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深圳“王炸”官宣!全网沸腾,楼市到了最关键时刻

摘要:这回,深圳会再赢一次吗(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|银小燕&编辑|欣欣然

深圳一限购,全国都颤抖。没办法,这就是宇宙中心的威力。

昨天杠杆地产刚写了深圳学长沙稳房价(详见7月15日:控房价,深圳要学长沙?大部分人都想错了!)。看来,长沙没白去,真经取到了。

原来深圳出过一个八条,这次只能称为“新八条”。和上次不同的是,这次由八个部门联合推出,可见重视程度。

其中重点包括:

1、入户满3年且社保满3年才有购房资格,非深户要5年社保;

2、夫妻离婚,购房资格倒追3年计算套数;

3、首付比例:无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%,非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅7首付70%,非普通住宅80%;

4、转让增值税从2年免变5年才免;

5、豪宅线加了个总价750万的限制;

6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的;

……

深圳这次调控力度空前,但实际上,它的信号意味更重。

深圳一直是楼市的风向标和“新周期”的启动城市。所以当深圳出台相关措施,接着会有很多城市参照执行。

1

“新八条”一出,各大媒体和朋友圈刷屏一片。

明眼人都能看出,最狠的莫过于“落户3年+3年社保”这条。

一时间炸出无数段子手。当然,人家说的也可能是事实。

买住宅要付7成首付,严过了北京的6成。还是那个字,狠!

转让增值税免征年限由2年调整到5年。这相当于5年限售,明显是针对短线投资客的。

离婚那条,相当于减轻了民政局的工作量,严打为买房而离婚的投资客。不过……

在此杠杆游戏郑重提醒各位:近年很多血淋淋的例子充分证明,离婚买房都是豪赌,说不定买了就真离了。

豪宅线那条,间接意味着深圳去年取消的“总价标准的豪宅线”,又恢复了。

“新八条”堪称最全面的围追堵截,连想假离婚买房都给你堵死了。不要以为政府没招,你那些投机小动作,还不赶紧投降?

话说此前在后海、宝中聚集了一波炒房客,这次显然遭遇当头棒喝。被套是大概率事件,如果自有资金比较少,可能被迫要斩仓出局。

吃瓜群众看到这里,是不是很开心?

2

“新八条”条条都是压需求。

但杠杆地产觉得:投机的往死里打没错。但真正要落实房住不炒,不该通过社保等一堆条件限定刚需。

深圳相关业内人士接受界面新闻采访时表示:“新政主要目的是提高购房门槛,抑制投资行为,跟过去的政策方向一致,但政策效果能否显现,还有待观察。

之前那么多调控政策下来,深圳市场还是很热。新八条肯定会有影响,但要说根本性解决深圳住房问题,还是有困难。提高门槛只是减少潜在需求,但并不是满足了需求。”

可是深圳房价已经让北京、上海的脸无处安放。所以这次顾不上了,搂草打兔子——统统一边晒太阳去!

BUT!这肯定不是长久之计啊。相当于扬汤止沸,没有釜底抽薪。

深圳楼市肯定存在恶意投机、投资冲动、房价高企等问题。但本质是严重的供需失衡问题,主要问题出在供给端,不解决供给问题,深圳楼市的所有问题都无解。

3

深圳很小,肉眼可见的小。如果你还不相信,请看下图,原谅我总如此举例:

图片来源|刘晓博说财经(特此感谢)

是不是没有对比,就没有伤害?

深圳是国内罕见的全域都是都市建城区的城市,其实房价跟北京毫无可比性。要知道,北京的均价,可是把密云那种鸟不拉屎的地方都算进去了。

深圳想了很多办法解决土地供应不足的问题,比如填海、增加容积率、开发地下空间、城市更新和旧改。其中城市更新和旧改是主攻方向。

但现实表明,城市更新和旧改涉及到很多利益纠葛。周期拖得太长,总是增加成本,参与开发的房企又把这部分成本转嫁给市场。最后人们失望地发现:一个片区旧改结束,房价反而更高了。

更简单粗暴的方式是扩容,但这个更敏感。因为扩容涉及到一系列的利益调整和冲突现象,阻力更大。所以至今仍然停留在坊间议论层面,难以成为上层决策。

4

深圳面积小,这是土地供需紧张的基础。更要命的是深圳大量土地没有用在住房上。我也说过很多次。

根据证券时报的统计:过去十年,深圳住宅用地成交面积为431.5万平米,位居国内103个城市的倒数第4,不到北京10%,上海5.8%。

深圳居住用地占整个城市面积只有11%。放眼那些全球城市,人家纽约、伦敦、东京的这个指标都超过50%。

如此变态的占比,仅比香港的8%高一点。香港的房价,不用杠杆地产多说了吧?深圳这方面总不会以香港为师吧?

深圳对住宅用地这么抠门,地去哪里了呢?

深圳在2015年制定的《城市建设与土地利用十三五规划(2016-2020)》要求:到2020年深圳的基本生态控制线大约占深圳1997平方公里的一半,此外工业用地占建设用地比重不宜低于30%。

图片来源|智本社(特此感谢)

看来,深圳对工业、商服的土地供给要比住宅用地大方得多。

2019年12月,为发展总部经济,吸引总部入驻,深圳一次性推出30平方公里的工业用地。

这是什么概念?面积比深圳大两倍有余的上海,整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里。

有兴趣的朋友,可以算一算字节跳动与腾讯做邻居,在深圳拿下的地。楼面价低得惊掉下巴,反正比深圳商品房均价低多了。

5

“新八条”倒是直接利好东莞、惠州。

即使深圳不唱这一出,东莞和惠州的楼市也具备很高的价值。

你以为只有深圳在飙?人家东莞也在猛涨。今年5月,东莞二手房均价环比涨幅5.6%,为全国第一。

不过也有担忧,既然东莞涨幅可以学深圳,严控是不是也要学深圳?

大可不必担心。东莞肯定会从严,但不会有深圳这种力度,深圳很多措施,严格程度已经远超京沪。

东莞哪有这个底气?何况东莞板块众多,有很多选择。至于惠州,更是供给充足。

杆友们最近留言踊跃,希望杠杆地产写东莞和惠州,我们会在随后推出东莞和惠州的分析,敬请关注。

临深的不止有东莞和惠州,不是还有深中通道吗?买中山!

未来还有深珠通道,买珠海!

广州要不要考虑一下?

尤其是在黄埔、南沙、白云这些人才限购区,半年的当地社保就可以获得上车资格。这是一线城市最后的上车机会。

实在不行,还有杭州呢!那是华东的深圳。

值得注意的是,新政出台后,网络已有不少针对解决深圳新政后买房被限的解决办法,甚至有地产销售中介表示:“社保啊、离婚买房资格被限这些问题跟我说,只要你想买房,咱办法总比困难多。”

6

还有一种说法,对比海南近年3月出台严控,6月就收获自贸港的政策大礼包。

于是有人联想8月26日是深圳40岁大庆,此番严控,会不会是因为上面有更大的礼包?

毕竟,深圳比海南重要太多太多了。

可是深圳享受的资源,还不够多吗?广州作为堂堂大区中心,却始终被深圳力压。

而这一切,源于1990年深交所开业。广州失去了一个配置全国性资源的平台,自然难以孕育出平安、招商等大型综合性产融结合的巨头。

退一步讲,你真的以为深圳今天的这一切,都是因为政策吗?

除了政策本身的倾斜,深圳的崛起还得益于上面留出的空间,允许你试错,允许你充分发挥市场的力量,而不是频繁插手。

当然,也离不开成千上万深圳人的奋斗,包括那些离开深圳的人。

如果插手太多,反而是一种式微的迹象,这才是最可怕的地方。

收到杆友留言,称杠杆地产之前写的深圳文字好难懂。其实不是杠杆地产不想让你懂,而是有些话不能说得太明白。

因为这座城市最近变得有一点敏感,不好批评。

曾几何时,深圳是一代又一代年轻人的应许之地。那时的深圳有最广阔的天空与海洋,一如当年的加州硅谷,充满了改变世界的可能。

不知从什么时候开始,这里的人和这里一样,变得左顾右盼。不要怪房价,房价是结果,不是原因。

本世纪初,深圳第一次遭遇成长的烦恼。当时《深圳,你被谁抛弃》一文广泛流传。但深圳随即腾笼换鸟,成功实现二次腾飞。2018年,深圳GDP来到了亚洲第5的历史高位,成为全球第二大经济体的第三大城市。

现在,深圳第二次来到了十字路口。历史性机遇仍在,深圳如何解决楼市死结?如何实现第三次腾飞?如何带领大湾区,对冲深圳河对岸的不确定性?这些都等待着更系统的安排与更成熟的智慧。

无论如何,深圳的任何决策,影响的都不仅是楼市,还有这个国家的未来。

这回,深圳会再赢一次吗?

图片来源|深圳买房计划(特此感谢)

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