摘要：互联网打法真的要摒弃（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

拖欠租金引发各地业主维权；租客被要求搬迁，租金甚至租金贷却已经付了；破产跑路传闻……

蛋壳这几个月，就没一个好消息。

意外的是美东时间11月17日，蛋壳公寓股价却涨上了天，收盘大涨75.18%，盘中一度上涨90%。

据说有好消息，我爱我家要接盘。我爱我家方面的回应是，目前没有接到相关的通知。

蛋壳这样的长租公寓，杠杆地产一直有话想说。今天我想用几组简单的数据谈谈，互联网打法，对于二房东模式长租公寓来说，根本没有商业模式可言。

如果坚持这个玩法，只会是庞氏骗局，或最终造成一堆坏账。

1、形不成绝对的垄断，二房东模式长租公寓互联网打法不可能走得通

商业很多时候都是常识，行不行，本来不需要太多思考。但是在前几年资金的追捧、疯狂广告的狂砸之下，加之确实满足了一些朋友的需求，二房东模式长租公寓，前几年，崛起了一大批公司。

如今，大多数公司已经偃旗息鼓，甚至有的回过头去看，就是赤裸裸的骗局。

当然杠杆地产不会用这样的恶意揣测，去诋毁蛋壳等，而是想用一组简单的数学计算，论证为什么互联网打法，对于二房东模式长租公寓来说走不通，永远不可能盈利。

当然有人说，我从来不为盈利，我就是奔着资本市场套现去的。如果这样，杠杆地产无话可说。

以蛋壳公寓2019年报数据为基准，当时一个单间的成本是1500来块，运营和营销成本要400块出头/间房。

光这两笔成本就差不多2000块左右了，而实际租出去的租金也就2100块钱。

换句话说，最最乐观的计算和预期，蛋壳这样的二房东模式长租公寓也就是持平。

如果有些房子从房东那里收来了，暂时租不出去，保本持平都难。同时，还得考虑折旧等各种成本……

当然也不是没可能赚钱，前提得掌握租金市场话语权，如何才能实现？那就是拥有足够多的可租赁房屋，获得垄断地位。

如此，一方面有资格和房东议价，另一方面可以实现对租客的溢价收益。

但这个目标不可能实现，首先市场有同业竞争者，还有开发商自持或资产证券化后的各类公寓出租，普通房东自己出租也很多……

就算最最极端的可能，蛋壳或某一家成长为行业绝对的巨头，掌握了定价权，然后呢？政府会允许，会不干预吗？看看蚂蚁上市都被叫停……

蛋壳们当然明白，所以一方面拿各种融资，同时谋求上市获得免费资金，再把租金贷嵌入进去，有了资金、弹药、现金流理论上可以玩一段时间，边玩边想办法。

而这个想法，注定了必须用互联网的打法，因为投资者需要快速的回报，于是蛋壳们把钱大量投入到营销中去。

可惜，房子不是快消品、不是高频、解决痛点的打车，互联网打法恰恰意味着成本剧增，很难翻身。

如上图，蛋壳公寓2019年的各种经营费用，这些钱你说怎么省？就算省一点，又能有多少用？

2、运气很背的蛋壳

今年很多行业运气都不好，因为遇上了黑天鹅事件。

长租公寓绝对受影响，各种支出摆在那里。

如下图，随便看两个一季度数据：

一般及行政费用2.74亿元，是2019年同期的2倍多。

折旧和摊销从去年同期不到2亿，增长至3亿多元。

我们再看资本市场的看法，股价从年初上市时的13.5美元发行价，跌到后来的1块多美元，大涨了一下才2美元多。

于是传出破产，财务压力大，一点不奇怪。很多同行，或者伪同行都已经倒了、跑了，蛋壳还能坚持，杠杆地产都想夸一句，算不错。

另外多说一句，年中时，因CEO高靖被相关部门调查，蛋壳公寓紧急任命联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO。

蛋壳公寓当时称：

高靖是因创立蛋壳公寓前的商业投资活动而遭地方政府调查，与蛋壳公寓业务并无关联，公司其他董事及管理层亦未收到与该项调查有关的通知及问询。

任何企业遇到这样的事，日子能好过吗？

对了，租金贷也逐渐被严管。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，提出：

住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式，要求或诱导承租人使用租金贷；住房租赁合同中也不得包含租金贷相关内容。住房租赁企业若违规开展租金贷业务，由房产管理部门、市场监督管理部门和金融监管部门给予不同力度的处罚。

2019年末，住建部等部门联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，该文件明确提出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

其实，看到不少长租公寓的结局，放贷方自己心里也怕。

后果就是，蛋壳等的现金流，未来会更进一步吃紧。

3、财务指标全线崩塌，还能起死回生吗？

最后，我们再来看看蛋壳公寓截至目前，发布的最新财务数据。

一季度营收似乎增长了，但是毛利转负，-1613万元。2019全年尚有7.291亿元，2019年同期好歹毛利还是正的，2616万元。

于是我们看到，一季度毛利负增长161.66%，2019全年为44.87%

接着还有更惨的，比如归母净利润，-12.30亿元。2019年同期为-8.163亿元，又多亏了4个亿。

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目前的财务状况肯定是不小。面对近期严峻的局面，蛋壳公寓表示：

公司目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行解决和处理，蛋壳公寓承诺绝不会跑路。

面对全线坍塌的财务指标，还有机会起死回生吗？

能自己淌过去，那是最好；能找到人接盘，大家也可以暂时放心。

无论如何，对于二房东模式的长租公寓，杠杆地产认为，互联网打法真的要摒弃，控制投入，严格计算回报、现金流。

上市套现不是目的，何况目前这个玩法，套谁啊？因此，要考虑盈利，而不是想着资本市场变现。

对了，曾经在招股书中，蛋壳公寓说：

租户每天在公寓里待10个小时以上，这就是巨大的机会。可以依靠提供更大范围的服务来更好地服务租户，并探索新的变现机会，如智能家居、搬家服务、金融与保险服务，新零售和其他本地服务。

这一切看听上去美好，也很有想象力，但要落地并不容易。

如今已经这样，只能努力走好每一步。

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