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楼市3月5次调控!东莞人口增长一般,到底是谁在买房?

摘要:到底谁在买房?(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银&编辑|欣欣然

东莞最近也是很热,和天津房价横盘2、3年不同,东莞是此前太热了。

不过东莞近三个月五次出手调控楼市,有房源一周连降三次。此前火爆的东莞二手房市场迅速降温,降价幅度达5-10%。

当然,很多项目的价格,依然比去年高不少。

大湾区楼市备受关注,深圳、广州就不用说,包括杠杆游戏在内,写得很多。今天谈谈东莞吧,依旧用惯常的数据说话,揭示东莞房地产何以至此,未来走向何方。

大家知道,前几年东莞的房价,其实不算太高,后来是怎么起飞的呢?2015年开始的央行放水,降息、降准,鼓励去库存、棚改,当然是全国性大气候。

具体到东莞,又是怎样的具体情况?

今天杠杆游戏从东莞的2014年说起,因为2016年本轮周期开启,而当时卖的房子,很多是2014年左右买的地。

1、宅地供应计划面积2018年明显滑坡,2018-2020年供应计划都处于低位。根据东莞市自然资源局披露的国有建设用地供应计划,2014年住宅用地供应计划是265.5759公顷。计划看上去还行。

2015年这一数字为296.6178公顷,更进一步提高。

到了2016年,住宅用地供应计划,更是提高到330.3424公顷。

2017年,计划继续维持高位,332.7551公顷。

2018年,大滑坡,住宅用地供应计划面积228.2298公顷。

2019年,计划略有恢复,271.6374公顷。

2020年,宅地供应计划229.6222公顷,为近7年,第二低,只比2018年高,其实忽略不计。

 2、宅地实际成交面积2016-2018年均处于低位,地价节节攀升。按照中指院数据,杠杆游戏注意到,2014年东莞实际推出141万平米宅地,最终成交114万平米。当年宅地楼面成交均价只有2504元/平米。这和上文供地计划有一定差异,之前我写过,主要是因为中指院的数据口径有所不同(按照中指院解释,仅包含市本级,其实通常也就是主城区或中心城区),同时计划和最终的供应是两回事,保障性土地有些是划拨,有些是开发商配建等。

2015年,根据《广东省国土资源年鉴(2016卷)》东莞市实际楚然住宅用地46宗,面积176.06公顷,也就是176.06万平米。

2016年,该年鉴披露(下同),住宅用地成交25宗,面积101.70公顷,即101.70万平米。

2017年,住宅用地成交19宗,面积80.71公顷,即80.71万平米。

2018年,住宅用地出让26宗,面积104.87公顷,即104.87万平米。

如果算上2点多的容积率,2015-2018年,实际成交的宅地建筑面积也就两三百万平米/年。如下面中指院数据图。

根据中指院《2019年东莞房地产市场年报》,2019年,东莞成交住宅用地30宗,总建筑面积390.32万平米,同比增加62.90%。

全年住宅用地成交金额373.72亿元,同比增加52.2%,成交楼面地价约9574元/平米,同比小幅下跌6.39%。

注意措辞,9500多块的地价,比2018年还便宜了一点。2014年才2000多块/平米。

3、过去5年,常住人口增量不显著;失业保险参保人数增量,大概也不显著。根据东莞国民经济和社会发展统计公报,2014年末,常住人口834.31万人,2013年这个数字为831.66万人。当时人口增量很低。

2015年末,常住人口为825.41万人,负增长。

2016年末,这一数字为826.14万人,略微回升。

2017年末,为834.25万人,还不错,基本回到2014年的人口数量。

2018年末,又有一点进步,839.22万人。

2019年末,继续增长了7万人,846.45万人。

非普查年份的常住人口数据,通常只是0.5-1%抽样,且东莞产业结构也在变化,不完全反映这座户籍人口很少(2019年末仅251.06万人)特殊城市的新增人口购房变化。

但常住人口数据变化,大致可以看出,过去5年,东莞人口增量不算大。

前两天,在《再抢人!上海太缺年轻人了,三组详实数据惨到震惊》(9月23日)一文中,我的基友杠杆地产再次分析过,失业保险参保人数的变化,最能反映一个地区较规范就业和中高端就业岗位增减。

很多杆友会说,职工社保数据中,城镇职工养老保险、城镇职工医疗(有些地方生育和医疗合并了)保险参保人数,不也是很好的指标吗?

我写文章解释过,上述两个指标,存在离退休和在职口径问题,以及以个人名义的参保问题。生育保险存在和医疗保险合并口径问题。

而职工社保数据中,有一项指标则完全不会受上述因素影响,这就是城镇职工失业保险参保人数。

一个职工在职,才会有失业保险,离职后就不会有;个人名义可以参保城镇职工养老和医疗保险,个人名义不可以参加失业保险。

综上,杠杆游戏认为经济和人才吸引,从失业保险数据变化角度比较,是一个很有价值的客观指标。尽管这也存在结构性差异。

不废话,上数据吧。

2014年失业保险392.59万人次;2015年412.14万人次;2016年409.11万人次;2017年404.01万人次;2018年418.67万人次;2019年431.16万人次。

注意单位,东莞统计公报用的人次,也就是这一年的参保总次数,受跳槽、岗位增减影响,有的人一年贡献可能2次以上,不代表年末绝对参保人数。

综合来看,过去5年,东莞失业保险参保人数增量,大概也不显著。也就是说,本地新来的,可能会买房的人,其实增量应该不多。

4、近6年,商品住宅销售面积远高于土地供应。根据东莞国民经济和社会发展统计公报,2014年,东莞商品住宅销售面积558.74万平米,下降25.4%。

2015年,商品住宅销售面积977.81万平米,增长75.0%。

2016年,商品住宅销售面积887.71万平米,下降9.2%。

2017年,商品住宅销售面积556.62万平米,下降37.3%。

2018年,商品住宅销售面积506.83万平米,下降8.9%。

2019年,商品住宅销售面积543.27万平米,增长7.2%。

东莞和很多内地城市不同,2015年销售就启动,毕竟靠近楼市周期高度敏感城市深圳,内地很多是2016年。

上图中指院的数据和官方略有不同,但非常接近。而如果对照上文第二部分商住用地供求图,看看近些年的土地供应和实际成交建面,再对照一下这个销售,杠杆游戏想说,面粉显得很紧张。

秘密还有哪些?请看下文。

5、土地出让收入除了2017年,这几年一直好看;房子单价2016年后明显上台阶;人口增量不显著。到底谁在买房?

根据东莞财政局预算执行情况的披露,2014年,该市土地出让金收入158亿元,增长 1.2%。

2015年,土地出让收入120.8亿元,完成预算100.7%,比上年减少36.6亿元。

2016年,土地出让收入295亿元,比上年增加174.2亿元。

2017年,土地出让收入186.4亿元,比上年减少108.6亿元。预算执行情况说,主要是房地产市场调控升级,土地交易市场降温,土地出让收入有所减少。

2018年,土地出让收入368.33亿元,比上年增加181.96亿元。

2019年,预算只说了,东莞全市政府性基金预算收入442.79亿元,增长12.7%,完成预算的102.48%。土地出让收入是大头,想必不低。

我们再来看,这几年东莞的住宅均价。如下图。

价格2016年后明显上了一个台阶。

综上,杠杆游戏用数据展示了,近些年东莞的土地出让收入,除了2017年特殊原因,都很好看;房子单价2016年后明显上台阶;人口增量,如上文数据,却不显著。

那么问题来了,到底谁在买房?又是为何制造出二手房市场的繁荣?这个问题,我想不用解释。

本文使用了中指院的数据及图表,特此感谢

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