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楼市20年:4大数据4个秘密,背后指向一个残酷现实

摘要:2019年商品住宅销售额,是2000年的43倍;GDP呢?是当年的10倍(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

前两天,我国统计局发布数据说,1-8月,商品房销售额96943亿元,增长1.6%,1-7月份为下降2.1%。

此前几个月累计都是下滑,也就是说2020年,房地产销售总额同比回正了,且略有增长。

不过同期,销售面积依旧是同比下降3.3%——潜台词就是,房价其实又涨了一丢丢,平均幅度虽然不大,刚需面临的形势终究是又难了一点。

于是,这两天看到很多人说金九银十,首先杠杆地产要说,这个说法本身是营销体,本来就是骗人的。

去年这个时候,我写了篇文章《金九银十,楼市最大谎言!》(2019年9月23日),用数据证明金九银十骗人的。

事实是,根据国家统计局的数据,从2007年到2018年的12年间,每年的月度交易高点均出现在12月,无一例外。在多数年份,12月单月的房地产交易规模接近当年月均成交规模的2倍。

在个别年份中,12月的交易规模甚至超过当年月均2倍。

其间,每年的第二交易高点,多出现在6月和11月。其中,2016年-2018年的月度成交第二高点,均出现在6月。

这个秘密算是解释清楚了,而中国房地产,还有很多大秘密。

今天杠杆地产,把多年来,我对国统局20年来房地产相关数据的观察,呈现给杆友。4大数据、4个秘密,背后指向一个现实。

且看下文,不吹不夸,本文很好,欢迎杆友读下去。

1、2019年商品住宅销售额,是2000年的43倍;GDP呢?是当年的10倍

4年前,当我们感叹,商品房销售破10万亿时,感觉非常震惊。

其实没什么,如今大家已经在说,2020年商品房销售总额会否突破17万亿元。注意,杠杆地产说的是新房销售额,加上二手房数据就更大(下同)。

这里,杠杆地产多说一句,本文数据口径,以国统局国家数据官网为准,部分数据,可能年鉴或经济普查有调整。

如下图,2000年时,我国商品房销售总额为3935.44亿元,当年我国GDP为100280.1亿元。

房地产销售额和GDP比值约为0.04。

到了2019年,全国商品房销售额159725.12亿元,差不多是2000年的40倍。2019年,我国GDP为990865.1亿元,房地产销售额和GDP比值约为0.16。

如上图,期间只有2008年、2014年2个年份出现过销售总额下滑。

不得不说,过去20年,商品房销售额增幅太大了,比GDP猛太多。2019年的GDP大概是2000年的10倍,而房地产销售额则是当年的40.59倍。

当然,杠杆地产特别要说一句,商品住宅的销售额比商品房销售额,要少一点,因为还有商办等商品房。

2000年,商品住宅销售为3228.60亿元,2019年为139439.97亿元,是当年的43倍。

如果看人均GDP,2000年时为7942元,2019年为70892元,20年前后之比为约9倍。

一年的GDP,可以理解成当年全社会创造的新增财富总额,然后个体、企业、政府为主的三部分各自拿走属于自己的。当然,部分社会团体、还有一些群体灰色部分收入,也会分GDP的蛋糕。

如果这样看,普通个人能够拿到的部分,平均来说,比人均GDP肯定是要低的。

因此,很多个体感觉房价压力大,这确实是事实。

2、2019年商品住宅销售面积,是2000年的9倍出头

接着看数据。

2000年时,我国商品房销售面积为18637.13万平米,2019年为171557.87万平米,是当年的9.21倍。

如下图。20年里,只有2008年、2014年2个年份出现过销售面积负增长。

具体来说,2007年销售面积为77354.72万平米,2008年下降至65969.83万平米,但2009年攀升至94755.00万平米。

2013年,全国商品房销售面积130550.59万平米,2014年降至120648.54万平米,2015年恢复至128494.97万平米,依旧没有回升到2013年的数据。

不过2016年,一下疯狂升至157348.53万平米。

商品住宅销售面积增幅,大致一样。2000年销售面积为16570.28万平米,2019年为150144.32,是当年的9倍出头。

期间,也只有只有2008年、2014年2个年份,出现过销售面积负增长。

2007年全国商品住宅销售面积70135.88万平米,2008年降至59280.35万平米,不过2009年一下升至86184.89万平米。

然后稳步攀升,2013年达到115722.69万平米,应该说2009-2013年之间的年均增量还算好。

接着2014年,跌至105187.79万平米。2015年略有恢复112412.29万平米,比2013年还是要略低。

2016年彻底爆发,137539.93万平米。后面的故事,就不用杠杆地产说了。

3、房价到底是涨了4、5倍,还是10倍?

2000年,全国商品房销售均价为2112.00元/平米。2019年,杠杆地产根据上两部分文章计算为9310.28元/平米。

商品住宅2000年销售均价为1948.00/平米。同理,杠杆地产根据上文数据计算,2019年,全国商品住宅销售均价为9287.06元/平米。

总的来说,房价翻了4、5倍。不过这个数字和大家的体会是不同的,甚至可以说完全不符合很多人的感受。

比如很多二线城市,2000年时房价也就一两千元,多的也就两三千元每平米。而如今,主要二线城市房价均价都在1万多,甚至直逼两万了。

也就说房价其实是翻了10倍。

为什么平均下来只有4、5倍?杠杆地产要说,因为很多地方跑输了。

另外多说一句,2000年时,中国很多三四线、县级城市房价只有几百块、1000多块左右,甚至很多二线城市均价也不到2000元,为什么当时全国均价竟然有2000元左右?

因为当年房地产消费、销售面积一二线城市占比更明显,很多中小城市的房地产才起步。

而到了今天,中国稍微大一点、经济还行的地级以上城市,均价少有低于1万元/平米的。当然中西部地区例外,这些地方除了省会,均价过万的依旧不多。

所以如今,全国房价平均起来不到1万元/平米

换句话说,不论是20年前,还是今天,城市体量更大、更发达的城市,房价一直是更高的。

至少从过去经验看,是这样。

4、2014年开始,房地产开发企业购置土地面积低到触目惊心

最后部分,杠杆地产想从开发商买了多少地的角度,回顾下20年的房地产变化。这部分在我看来,是今天最重磅的。

按照国统局数据,2000年时,房地产开发企业购置土地面积只有16905.24万平米,这个数字看上去不高。

但是如上文所述,当年我国商品房销售面积为18637.13万平米。

也就是说,当年供地和购房需求之间,完全不紧张,如果考虑到平均2点几的容积率,那就更不紧张了。

而且那些年还有廉租房等保障性供应,以及一些残余的福利房。真是幸福的年代。当然,当年人均居住面积不高,和当时收入比,房价也不算低。

总体而言,那个时候的供地是很良心的,当然如上文杠杆地产所述,这和当年很多中小城市城市化进程有关,多数城市还没开始搞土地操盘。

土地金融自然没后来夸张,对土地杠杆的依赖程度也小很多。

如上图,我们可以发现,一直到2008年,土地供应对于当时来说,整体都是维持高位的。虽然也有起伏,但最起码都是接近4亿平米/年的。

2007年销售面积为77354.72万平米,2008年下降至65969.83万平米。

可以说如果2点几的平均容积率,当年房地产市场全国来说,起码是供需均衡的。

变化发在2009年,当年房地产开发企业购置土地面积,突然降至31909.45万平米。

回忆当年,当时调控看上去没今天严厉,但是在供地上,当时要求明确,而且各大城市搞了“四万亿”大基建上马后,迫切也需要钱,所以2010年开始,又疯狂卖地。

于是我们看到,2010年全国房地产开发企业购置土地面积恢复至39953.10万平米,2011年更是高达44327.44万平米。

但是2012年开始,大滑坡,降至35666.80万平米,2013年略有回升38814.38万平米,不过如上图2014年又下滑。

无论如何,当年起码也有3亿多平米。所以才有了2016年的去库存。

接下来则是经历连续2年大跳水,2015、2016年,低到只有2.2亿平米。

此后2017-2019的3年,有起伏,但全国房地产开发企业购置土地面积从来没有突破3亿平米过,如上图。数字真的触目惊心。

2010年开始,这个时候每年房地产销售面积已经高达10亿平米,多数年份还在上升,2019年销售面积已经超过17亿平米(见上文第二部分图)。

平均容积率能有多少?难不成容积率可以达到5、6、7,完全不可能。于是很多城市,供求关系开始倾斜,也就自然而然。

加上平均土地起拍价逐年走高,面粉价格越来越贵,你说面包咋整……

本文所有数据均源自国统局,非常感谢,数据背后真的有太多真相了。

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