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正荣地产2020上半年:资产负债率略增,更猛的是财务成本!

摘要:财务成本增长明显,资产负债率略微增长(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银&编辑|欣欣然

“不会因为规模,牺牲财务安全和盈利。”

我很喜欢正荣地产老板黄仙枝,在2020年中期业绩发布会上说的这句话。

事实也是这样,2020年中期业绩公告显示,正荣地产的净债务与权益比率为71.4%,

2019年末时,这个数字为75.2%。

   防风险举措,挺有效果。

   但与此同时,杠杆游戏发现,正荣地产2020上半年的销售额、销售面积、均价都略微下滑,同时归母净利润也下滑

   资本市场有自己的看法,过去一年,正荣地产的股价总是在震荡。8月25日(周二)护盘也没成功。

   近期,杠杆游戏和杠杆地产联合推出各大房企的“成绩单”分析,通过这一视角,我们可以看到上半年我国房地产发展的部分轮廓,希望对杆友投资、决策有所帮助。

   今天第三弹,我们说说闽系正荣。

1、销售额、销售面积、均价都略有下滑,归母净利润下滑

   2020上半年,正荣地产总的表现,应该说不算差。

   因为特殊原因,正荣地产上半年合约销售额559.9亿元,较去年同期减少4.5%。杠杆游戏注意到,最新数据显示,1-7月正荣地产实现合约销售695.9亿元,完成全年目标49.7%,同比累计增速回正。

   上半年销售额略微下滑同时,如上图,杠杆游戏发现,正荣地产的销售面积、平均售价,各自也都出现4%、0.5%的下滑。

   在4月销售转好后,正荣地产全年相关数据都转正,应该不是问题。

   正如正荣地产自己所言,有信心能完成全年1400亿的销售目标。2019年,这个数字为1307亿元,销售目标的增幅不大,目标制定得应该说比较理性。

   剩下的几个月,要完成目标当然也得拼。

   值得注意的是,中期业绩公告显示,尽管2020上半年正荣地产营收145.42亿元,增长6.55%;毛利29.54亿元,增长6.51%。在这样的情况下,其归母净利润8.76亿元,去年同期为9.33亿元,同比增速为-6.17%

   具体如杠杆游戏上图所示。

   中期业绩公告还说,董事会决定不派发本期间之中期股息。

   回溯历史,2019年,正荣地产归母净利润同比增速超过18%%,比如今要好很多。

   更好玩的是,虽然当时其实也不算低,但相比2018年归母净利润同比增速超过50%,斩到小腿肚,更别提2015、2016年684.75%、182.58%的增速了。

   看完这些数据,是不是感觉很魔幻

   当然背后都是有原因的,正荣地产2018年在港上市。上市前后有些数据不奇怪。

2、财务成本增长明显,资产负债率略微增长,净债务与权益比率下降

   我的朋友杠杆地产几个月前写过一个文章,《高管动荡背后:正荣地产“千亿的烦恼”》。在这篇文章中,她发现正荣地产利用今年的窗口期,发行了一些优先票据,试图通过替换高利率的旧债,来改善利润率下滑的不妙处境。

   这些票据的融资成本,除个别,基本在7-9%左右,不算很高,也不算低。如下图。

   不过值得注意的是,今年黑天鹅爆发后的一段时间,全球放水,不管是海外融资、还是国内,整体利率都是下滑的。

   但正荣地产上半年的票据融资利率,多数或平均,是高于2019年其平均融资成本的。2019年该公司加权融资成本为7.5%。

   另外,杠杆游戏注意到,正荣地产中期业绩公告披露:

本集团的融资成本由截至二零一九年六月三十日止六个月的人民币207.7百万元增加约47.9%至截至二零二零年六月三十日止六个月的人民币307.1百万元,主要是由于有息负债规模于二零二零年内增加。

   公告一边显示得益于债务结构优化,另一边实际付出的融资成本又从2亿元出头增长到3亿元出头。

谈一个细节。中期业绩公告显示,正荣地产2020年6月末,其贸易应付款项及应付票据188.35亿元,2019年末为167.53亿元。

其中,一年期内为186.09亿元,2019年末时为164.94亿元。

   中期业绩公告还披露,截至2020年6月末,已订约但尚未拨备的资本承担为220.55亿元,2019年末为239.00亿元。

   还不错的是,2020年6月末,正荣地产净债务与权益比率为71.4%,2019年末时,这个数字为75.2%。客观说,目前算是行业平均水平。

   现金对短期借贷比率改善至约2.1倍。加权平均融资成本进一步下降至7.0%。

3、销售开支大增,土地储备权益占比有一定提高

   在上半年销售未回正、负增长的情况下,正荣地产销售及分销开支增长却不小。

   中期业绩公告披露,正荣地产销售及分销开支由2019年同期的3.55亿元,增加约28.2%,至2020年6月末的4.55亿元

   对此,杠杆游戏注意到,正荣地产解释说:

主要是由于(i)作为业务扩张的一部分,本集团加大销售及营销力度,在本集团经营所在的新城市及地区推广我们的新物业项目;

及(ii)本集团于二零二零年扩大内部销售及营销团队,支持其业务扩张。

   行政开支还算稳定,由2019年同期的5.24亿元,增加约3.7%,至2020年6月末的5.43亿元。

   另外值得注意的是,外界一直说正荣的项目总体权益比不高。正荣地产当然也明白自己的问题,想要做更大,需要有更多地,需要有更高权益比。

   中期业绩公告披露,2020年上半年,正荣地产在12个城市新增土地19幅,预计总建筑面积约302万平米。

   具体来说,新增土储中,分别有52%及26%位于长三角及海峡西岸两大核心区域。

   而以城市等级来看,65%新增土储位于具有基本面良好的一、二线城市,包括长三角的上海、南京、苏州、徐州及无锡;海峡西岸的福州和南昌;中西部的郑州和成都,进一步深化在核心市场的市场份额,为未来持续高质量发展打下基础。

   改善权益比重方面,上半年新增土储的权益占比,提升至73%

   总土地储备方面,截至2020年6月末,正荣地产在全国32个城市,拥有建筑面积2740万平米。

   76%的土地储备位于一、二线城市,土地储备权益占比,由2019年末的55%,上升至2020年6月末的58%

   有进步,但总体来说,权益占比依旧不算太高。

   另外,杠杆游戏注意到,正荣土地储备每平米的成本为4919元

   而2020年上半年入手的300万平米土储,合约地价总额约为177.82亿元(其中正荣地产应占权益地价总额约为122.97亿元),平均成本约为每平米5883元

   对照两组数据,新收储的地价比之前要高。而如上文所述,暂时销售均价略有下滑。

   综上,未来正荣地产要做大做强,还得面临很多考验。

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