摘要：高周转房企的财务情况

近日，浙江台州玉环中梁某楼盘竣工验收问题受关注。

与此同时，中梁控股发布了2020年1-7月销售数据。公告显示，今年前7月，中梁实现销售额796亿元，同比增加约6%，在克而瑞最新排名中位列TOP19，继续居行业20强。

之于中梁，还受关注的莫过于有自媒体报道其和万向信托合作的一笔债务延期。

情况发生后，万向信托发布情况说明称，本次延期决定非因交易对手出现违约而决定延期，而是综合考虑项目实际和投资者利益，并根据信托文件约定而作出的受托人勤勉尽职行为。中梁控股回应称，公司正常履约且资金充裕。信托逾期，最终证明是虚惊一场。

值得注意的是，中梁是一家“速度”很快的房企。根据2019年中梁控股上市披露的信息， 2016年、2017年、2018年，包括合营企业及联营公司的全部合约销售总额，中梁集团的合约销售总额分别约人民币190亿元、649亿元、1015亿元。

也就是说，2016年后的短短2年时间，中梁控股就从百亿级房企跃升千亿级。这个速度，几个房企能比？

营收方面，2016年其营收不到30亿元。2017年达到140亿元，2018年突破300亿元。

到了2019年，更是达到566.40亿元营收。同期，中梁的合约销售额更是超过1500亿元，达到1525亿元。全口径销售额，在一些机构的排行榜中杀入房企20强。

即便是只谈权益销售额，中梁控股2019年也达到千亿元左右，无限接近前20强。

中梁以前只是温州起家的一家区域性房企，近些年总部迁至上海后，真是发展神速。

再补充一句：中梁2016年至2018年所购地块的总建筑面积，由752万平米增至2422万平米。

也就说，中梁这期间拿地之猛实在也是非一般。

行业发展环境一直在变，特别是今年受黑天鹅影响，外界对资金高周转的房企的财务情况也极为关注，而面对中梁这匹快速发展的行业黑马，多数人也许依然停留在其前几年高净负债率的认知里。

公开数据显示，2017年、2018年、2019年，中梁净资产负债比率分别为339.5%、58.1%、65.6%。2019年同比有所回升。

一位接近中梁内部的负责人表示，中梁追求的是利润、规模、负债均衡的无风险增长，因此中梁在规模增长的同时保持着健康的财务状况。情况究竟如何呢？

据年报显示，2019年，中梁全年累计实现销售额1525亿元，同比增长50%；营业收入566亿元，同比增长88%，股东应占核心净利润约39亿元，同比增长102%。

偿债能力方面，截至2019年12月31日，该公司账上现金及现金等价物265亿元，短期流动性尚且充裕。

中梁方面表示，其建立了一套完善的融资体系。登陆资本市场后，中梁的境内外融资渠道进一步打通。

目前，公司拥有境内银行贷款、境外美元债券及其他融资形式等，融资渠道向多元化发展，可为公司后续发展提供资金支持。

此前，2019年报披露，2019年9月，该司完成首笔4亿美元债发行，票面利率11.5%。根据中梁2019年报披露，其加权平均融资成本为9.4%，高于主流上市房企。2018年时更是高达9.9%，算是很努力了。

最近，截至2020年上半年，中梁控股共发行两笔美元优先票据，获得境外恒生银行贷款；国内方面，获得广发银行、浦东发展银行及光大银行等多家银行金融机构的授信，而创新融资方式方面，中梁地产首单储架式供应链ABS已获深交所无异议函。

华泰证券在近日研报中表示，自上市以来，中梁融资渠道向多元化发展，融资成本存在很大的下降空间，目前公司的平均融资成本已经从2018年的9.9％下降至2019年的9.4％。

华泰香港预计，中梁的融入成本有望持续优化，在2020年降低至8.5%-8.8%。评级方面，截至2019年末，标普、惠誉、穆迪三大国际评级机构2019年分别维持中梁控股“B+”、“B+”及“B1”主体评级，评级展望均为“稳定”。

此外，2019年内，中梁获得了联合信用“AA+”展望稳定评级，并被纳入恒生综合大中型股指数、恒生港股通指数，创下内房股纳入港股通的最快纪录。

安里证券也表示，近年来中梁业绩一直稳健向上发展，且上市半年即被纳入港股通，机构持股及流动性有望增加。同时安里预计，中梁2020年的股息率将达到11.8%，是房地产领域收益最高的公司之一，公司估值存在进一步上涨空间。

另一方面，2019年，中梁控股实现566.40亿元的营收，毛利为131.82亿元。折算下来，毛利率23.27%，似乎远低于部分同行。归母净利38.34亿元，算下来净利率11.05%，还过得去。

中梁官网说：中梁专注开发优质的住宅产品，覆盖首置、首改及再改的客户。凭借在中国房地产行业约20年的经验，中梁控股在区域扩张策略引导下，截至2019年12月31日，总土地储备约5,700万平方米，项目遍布中国五大核心经济区域，即长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角，覆盖23个省市的142个城市，共拥有458个物业项目。

展望未来，致力于成为一家中国领先的综合性房地产开发商。共创价值，让四季心情绽放。

中梁的未来会如何？我们拭目以待。