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楼市“金九银十”疯狂!投资热土到底在哪?罕见微妙信号

摘要:投资热土到底在哪?(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

以前的“金九银十”基本都是假的。

不过是开发商制造的营销盛宴,真实的销售多数时候不如当年较高的月份。

但看了2020年10月的房地产有关数据,杠杆地产震惊了。

11月16日,我国统计局发布了10月多组经济数据,最刺激我的是地产有关数据,今天简直是不得不写这篇文章。

本文很简洁,用我惯常的数据说话,希望对杆友买房、投资略有参考。

1、今年9、10月销售面积创下历史最高纪录。2020年前10月,我国商品房销售面积133294万平米,同比持平,前9月为下降1.8%。如果只看这个数据感觉不到疯狂。

就此,杠杆地产查阅了近三年的销售面积,做了个计算被震撼到。

2018年的9、10月份,商品房销售面积30643.32万平米。

2019年同期为31402.12万平米。

2020年这一数字增加到34808.05万平米。和前2年比,今年真的太疯狂了。

这是所有类型商品房的数据,我们比对下商品住宅。

2018年9、10月,全国合计销售商品住宅26518.54万平米。

2019年同期为27722.64万平米。

2020年迈上3亿平,30891.55万平米。

房地产销售面积整体是逐年增加为主,过去很多年9、10月份的销售面积,都无法和这几年比。

因此,2020年的“金九银十”销售面积,真的是创下历史最高纪录。

2、累计销售额增速,回升至年内最高水平,房子均价整体涨了。根据我国统计局数据,杠杆地产注意到,前10月,全国商品房销售额131665亿元,增长5.8%,增速提高2.1个百分点。

我们还记得,因为黑天鹅事件影响,今年很长一段时间销售额是负增长。

接着,在较大城市的带动下,部分城市房价开始异动,销售面积也回暖,如上文第一部分数据。

所有商品房的销售额累计增速,还不算最夸张的,如果看住宅销售额前10月的增长,更加惊人,8.2%。

当然也有表现依旧不好的品类,办公楼销售额下降12.8%,商业营业用房销售额下降15.8%。

值得注意的是,虽然9、10月销售面积创下纪录,但今年累计销售面积还是很一般。总的销售额却有不低的增速,这意味着房价,你懂的,均价又涨了哦。

3、累计投资额增速创下年内最高。数据非常简单粗暴,前10月,全国房地产开发投资116556亿元,同比增长6.3%,增速比前9月提高0.7个百分点。

如下图,曲线很完美。

住宅投资趋势一模一样,完成86298亿元,增长7.0%,增速提高0.9个百分点。增速也是创下年内最高。

施工面积也是类似,前10月,房地产开发企业房屋施工面积880117万平米,同比增长3.0%。增速虽然比前9月回落0.1个百分点,但施工总面积创下年内最高。

其中,住宅施工面积621836万平方米,增长3.8%。

4、待售面积进一步减少。10月末,商品房待售面积49492万平米,比9月又末减少89万平米。

其中,住宅待售面积减少148万平米,办公楼待售面积增加31万平米,商业营业用房待售面积减少36万平米。

而9月末时,商品房待售面积49581万平米,比8月末减少471万平米。

当时,住宅待售面积减少419万平米,办公楼待售面积减少15万平米,商业营业用房待售面积减少62万平米。

从趋势上说,虽然库存持续在减少,但是从上述数据可以看出,10月后因为调控收紧,多少还是有点影响。

5、房企单月到位资金,连续多月处于高位。杠杆地产注意到,前10月,房地产开发企业到位资金153070亿元,同比增长5.5%,增速比前9月提高1.1个百分点。

前9月,这个数字为136376亿元;前8月为117092亿元;前7月为100625亿元

我做了一个计算,就单月来说,10月一个月房企到位资金达16694亿元,9月为19284亿元,8月为16467亿元。

而前7个月时,月均到位只有14375亿元。

如果我们看具体的资金到位结构,会发现个人按揭贷款的增速最高。说明银行资金对房地产的“支持”力度还是很显著的,欢迎大家买房。

6、东部终究是房地产投资的热土。上文杠杆地产写过了,前10月,全国房地产开发投资116556亿元,同比增长6.3%。东部呢?占了一半还多一点,且增速更高。

具体来说:

前10月,东部地区房地产开发投资61714亿元,同比增长7.1%,增速比前9月提高0.6个百分点;

中部地区投资23372亿元,增长2.4%,增速提高1.5个百分点;

西部地区投资26636亿元,增长8.3%,增速提高0.2个百分点;

东北地区投资4834亿元,增长5.6%,增速提高1.2个百分点。

东部虽然不是最高,但是较高是很显著的。

销售的情况更是如此,无论销售面积,还是销售额增速都是全国区域最高。

如上图,前10月:

东部地区商品房销售面积54532万平米,同比增长4.0%,增速比前9月提高1.8个百分点;销售额73165亿元,增长11.1%,增速提高2.2个百分点。

中部地区商品房销售面积36053万平米,下降5.0%,降幅收窄2.0个百分点;销售额26325亿元,下降2.9%,降幅收窄2.8个百分点。

西部地区商品房销售面积37155万平米,增长1.0%,前9月为下降1.0%;销售额27565亿元,增长3.6%,增速提高1.5个百分点。

东北地区商品房销售面积5554万平米,下降8.8%,降幅收窄0.1个百分点;销售额4611亿元,下降4.8%,降幅收窄0.2个百分点。

7、小结:尽管全国调控加码,但今年“金九银十”是真的出现了。不得不说,这是一个罕见的微妙信号。

据此,杠杆地产认为有两点值得说:

第一,楼市的相对向好,意味着2020年经济企稳有保障,2021年经济基本面不会太差。反过来,这也意味着,楼市进一步放宽的必要没有。

如货币政策,整体没有加码,LPR(贷款市场报价利率)多月未作调整。

第二,上述数据说明一个永恒的道理,东部地区更富裕,不说投资赚大钱,从保值角度东部显著很多。

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