摘要：投资热土到底在哪？（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

以前的“金九银十”基本都是假的。

不过是开发商制造的营销盛宴，真实的销售多数时候不如当年较高的月份。

但看了2020年10月的房地产有关数据，杠杆地产震惊了。

11月16日，我国统计局发布了10月多组经济数据，最刺激我的是地产有关数据，今天简直是不得不写这篇文章。

本文很简洁，用我惯常的数据说话，希望对杆友买房、投资略有参考。

1、今年9、10月销售面积创下历史最高纪录。2020年前10月，我国商品房销售面积133294万平米，同比持平，前9月为下降1.8%。如果只看这个数据感觉不到疯狂。

就此，杠杆地产查阅了近三年的销售面积，做了个计算被震撼到。

2018年的9、10月份，商品房销售面积30643.32万平米。

2019年同期为31402.12万平米。

2020年这一数字增加到34808.05万平米。和前2年比，今年真的太疯狂了。

这是所有类型商品房的数据，我们比对下商品住宅。

2018年9、10月，全国合计销售商品住宅26518.54万平米。

2019年同期为27722.64万平米。

2020年迈上3亿平，30891.55万平米。

房地产销售面积整体是逐年增加为主，过去很多年9、10月份的销售面积，都无法和这几年比。

因此，2020年的“金九银十”销售面积，真的是创下历史最高纪录。

2、累计销售额增速，回升至年内最高水平，房子均价整体涨了。根据我国统计局数据，杠杆地产注意到，前10月，全国商品房销售额131665亿元，增长5.8%，增速提高2.1个百分点。

我们还记得，因为黑天鹅事件影响，今年很长一段时间销售额是负增长。

接着，在较大城市的带动下，部分城市房价开始异动，销售面积也回暖，如上文第一部分数据。

所有商品房的销售额累计增速，还不算最夸张的，如果看住宅销售额前10月的增长，更加惊人，8.2%。

当然也有表现依旧不好的品类，办公楼销售额下降12.8%，商业营业用房销售额下降15.8%。

值得注意的是，虽然9、10月销售面积创下纪录，但今年累计销售面积还是很一般。总的销售额却有不低的增速，这意味着房价，你懂的，均价又涨了哦。

3、累计投资额增速创下年内最高。数据非常简单粗暴，前10月，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，增速比前9月提高0.7个百分点。

如下图，曲线很完美。

住宅投资趋势一模一样，完成86298亿元，增长7.0%，增速提高0.9个百分点。增速也是创下年内最高。

施工面积也是类似，前10月，房地产开发企业房屋施工面积880117万平米，同比增长3.0%。增速虽然比前9月回落0.1个百分点，但施工总面积创下年内最高。

其中，住宅施工面积621836万平方米，增长3.8%。

4、待售面积进一步减少。10月末，商品房待售面积49492万平米，比9月又末减少89万平米。

其中，住宅待售面积减少148万平米，办公楼待售面积增加31万平米，商业营业用房待售面积减少36万平米。

而9月末时，商品房待售面积49581万平米，比8月末减少471万平米。

当时，住宅待售面积减少419万平米，办公楼待售面积减少15万平米，商业营业用房待售面积减少62万平米。

从趋势上说，虽然库存持续在减少，但是从上述数据可以看出，10月后因为调控收紧，多少还是有点影响。

5、房企单月到位资金，连续多月处于高位。杠杆地产注意到，前10月，房地产开发企业到位资金153070亿元，同比增长5.5%，增速比前9月提高1.1个百分点。

前9月，这个数字为136376亿元；前8月为117092亿元；前7月为100625亿元

我做了一个计算，就单月来说，10月一个月房企到位资金达16694亿元，9月为19284亿元，8月为16467亿元。

而前7个月时，月均到位只有14375亿元。

如果我们看具体的资金到位结构，会发现个人按揭贷款的增速最高。说明银行资金对房地产的“支持”力度还是很显著的，欢迎大家买房。

6、东部终究是房地产投资的热土。上文杠杆地产写过了，前10月，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%。东部呢？占了一半还多一点，且增速更高。

具体来说：

前10月，东部地区房地产开发投资61714亿元，同比增长7.1%，增速比前9月提高0.6个百分点；

中部地区投资23372亿元，增长2.4%，增速提高1.5个百分点；

西部地区投资26636亿元，增长8.3%，增速提高0.2个百分点；

东北地区投资4834亿元，增长5.6%，增速提高1.2个百分点。

东部虽然不是最高，但是较高是很显著的。

销售的情况更是如此，无论销售面积，还是销售额增速都是全国区域最高。

如上图，前10月：

东部地区商品房销售面积54532万平米，同比增长4.0%，增速比前9月提高1.8个百分点；销售额73165亿元，增长11.1%，增速提高2.2个百分点。

中部地区商品房销售面积36053万平米，下降5.0%，降幅收窄2.0个百分点；销售额26325亿元，下降2.9%，降幅收窄2.8个百分点。

西部地区商品房销售面积37155万平米，增长1.0%，前9月为下降1.0%；销售额27565亿元，增长3.6%，增速提高1.5个百分点。

东北地区商品房销售面积5554万平米，下降8.8%，降幅收窄0.1个百分点；销售额4611亿元，下降4.8%，降幅收窄0.2个百分点。

7、小结：尽管全国调控加码，但今年“金九银十”是真的出现了。不得不说，这是一个罕见的微妙信号。

据此，杠杆地产认为有两点值得说：

第一，楼市的相对向好，意味着2020年经济企稳有保障，2021年经济基本面不会太差。反过来，这也意味着，楼市进一步放宽的必要没有。

如货币政策，整体没有加码，LPR（贷款市场报价利率）多月未作调整。

第二，上述数据说明一个永恒的道理，东部地区更富裕，不说投资赚大钱，从保值角度东部显著很多。

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