%抽样,但还是说明一些问题。

数据来源|各地统计公报  统计制图|杠杆地产·道一

   从绝对数据和排名,青岛也还可以,但和优秀城市比,确实就有距离。

   同样,杠杆地产对照了2019、2018年青岛的统计公报,我发现2019年青岛失业保险参保人数为239.34万人,2018年则是223.69万人,增长了15.65万人。

   这一规范就业指标表现,其实比抽样常住人口指标要好。

   当然,我们不能因此就得过且过。总的来说,经济转型、升级并未完成,且竞争激烈。

   不管怎么说,房地产是稳经济的最简单手段之一。青岛动心,不难理解。

3、房住不炒的时间到底多久?

   说完青岛,我们拓展开来看。

   此前,河南驻马店在2月末,出台系列稳楼市政策,包括公积金购房降低首付比例,由30%下调为20%,给予购房补贴、刺激棚改等。后来,驻马店被省里约谈。

广州也出台过“取消限商令残余政策”,仅仅是商办类适度放松,都被叫停。可能主要就是考虑广州这个档次的城市,其示范效应。

   有媒体注意到,几天前,乐山公积金贷款适度放松的政策没有撤回,依旧在执行。杠杆地产认为,这可能和该市实际情况有关。

所谓调控因城施策,非投资热点城市、房价相对平稳的城市,政策偏宽松,则是可以的。比如,此前已经出现多个县级以上城市,出台补贴购房等政策,引起关注,却并未后撤。

   房住不炒,不该炒的地方不炒就行。无法炒的地方,本身也炒不起来,何况没有大环境。

所以我们看到,不少城市不仅是执行因城施策,实际执行的是因区施策。

   很多朋友要说,如果说2019年,那也就那样了。2020年情况确实不同了。杠杆地产的看法上文第一部分简单说了,这里我阐释下。

   没有谁知道病毒对全球经济的改变和影响,多久结束。就算年中控制住,国际经济和贸易、需求逐渐恢复,但无法改变的是,全球主要国家对各自经济结构的调整,会明显改变。

   我们的外部环境,真的变得越来越复杂起来。

   如果世界产业分工、部分供应链的布局发生变化,我们更应该强壮自己身体,而不是试图通过房地产抚平波动。

这就是宏观上,杠杆地产的核心看法。我猜测,决策部门迄今为止,为啥更多从产业、金融、帮扶角度稳经济的原因,可能也有此考虑。

   转型的路真的无法回避了,深水区的很多问题,必须面对,前几天杠杆游戏也有写《关于2020经济复苏,最利好的消息来了》(4月11日)。

   那么,房价必须受节制,不能影响大局。

   至于房住不炒要坚持多久,核心可能就是看2个指标,2020年就业是否出现太大问题,经济增长到底会如何。

   单GDP指标明显出问题,1、2个季度,可以容忍。两个指标持续超过1个季度到2个季度,都出问题,那就……

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