摘要：小阳春没机会，小阳夏必须有（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|张银银&编辑|欣欣然

楼市太有意思了。

据说东莞房价涨幅超过深圳？刚挂出来的房源“秒没”，房价奔着3万时代？东莞官方自然要出来喊话：

该数据与该局网签系统的交易数据有很大差异。

将对市场乱象坚决进行重拳整治，严厉打击捂盘惜售、制造房源紧张气氛、哄抬炒作房价、抱团涨价、虚高挂牌等行为。

海南主要领导也说，

要严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂。我们土地是有限的，历史上也有过教训，所以在构建现代化产业体系方面，不能是单一的。在发展的同时，也要注重生态环境的保护。

毕竟，《海南自由贸易港建设总体方案》如此大利好背景下，如果不严管，和过去2次历史机遇一样，担心最后又是一地鸡毛。

总的来说，蠢蠢欲动的地方很多，楼市近期掀起了今年的高潮。

面对楼市的夏日流火，如何看待，怎么应对？

1、小阳春没机会，小阳夏必须有，小火一把是必然，但分化越来越明显

前2个月，深圳率先异动，几乎和每一轮周期一样，深圳都是先锋。不过，深圳很快开始了严查。

接着环深的东莞，以及广州、成都、北京等较大的城市，也都明显活跃了起来。很多朋友说，热度在回来。

今天成都高新区一个朋友和杠杆游戏聊天说，他们家小区的二手房快奔着3字头去了。在2016年行情启动之前，他们家房子还在1字头左右，甚至以下。

重庆方面，据说某欧姓的神，去了两趟，掀起了一点两江四岸小高潮。不过最新小道消息说，他带领的三无人员也被举报，银行和相关部门怕是……

类似小行情，最近很多城市都有出现。新一轮周期真的又要来了？

我的基本看法是，这一波各大城市会先后接力、持续。但是小阳夏，不会成为大行情。

今年情况非常特殊，小阳春我们知道错过了，正是因此小阳夏必须有。

一个社会，一年下来，经济就2个季度来决定。如果一季度开门红，二季度马马虎虎虎虎，三季度不算差，四季度意思意思，全年经济、就业目标就稳了。

今年情况是一季度滑坡，二季度预计同比转正就算很好。现在二季度还有最后20来天，要实现二季度基本转正、企稳，各方面都要加把劲。楼市一定程度的恢复、涨一点，不奇怪。

从近期的情况看，总的来说就业不算很差，但是压力是有的。

经济和就业的压力之下，虽然说了“房住不炒”，但货币比较宽松，楼市蓄能后自然会异动一下。

然后三、四季度继续存在外部不确定性，因此，你说楼市现在会过分打压吗？当然不会，二季度开始，经济抓紧“抢收”才是核心工作。

楼市跟着受惠。

至于会不会开始新一轮周期，目前看不到这个迹象。“房住不炒”除非发生极为特殊的情况，短期不会改弦更张。

这里，杠杆游戏要提醒的是分化。我们看激动的地方，主要都是大城市、经济发达的地方，普通三四线、中西部小城市，基本还是很稳。

有些地方，不跌就不错。这就是分化，未来也是如此。

看大局，看懂了，也就通透了。

2、相关部门说“房住不炒”，人家又不是说一定不可以涨，跌才是主要最要防范的

很多杆友肯定很奇怪，不是一年一度大会才说了“房住不炒”。怎么各地似乎压不住火？

就在开会时，杠杆游戏写了一篇文章，《翻完近12年工作报告，房价一路涨跌清晰可见！》（5月22日）一文中分析过：

字很少，意思很坚决。简而言之就是继续“房住不炒”，这一力度相比2019年实际上更大。

或许是此前房地产救市的声音太火，今年报告中重申“房住不炒”，进一步说明高层稳楼市的决心。

但是，报告提到，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。这意味着城市品质、居住品质在部分城市、部分地段要提升。因此，这部分的房价在稳定基础上有小幅增长的空间。

同时，在深入推进新型城镇化一节中谈调控，且明确发挥中心城市带动作用。因此，这类城市难道不利好吗？

更重要的是，有些话杠杆游戏得再说一次，相关部门说“房住不炒”，人家又不是说一定不可以涨，跌才是主要最要防范的。

当然涨多了，是不行的。此前我说一年6-10%的涨幅，比物价高一点，大家略有赚头，但也不至于疯狂。

房地产的夏日小火，允许它飞一会。

3、每个房价有波浪的城市都有原因；长期看既对经济有利，也稳定房地产市场的办法是什么？

首先，如杠杆游戏所言，中心城市有自己房价小阳夏的理由。

每一个房价异动的城市，都有自己的特点。比如东莞，靠着深圳，深圳在查房价异动，产业和一些需求转移到东莞，自然不过。

还如成都近期的一点波浪，肇始于成渝地区双城经济圈的利好，加之地价玩得好。

海南获得重大区域发展政策，要建设自贸港，有望吸引大量人才入琼，海南楼市未来有支撑。但过去2次海南大开发，最后泡沫很大。

所以这一次。海南方面多次公开表态，要以“壮士断腕”的决心，减少当地经济对房地产的依赖。

在政策转换后，房企在海南掘金的主赛道，将从住宅变换为商业地产和产业地产。

这类地产大多需要房企自持并运营，国家支持海南发展房地产投资信托基金（REITs），玩法不一样了。

总的来说，大家都要折腾一下先。为了各自城市，客观上也利于短期经济和就业。

在黑天鹅事件发生，全球供应链和需求受到极大冲击的开始阶段，杠杆游戏提过一个建议，今年刺激经济最好的方式，绝对不是放松调控，试图让楼市来“带活”经济。而是应该大力气推进新型城市化，加快农民在城市的长期生活和落户。

增加一个城市人口，其消费带动作用很明显。逐步的，其购房也是很大一笔消费。但是杠杆地产要说，最开始，要让更多农民朋友留在城市，提供的应该是公租房。

具体来说，要长期生活，需要3个方面。

第一基础是工作。这方面，今年有些影响，但目前来说没有出现根本性问题。还有的离开了沿海打工，回到自己老家附近打工。

不管在哪打工，也不管什么层次的城市，北京上海要控制人口，大概例外。其他各种层级的城市，只要ta有工作，就要努力让其留下来。

第二是房子。让一般农民工在较大城市买房，不现实，他们买不起，思维方式也和大学生不一样。那么建设一定的公租房，是必要的。

建设一定的公租房，对于就业和经济带动也是有益的。

第三是教育等。教育有了，可以就近入学，既解决留守儿童问题，对小朋友、家庭好。要满足新群体小孩的上学，自然要新建更多学校，这本身也拉动投资和就业。

还有一个第四，当然是下一步的事，逐步鼓励在城市安居、工作者的农民朋友，宅基地有偿退出。给ta一笔钱，并做好社保工作。

如此，其更愿意留在城市。一个人、一个家庭，在城市稳定下来生活，其对消费的带动作用，不容低估。

等他们在城市的生活逐步稳定，慢慢的公租房满足不了其生活品质需求，购买属于自己的商品房，会是多数人的选择。

这对于长期住房消费，很有好处，毕竟习惯了城市居住，谁还会回农村？

不算北京、上海、深圳等极个别城市，中国有3000个左右县级城市（包括城市的市辖区），如果一个县级城市平均今年实现1-2万农民定居、落户。实现这个目标，或者一定打折实现，可以想象多数城市房地产市场难道不受益吗？

这个预期，足以利好市场，还用得着去故意放任炒楼吗？且这是城市人口增量。

从技术层面讲，这个新增城市化人口数字要完成，难度不算大。

这将创造多大的消费需求、基建投资，包括公租房投资，对于稳经济、稳就业，以及根本上提升我国城市化水平来说，很有意义。

当然，各大城市有自己的算盘。毕竟多数城市想的是卖地、卖房……

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