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稳楼市!深圳为什么要学习新加坡?数据读懂一切!

摘要透过数据我们就明白了,为什么会这样,至少是一个视角(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

“来了就是深圳人”。但很多人买不起深圳房子,最后做几年深圳人又走了。

特区40年,是一部分奋斗、成功的历史,也是很多人的汗水和心酸史。

8月28日,深圳市住建局局长张学凡公开演讲透露,深圳要学习新加坡,未来深圳的住房比例是“六比四”,目标是让深圳60%的市民住进公共住房,为此将加大住房供应,推进大规模住房建设。

张学凡表示,深圳全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米,人均面积27.8平方米,还没有达到国家和广东省的最低标准线。主要原因是深圳还有70%多的人居住在城中村,城中村占深圳住房面积的54%左右。

假如以目前张局长发布这个数据为例,一切都不变,静态地看,意味着大概公共住房为640.8万套,面积约3.67亿平米。

深圳曾计划,到2035年新增保障房100万套,商品房70万套,包括最新的政策房110万套计划,但这只是增量,加上存量,要达到6:4难度很大很大。

2019年末,深圳常住人口1343.88万人,比上年末增加41.22万人。假如每年深圳还增加三四十万人,这对公共住房的需求量那就更大了。

换句话说,如果计划只是如此,要达到6:4的比例,不知道要多少年?

话说到这,我想不用杠杆地产再说什么,杆友都门清了。

杆友都知道我喜欢用数据说话,刚好就在8月初,深圳统计局公布了《深圳统计年鉴2019》,里面有深圳二三十年的商品住宅新开工、竣工、销售面积数据。

今天我把上述数据统计、分析一下。

透过数据我们就明白了,为什么会这样,至少是一个视角。

1、2001-2007年是深圳商品住宅年新开工面积,处于相对高位且最稳定的几年

如下图,杠杆地产注意到,1998年到2018年,深圳商品住宅年新开工面积,从来没有超过1000万平米。

考虑到2019年新开工情况,以及1998年之前,理论上也不可能单年住宅新开工超过1000万平米。我们可以得出结论,迄今为止,深圳商品住宅年新开工面积,从来没有超过1000万平米过。

最高的2013年,也只有910.13万平米。而接下来的2014年,就断崖式下滑到只有549.50万平米。

如上图,过去一些年,深圳商品住宅新开工最稳定、且处于高位的年份是2001-2007那7年。

那7年里,深圳商品住宅年新开工面积没有低于600万平米过。较高的2001年更是达到过792.24万平米。

而这个新开工面积,也是1998-2018年期间,仅次于上文提到的2013年最高开工面积及2018年的794.68万平米。

1998-2018年以来,最低潮要数2008-2011年。2008年,深圳商品住宅新开工面积,由头一年的621.91万平米,骤降到471.80万平米。

接着2009、2010、2011年,连续3年,更是都只有300多万平米的开工面积,分别为328.04万平米、355.17万平米、367.32万平米。

直到2012年,才恢复到561.89万平米。

在2013年,好不容易达到最高910.13万平米的新开工面积后,2014年再次暴跌到549.50万平米。

随后2015年爬坡回升,2016、2017年再次陷入低谷,每年都只有400多万方的新开工面积。

对1998-2018年深圳商品住宅新开工面积,我做了一个小数学统计,杠杆地产公布一下:21年时间,累计新开工面积仅为12284.91万平米。

如果算90平米每套房子,也就137万套左右,年均新开工6.5万套。

1998年之间,当然还建设了一些住宅,这些年除了商品住宅也还有些保障性质的住宅,但又能多到哪去?

正如大家知道的,很多人住城中村。还有一些住工厂宿舍、工棚、商办公寓。

2、2009-2018年,深圳商品住宅年竣工面积,没有高于300万平米过

和新开工面积只披露了1998年之后的数据不同,《深圳统计年鉴2019》把1991年开始的深圳商品住宅竣工面积都做了披露。

看完这组数据,杠杆地产其实更震惊,上文部分我刚写了,新开工商品住宅面积,最少的年份也有三四百万方,多的时候七八百万,甚至超过了900万方。但是最终竣工,2009年到2018年,从来没有超过300万平米过。

那么,这意味着这些年的新开工,难道是有水分,重复在申报或统计?

亦或者,很多住宅都是名义开工了,然后建设进度非常缓慢,所以落实到竣工上,每年都那么少。

先不管这么多,杠杆地产志只说结果。1999-2008年,深圳商品住宅竣工面积整体处于高位,没有低于400万平米过。

这10年里,最低的1999年,商品住宅竣工面积也有412.46万平米。2003年,更是达到过816.62万平米。为1991-2018这28年最高竣工面积。

上文杠杆地产写过,2001年深圳商品住宅新开工面积,达到过792.24万平米。

也就是说2年后,很多新开工的面积真的都竣工了。

但这个较正常的开工-竣工循环,主要也就那几年。

比如2002年接近700万平米的竣工面积,此后3年,2003、2004、2005年,都700万平米之上。

2006年开始,深圳商品住宅年竣工面积开始滑坡,但也还有581.87万平米。

接着2007、2008年都只有400多万平米的竣工面积。此后,到2018年再没超过300万平米过。

其中,2013年、2017年、2018年,商品住宅年竣工面积甚至不到200万平米。

最低的2018年甚至只有124.91万平米,这28年里,只比1991年的91.22万平米高。

统计1991-2018年深圳商品住宅年竣工面积,杠杆地产都不好说自己震惊,总竣工面积仅9956.33万平米。

如果算90平米每套房子,也就111万套左右。

平均下来,一年竣工面积就356万平米,按照90平米/套计算,折合3.95万套。和深圳的人口流入比,杯水车薪啊。

28年的竣工,竟然低到这个程度,比近21年的新开工还少?杠杆地产不禁要问,这些所谓的新开工面积数据,到底怎么来的,或者去了哪?

3、深圳商品住宅年销售面积,最高时仅900万平米出头,年均不到500万平米

和这20来年,新开工、竣工面积很不稳定不同,深圳近20年来商品住宅年销售面积,多数时候高于500万平米。

如下图,杠杆地产注意到,《深圳统计年鉴2019》显示,1999年,深圳商品住宅销售面积从1998年的372.38万平米,增长到492.51万平米后(也就是接近500万平米),此后连续8年,没有低于过500万平米。

如上图2002-2006的5年间,销售面积都高于700万平米。2005年甚至高达901.13万平米。

略微超过900万平米的年商品住宅销售面积,也是深圳有史以来最高。

这个数字放到当年的语境下,在大城市中,是很高的。但是,也就是从那以后,其他大城市销售越来越高,而深圳整体却再也没有回到高峰。

很多时候,甚至只有这个数字的一半多一点。

2005年的高峰后,深圳商品住宅销售面积连续滑坡3年,到2008年只有413.65万平米——创下近20年的最低。那一年全球金融危机。

2009年回到717.40万平米,但此后又是震荡。

再次回到700万平米以上的销售面积,已经是6年之后的2015年,747.83万平米。

2016-2018这3年,则是都只有五六百万平米。

统计发现,过去28年,深圳商品住宅销售面积总计13791.45万平米。和同期不到1亿平米的竣工面积比,多出来的几千万平米房子,到底怎么回事?

无论如何,销售面积应该是比较靠谱的。折算下来,年均销售面积493万平米,按照90平米/套计算,大约5.47万套。

这个数字首先整体很低,一直低,稳定了20年,也是低得够奇葩。如果和很多城市比,这个销售面积,则实在无法忍视。

能在深圳买房、买得起房的朋友,真的,都是人才。

而深圳很多地是不会开发的,可以开发的多数也不是给住房用的,还有很多城中村是很难拆的。如果这样说,不管深圳有什么住宅计划,也就这样吧。

最后补一句,深圳说起来有自己特殊情况,而中国更多、更广大城市,实话说没一个城市真的缺地。

但是,很多城市的供应越来越“深圳”,真是后浪更猛,比如刚被约谈的……

数据我就不说了,否则真的得罪人。

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