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被深圳东莞学习后,住建部点名!长沙究竟做对了什么?

摘要:兼顾地方经济发展和楼市,是操盘的技能(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银&编辑|欣欣然

长沙最近又火了,被表扬。

日前,住建部《建设工作简报》第79期刊载题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》(详见12月3日长沙发布)的文章,对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

8月时,央视《焦点访谈》播出特别节目:房住不炒如何实现?长沙这么做(房住不炒 打好组合拳)。

近些月份,深圳、东莞等多个楼市过热城市,曾到长沙学习考察。

长沙成为我国楼市调控的标杆,确立无疑。

当然,房价相对稳定的长沙也受到一些争议,特别是从投资和资产角度说,投资回报不够高,怎么吸引人?房价涨幅过慢,相对同级别城市资产增值较少,会被人割韭菜?

这个问题,杠杆游戏觉得当然有他的道理。不过,稍微动动脑子又会发现,好像也不全对。

就此,我先简单说几句,然后本文主要写长沙经济的一些不为人知数字——为什么相对稳定的房价,长沙没有成为一些爱炒房朋友和城市的韭菜,经济依旧可以较好发展?

1、长沙被割韭菜是个伪问题

第一,2016年前后启动的这一波行情,长沙也是跟涨了的。

只是接下来,确实显得比较稳定。不过话说回来,这一两年最躁动的也就是深圳、杭州等少数城市,其他主要存在价格倒挂的盘显得非常热,整体房价的涨幅是不算大的。

换句话说,如果说长沙被割韭菜,其实全中国除了深圳、杭州等少数城市,都等于在资产价格上吃亏了。

2015-2019部分城市住宅均价 数据来源|国统局 制图|杠杆游戏·张银银

第二,和长沙同级别的中西部城市,均价目前其实都是1、2万元/平米,没有谁均价动辄2、3万元/平米。

上图,是中西部几个代表城市,以及东部的北京、杭州这5年的住宅均价图。这是全市均价,中心城区(主城区)的均价,各自比这个都要贵一点。

看完图我们会发现,中西部的房价水平,大概就是这个样子。武汉、成都均价要贵一点,但总体也没贵到那里去。

对于东部来说,如果可以割韭菜,武汉、成都、长沙,割谁都是割。

再换句话说,如果都放开了,长沙补涨空间比武汉、成都可能还高一些。

第三,真正的问题是跨区域能割吗?少数可以。总体而言,跨区域割韭菜的好日子过去了。用时髦的话说,目前各大城市其实都是内卷化,割自己本地刚需的韭菜。

对于更极端的看法,杠杆游戏要回应一下,按照一些朋友的说法,好像中西部其他代表城市,现在就可以去长沙割韭菜了。

上图以及上一点分析,不是很清楚吗?贵两三千、三四千块钱,千里迢迢去割韭,就算可以割,各项成本一算,也没多大个搞头。

第四,财富增长吃亏,这一点是没有错的。但人主要都是生活在自己的城市,多数也都是工薪阶层,卖了房浪迹天涯,或以全国四处炒房实现财富大增长的人,毕竟少数。

另外杠杆游戏要说一点,房价相对低,部分长沙人多买了一套房,多加过一次杠杆,就和股票便宜时重仓一样。人家也是杠杆玩家。

这个现象,根据我的观察,在楼市成交量大、价格相对不高的城市很普遍。贵的地方,能有2、3套房的人相对少。如果这样看,你会发现每个地方有每个地方的情况和玩法。

同时,房价相对稳定,也有它的好处,居民没这么焦虑、生活幸福一点。

2、不是房价高、地价高,经济增速就快;土地财政谁都需要,你以为长沙完全不要?

2008年后的那一波,地产造富效应明显;2016年这一波,更多人把炒房当作了信仰。作为个人投资选择,识时务很对。

但近2年,除了新房、二手房价格倒挂的盘,多数城市,二级市场上楼市投资的回报其实低到忽略不计,随便一个靠谱的投资回报,都可以比楼市高。

当然,杠杆游戏很理解,多数人不具备这个投资能力,只能买看得见摸得着的房子,然后部分朋友拿着镰刀,结果自己成了韭菜,高位接盘。

个人选择之外,一个城市的选择也很有意思,很多人觉得长沙作为楼市模范生,好像就完全不靠土地财政。

对此,杠杆游戏用数据回答杆友。

2019年,长沙地方一般公共预算收入950.23亿元。

同期,完成政府性基金预算收入821.49亿元,比上年增加223.33亿元,增长37.34%。

政府性基金收入是什么?主要就是完成的卖地入账收入。注意长沙的增量和增幅。

简单算一下,长沙2019年政府性基金预算收入和地方一般公共预算收入之比,0.86,算高还是低?

我们再看两个中西部代表城市,武汉、成都。

2019年,武汉地方一般公共预算收入1564.12亿元,完成政府性基金收入1744.39亿元。算起来,武汉2019年政府性基金预算收入和地方一般公共预算收入之比,1.12。

同期,成都这两组数据为1483亿元、1548.1亿元,上述比值为1.04。

看完长沙、武汉、成都3个城市的3组数据,杠杆游戏只想说一点,钱,谁都是需要的;土地财政大家本质一样,不必污名化,也不必夸大。

搞基建,比如修地铁,太烧钱了;地方各种债务负担极为沉重,没有土地财政,没有楼市杠杆,除个别城市,谁都扛不住。

每个城市有每个城市的玩法,长沙对房地产的依赖,确实比部分城市要低一点。能够把账目做平,能够兼顾地方经济发展和楼市,是操盘的技能。

当然背后,和区域优势、资源禀赋、营商环境等很多因素都有关系。

很多分析都说长沙经济发展不错,但主要数据也就拿这2年在说,杠杆游戏觉得说服力其实不够。今天我用小20年的数据,谈谈长沙到底发展得如何。

武汉、重庆、成都,由中到西,是公认的中西部最强三城,也都是近年来经济增长的明星。以小20年的时间长度去和他们比,长沙到底发展快还是慢?

2001-2019武汉、长沙、重庆、成都节点年份GDP 数据来源|国统局 制图|杠杆游戏·张银银

如上图,2001年时,长沙GDP总量为728.08亿元,到了2019年增长到11574亿元左右。这些年,长沙经济增长了1489.66%。

2001年时,武汉GDP为1347.80亿元,2019年约为16223亿元。这些年,武汉经济增长了1103.67%。

2001年重庆的GDP为1976.86亿元,2019年接近23606亿元,这些年,重庆经济增长了1094.12%。

2001年成都的GDP为1492.04亿元,2019年约17013亿元,这些年,成都经济增长了1040.25%。

注意,2016年简阳县级市交成都代管,经济总量得到小幅提升。其他3座城市2001年至今区划未增加。

综上,长沙和中西部3强比,竟然是我国入世以来,增长最快的城市。

这里杠杆游戏强调一下,上述对照,是做社会科学小研究对照之用,探寻长沙近些年的发展变迁,不是撕X——严重不欢迎拿着上述数随便诋毁其他城市。下同。

这是放到较长的时间中去看。分阶段呢?

全球金融危机发生的2008年,长沙GDP为3000.98亿元,武汉3960.08亿元,重庆为5793.66亿元,成都则是3900.99亿元。

和2001年比,那7年,长沙增长了312.18%,武汉增长了193.82%,重庆增长了193.07%,成都增长了161.45%。在那个阶段,长沙经济增速在4城中依旧是最高。

2008年之前,我国经济增速比现在要快的,但彼时整个国家,主要城市的地产依赖其实没有现在严重。

为何如此?因为那时,我国包括各大城市,经济基数都还比较低,农业占比还较高,工商业的劳动效率显著提升,入世的红利等,所以整个国家,包括长沙,增速都较高。

我们再说下一个时间节点,本轮行情启动前夕的2015年。2015年,长沙GDP为8510.13亿元,武汉10905.60亿元,重庆15717.27亿元,成都10801.16亿元。

和2008年比,长沙经济总量增长了183.58%,武汉增长了175.39%,重庆增长了171.28%,成都增长了176.88%。

那7年,长沙依旧是4城中,增速最快的。但总增长比率,和2001-2008那7年比,大家都慢了下来。

而2008年后,我国土地财政,整体进入越来越膨胀的时期。

同时,地方各种债务增长也是更高了,但并没有换来更快的经济增长。

到了2019年,如上文所述,长沙GDP约11574亿元,武汉约16223亿元,重庆23606亿元左右,成都约17013亿元。

和2008年比,长沙经济总量增长了285.67%,武汉增长了309.66%,重庆增长了307.45%,成都增长了336.12%(包含2016年简阳的合并,不可比)。

这11年,长沙增长不是最快,主要是因为2018年经济普查,经济总量被调低。当然也可以开玩笑说,如果2008年后,长沙选择炒房,经济总量、增长一定会更高。

但就算这句话是真的,无论哪个城市增长其实和过去比,都放缓了,且如上所述非常显著。

综上,杠杆游戏简单计算了上述中西部4城,小20年来各个阶段的经济增长,我们发现房地产依赖从2008年开始走高,但经济的增速其实比之前反倒慢了。

我以前和朋友聊天时就说,大基建、高投入、高负债、高房价,对经济的刺激作用越来越小。一个国家发展阶段不同了,我们得适应中低增长。

近些年更加明显,房价、地价的走高,并没有换来经济的高增长。

注意,本文数据都是名义增速,如果考虑到物价,实际增长近些年和以前比,就更低。

总结一下,杠杆游戏想说,经济增长自有其规律,一个城市的发展方式也有自己特点,找到自己的路才是最重要的。

从小20年来的结果反推,长沙选择的路,起码是不错的。

3、长沙到底做对了什么?

相关分析,杠杆游戏也看了很多大牛的,杆友们大概也都看过。我就不重复,我谈一个个人小观察和体会。

在2020上半年结束时,21数据新闻实验室发布了最新的中国上市企业市值500强排行榜单。

根据21记者刘美琳小姐的报道《上市企业市值500强区域版图:总市值北京霸榜!广东、上海紧追其后》(7月3日),截至2020年6月30日的数据,其实如今也差不多。

企业,特别是上市公司的市值,是反映一个地方,经济到底行不行的重要指标。头部企业到底哪里多?这个榜单是个很好参照。

非常感谢21数据新闻实验,当时杠杆游戏认真去看了这500家企业,进行了挨个梳理(工作量真大,累死我了),更进一步,从城市层面为各位杆友做个解读,详见《武汉成都变弱,长沙强省会!深圳吊打杭广!中国市值500强区域版图》(7月3日)。

对,杆友你没有看错,在长沙面前,武汉成都的上市公司实力偏弱。我们知道成都、武汉上市公司数量(国内+海外上市)总量不少,但是要看数量,也要看质量和资本市场的态度。

什么是态度?市值就是态度。

按照截至6月末的数据,中国市值500强企业,中部地区最多的城市是长沙,足足有7家。放到全国也只比天津少,位列全国第8。

而且湖南省总计7家,全部位于长沙。不仅如此,长沙的中国市值500强企业前3名,市值都过千亿元,分别是:爱尔眼科、蓝思科技、芒果超媒——全都是明星企业、细分领域顶级企业。

还值得一说的是,长沙这3家市值千亿级的企业中,爱尔眼科、蓝思科技可都是民企,芒果超媒也是市场化改革的典型。

如上图,看完长沙的中国市值500强企业名单,是不是感叹,长沙才是真正的“强省会”,成都反倒成了是“弱省会”,因为本地没有培育出真正的超级企业。

另外杠杆游戏提前剧透,长沙是中西部市值500强企业最多的城市。

说回“弱省会”,武汉类似,成都-武汉这对CP,在顶级企业市值、数量方面都不够给力。

具体来说,武汉位列中部第2,有6家企业入列中国市值500强企业。不过这6家企业的市值普遍不突出,排名最高的居然之家,市值也只有476亿元。

居然之家其实是北京企业,借壳武汉中商。

另外值得一说,湖北省市值最高的三安光电,注册地是荆州,总部位于厦门。

而截至6月末的数据,西部城市的中国上市公司市值500强数量排名争夺,简直不要太激烈。

当时,重庆、成都、西安、昆明各自都有4家企业上榜。当时西部4强城市,市值最高的企业是重庆的智飞生物,市值超过了1600亿元。

其次是西安的隆基股份,差距不大,当时也有1500多亿元市值。成都新希望当时有1200多亿元市值,昆明的云南白药当时则是接近1200亿元市值。

大家真是咬得够紧的。

从上榜企业结构上说,昆明集中在医药生物2家、能源、金融各1家,国企民企各2家。

西安则是机械制造2家、电气设备、能源各1家,国企央企控股占了3家,体现出整个西安的产业结构面貌。

成都农业2家、医药生物、能源各1家,民企占3家、本地国企1家,产业层次不高。也就是上文杠杆游戏所写,单看顶级企业及其市值、档次,长沙才是“强省会”,成都、武汉“弱省会”。

重庆医药生物、金融、汽车、房地产各1家,在西部城市中分布最均衡,其中民企2家、国企和央企控股各1家。

多说一句,当时写完分析,我感叹了了一句,中部和东部省份经济发展,比西部确实要均衡一些。

这个视角我们会发现,根本上说,长沙是一座中部城市,是一座在产业上有点自己小特色的城市,我就不多夸奖,大家都明白。

2019年主要城市GDP 图表来源|决策杂志(特此感谢)

每个经济区域有不同的区位、资源禀赋,没有一条放诸四海皆准的发展路径。而从全国经济地理大格局上说,东中西的梯度是明显存在的。

中部地区省份,和西部一样,整体处于欠发达,但是在省内的发展模式、路径上,和西部还是略有区别。

对,杠杆游戏扯淡半天就是想说一个问题:

中部地区在交通区位上整体比西部强,且更靠近整个国家的生产和消费重心,离世界贸易的主通道更近、物流成本相对西部整体要低,是有一定比较优势的。

如果像长沙这样,再诞生几个像样的企业,经济基础就有了。

和武汉、重庆、成都这样的中西部大城比,经济总量、绝对实力,长沙大概永远赶不上,但是换一条赛道,自己也可以成功。

招商引资,在杠杆游戏看来,长沙和武汉、重庆、成都差一大截。但是长沙除了努力招商引资,发挥好了既有基础优势、资源禀赋,做大做强属于自己、本土的产业,真的是做出了特色。

过去20年,这起码是长沙的成功之道。招再多商,得属于自己才是最后的胜利。

最后说个小事情,这两天,三一集团,在重庆低价拿地了,面积还不小(近500亩)。这家公司多年前就梦想进入重庆房地产市场,差一点也成功过,但一直就是没有成功。

转折始于这个夏天,号称百亿级的三一西南智能制造项目落户重庆两江新区,更早之前三一的绿色建筑产业链生态发展项目落户重庆潼南。

湖南长沙孕育出了三一这样的世界级工程机械企业,不仅有三一,还有多家类似巨头。自然走到哪,都是受追捧对象。

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