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180亿!隐秘霸主合生创展重仓北京,不是你想的那么简单

摘要:拿地的钱必须合规,太贵也容易高位站岗(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

近期,北京土地市场非常热闹。其中,合生创展成为最耀眼的星。

过去10来天,这家公司累积斥资179.6亿元,重仓北京东南三环。三宗地块都位于丰台区,且较近。

有趣的是,5月9日,合生创展以72.2亿元,楼面价接近7万元/平米拿下一个地块——创下丰台区历史上第二高单价“地王”。

过了10天,又以总计107.4亿元,购得两宗土地。其中一块,以7.6万元/平米楼面价,再次刷新丰台区第二高单价“地王”。

奇迹都属于合生创展。在《隐秘霸主退位!地产界“前航母”因何触底?》(1月15日)一文中,我的好基友杠杆游戏写过,包工头出身的朱孟依领导合生创展,销售破百亿元,成为我国大陆地区首家破百亿的房企。

有人称朱孟依“隐秘霸主”,也有人说他是“地下教父”。

能够被称为霸主、教父,不是一般人。注意,杠杆地产必须重复一遍,百亿级销售,那可是2004年。

行业里经常说的段子是,当年恒大的销售额为14.4亿元、碧桂园为32.4亿元、富力地产64亿元、雅居乐为45亿元。(杠杆地产提示,当年,数据不一定完全准确,望包涵)

即便当时风头最劲爆的万科,销售金额也不到百亿元。

但过了10多年,2019年,合生创展确实销售增长超40%,但最终销售金额只有200亿元出头。

高光之后,此间发生了很多很多事情。合生创展的销售额,这10多年,最高时也只有一两百亿元。有时候甚至可怜到只有几十亿。

朱孟依,不做大哥很多年。2020年初,他把位置让给了女儿朱桔榕。一切都是崭新的,昔日王者,如今在北京的拿地气魄就可以看出来。

公主在北京的这180亿元重仓,是合生创展伟大复兴的开始吗?

1、停滞10多年、负债攀升,要复兴必须大干一场了

合生创展的复兴计划,已经有几年。

在已经“掉队”许久,经历了很多“危险”平安落地后(此处省略),2017年,朱老板接连拿下数个万达的项目,一副王者归来的样子。

他甚至定下计划,“2019年销售400亿元,2020年800亿元,每年保持30%-50%的增长率”。

当然这个目标没有实现,如上文杠杆地产从所述,只完成了200来亿元。在朱孟依任上,合生创展的复兴没有实现,女儿朱桔榕要大干一场。

180亿元北京拿下,就是合生创展“老虎要发威”的开始。

特别值得一提的是,2019年,合生创展虽然只有186.01亿港元的营收,和很多房企大佬比低了很多,但其归属股东净利润为94.86亿港元,同比增长64.25%。

不仅远高于40%的营收增速,利润率让人无比佩服。

如果看毛利,如上图合生创展财报披露,更是高达50%。

学香港大佬,学的很成功。

在囤地这个事情上,也是很成功。13年前的2007年,合生创展的土地储备已经超过2000万平米。这个数字在当时可谓天量。

到2008年末,合生创展更是接近2600万平米土地储备。从土地储备角度上说,俨然一副超级大亨。

只是好玩的是,这么多年过去,2019年末,其土地储备也只有3111万平米,同比上涨6.5%。总量,杠杆地产要说,自然也不低,只是说增速很低很低。

与此同时,杠杆地产发现,2019年,合生创展的资产负债率却走高,达到63%,2018年59%。和同行比并不高。只是总债务接近1300港币,增幅34%——有点高了。

谁叫要买地,下文会写。

具体来说,667.73亿港币借贷总额,较2018年末的581.41亿港币,增长80多亿港币。

一年期内债务超过160亿港币,现金及银行存款为141亿港币,还钱还是有一丢丢压力。

截至2019年末,合生创展的流动比率为1.98,较2018年同期的2.15下降0.17倍。

2、钱不是问题:180亿拿地背后,中诚信托隐显

多家媒体都注意到,此次合生创展180亿拿的三宗土地中,“兄弟公司”珠江投资(朱孟依旗下的另外一个地产平台公司)承担土地一级开发角色,土地成交之后,珠江投资将从土地出让款中获得部分收益,而这部分收益正是来自买方合生创展。

媒体注意到,拿下近期北京三宗土地的公司,分别是北京合昕辰锐企业管理有限公司、北京合宏达盛企业管理有限公司、北京合盈锐恒房地产开发有限公司。

如上图,通过天眼查,杠杆地产发现,这3家公司都由宁波诚车投资管理合伙企业(有限合伙)控股70%。

好玩的是,国家企业信息公示系统又显示,宁波诚车投资管理合伙企业(有限合伙)有两个合伙人,分别为北京锐宇投资管理有限公司、中诚资本管理(北京)有限公司。

股权比例,没有披露。不过,我们进一步探寻中诚资本管理(北京)有限公司的投资人,发现中诚信托是它的大股东,51%股权。

而中诚信托背后,又是多家地方国企、央企,其中包括中国人民保险集团股份有限公司、招商局中国基金有限公司等。

这样的操作,其实早有端倪。杠杆地产发现,2019年报中,合生创展在“着力提升企业资本管理能力”中提到:

按照董事局的要求,集团将持续引入有战略意义的合作伙伴于项目层面合作,例如保险公司、银行理财公司或者资管公司等金融机构,或全国性的大型企业。集团认为良好的企业形象和长效的合作关系,将提升平台资本粘度,降本增效的同时,减轻外部环境对资本平台结构和发展的冲击。

如下图,朱孟依老板的女儿朱桔榕,获委任为董事会主席,要大干一场,是注定的。资本层面的谋篇布局,所以早已开始。

 这个表述,和合生创展此次北京180亿元3拿地背后隐现的信托、保险公司,是不是高度吻合?

隐秘霸主、“地下教父”、曾经的地产一哥、利润王,厉害起来,就是不一样。

对真正的大亨来说,钱不是问题。危机时,穷得要死的,是那些长期胆大的。

3、钱也可能是问题:拿地的钱必须合规,太贵也容易高位站岗

根据媒体报道,中诚信托涉水房地产业务出过事。

比如2019年10月,中诚信托公告称,因三盛集团在其他金融机构债务违约,已直接触发信托计划提前还款条件,受托人已以正式函件形式要求三盛集团提前偿还信托计划项下融资本息。

产品踩雷三盛宏业的事还未了,中诚信托又在随后的一个月内,接到了北京银保监局开出的70万元罚款,被罚事由为“违规接受银行理财资金投资于未上市企业股权、信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款行为”。

信托资金,是不能缴纳或变相缴纳土地出让金的。

但是,办法总是有的,设计个合规流程,理论上也就合适了。合生创展拿地的180亿,钱怎么来,怎么合规,是个有趣的话题。

同时,合生创展学的是香港大亨那一套,多囤地、慢周转。

我的好基友杠杆游戏,在《隐秘霸主退位!地产界“前航母”因何触底?》(1月15日)一文中写,2019年,合生创展不仅销售不再是百亿元徘徊,破200亿元,在土地市场上,也表现出极大热情。

从媒体报道中我们看到,截至2019年11月,拿地金额已经有76亿元。所拿地块布局广东江门和增城、杭州、北京、苏州昆山等。

同时,合生创展还将业务搞到了美国。收购纽约曼哈顿一项目,打算2020年动工,最早将于2021年对外销售。

该项目预计包括地下2层和地上34层,总建筑面积约为18.33万平方英尺,其中地上部分计划打造住宅200间。

这2年开始的较快、较多拿地,必须面对今天的形势。特别在今天的北京,或者主要城市,用过去的“慢”打方式,特别是特别贵的地块,容易被关注。

同时,过去十多年,多囤地、慢周转的开发模式,合生创展获得了高利润。而今天,要重回辉煌吗,本身也必须快起来。

2018年,合生创展已经明显很快,2019年更是销售破200亿元。

问题在于面对快,面对今天的高价拿地,以“慢”赚钱的合生创展,适应吗?

4年前,杠杆地产的好基友杠杆游戏写了一篇文章,《“中国地王”融信的超级杠杆游戏》——高位站岗的地王,如融信在上海,今年开盘了,好像压力不小。

在北京,玩很大合适吗?高价地和快,会成为合生创展的敌人吗?

最后杠杆地产多说一句,大家关注合生创展近期180亿元北京拿地,不仅仅是在谈隐秘霸主是否王者归来,同时也在思考,这是不是什么信号?

这可是北京哦,如此夸张金额拿地,时间间隔这么近。一切,我们只能拭目以待。万一合生创展赌对了?

对了,在外界的认识中,合生珠江系,是土生土长的广东企业。不过在合生创展官网上,杠杆地产发现,合生创展集团公司的联络地址是北京朝阳区。

在中国,很多企业做大了都得这样。不罕见。在北京,合生创展,是确定未来中国房地产有重大利好消息吗?

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