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广州、福州、石家庄!楼市这一红利彻底消失

摘要:这年头城市没资格挑你,是我们挑城市(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

落户、抢人的新闻,这一年多不怎么能掀起波澜。

这不,近期继石家庄等城市之后,福州也搞“零门槛”落户;

老牌大哥级城市广州,准备搞差别化入户政策,主要在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区、增城区7个行政区降低门槛,中心4区(越秀、荔湾、海珠、天河)则是维持原状。

但两个沿海经济大(强)省的省会,其中包含广州这样的重量级城市,落户(要)放松的新闻,竟然在媒体获得的关注并不多。杠杆地产不得不感叹,此一时彼一时啊。

毕竟是个事,而且和楼市关系挺大的,今天就用惯常的数据分析谈一谈。

1、这年头城市没资格挑你,是我们挑城市

故事要从前几年揭幕的人才大战说起。

我国人口、生育的状况,无论是否普查,领导都比我们更清楚。一个城市无论从经济发展,还是从楼市角度,都是需要人,需要人才的。

这个道理就不用杠杆地产多说。

只要一个城市打破僵局,率先出来“抢人”,多数城市就必须跟。不跟就亏。

恰好几年之前,也就是本论史上最严厉调控开始后,大家都发现,吸引大学生落户是个突破口,对经济、对楼市都是一箭双雕,从城市营销角度,也是胜利。

干!

争先恐后“抢人”了。

甚至到了后来,上海都坐不住了,吸引网红、明星李佳琦、杨超越等落户。同时从北大清华开始,接着今年对在沪“世界一流大学建设高校”也打开大门。

意味着,上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学四校应届本科毕业生,符合基本申报条件即可直接落户。

上海太特殊,上述新闻还是引发不少关注。详见杠杆地产《再抢人!上海太缺年轻人了,三组详实数据惨到震惊》(9月23日)。

而到了福州、广州,万人空巷的场面则没有了。

这可能说明三点:

第一因为故事都差不多,镰刀多韭菜不够了;

第二因为一个城市产业发展自有规律,个人选择也得实事求是;

第三因为楼市不疯狂,除了个别城市、少数盘,焦虑少了一点,落户买房割韭菜发财的传说不再那么盛行。

但作为白领你不那么着急,国家和很多城市自己却急。

2019、2020年的新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务,都在敦促各地城市放松落户,除了个别超大城市,基本都要求大放开。

所以福州这么做,广州人社局发布征求意见,准备放宽中心区之外的7区落户,既是国家、部委的要求,也是自己的内在需要(下文会写)。

2010-2019年主要城市常住人口数据 图表来源|第一财经日报(特此感谢)

前2年,不少城市喜欢说自己落户多、人口增量不错。不过杠杆地产明显感觉,从2019年开始,以落户人数、常住人口增量为标志的“炫耀”已经开始减少。

因为搞来搞去,对人有吸引力的城市,说来说去还是GDP头部或不错的省会城市。如上图。

实际上,对于非普查年份的常住人口数据,我一直是持保留意见的。所以上图做个参考。0.5-1%抽样本身很少,且这几年受“抢人”干扰很大,有些领导需要豪迈的数据。

按照上图数据,我们发现福州的常住人口增量,放到9年一个长的周期去看,很一般。基本就是一个普通省会水平,比省内的厦门还略少。当然,福州是很富裕的,土豪很多。

前年,我朋友杠杆游戏说,还是城镇职工失业保险更值得看。

很多杆友会说,职工社保数据中,城镇职工养老保险、城镇职工医疗(有些地方生育和医疗合并了)保险参保人数,不也是很好的指标吗?

以前我的基友杠杆游戏写文章解释过,上述两个指标,存在离退休和在职口径问题,以及以个人名义的参保问题。生育保险存在和医疗保险合并口径问题。

而职工社保数据中,有一项指标则完全不会受上述因素影响,这就是城镇职工失业保险参保人数。

一个职工在职,才会有失业保险,离职后就不会有;个人名义可以参保城镇职工养老和医疗保险,个人名义不可以参加失业保险。

因此,失业保险参保人数的变化,最能反映一个地区较规范就业和中高端就业岗位增减。

综上,杠杆地产认为经济和人才吸引,从失业保险数据变化角度比较,是一个很有价值的客观指标。尽管这也存在结构性差异。

去年我朋友杠杆游戏写过一篇文章,《京广最牛!苏杭狂奔!深渝:你大爷永远是你大爷》(2019年4月25日),很值得看。

那么我们看看福州数据,2019年,福州失业保险参保人数130.76万人,增加6.9万人;2018年失业保险参保人数123.86万人,增加2.6万人。

这个量级,实话说,也比较普通,对中高端就业的吸引力不算强。

所以呢?福州放开落户,是真的急。这年头城市没资格挑你,是我们挑城市。适合自己更重要。

2、于楼市而言,以福州广州为标志,大城市落户割韭菜时代基本宣告结束

扯淡这么久,其实就两句话:

第一,不抢不行,再不参加,芝麻都捡不到了。

第二,“抢人”不是嗓门大,经济增速就快、质量就高。

反倒经济普查让一些吹得很神的城市,部分经济指标被矫正下调,且很少人注意到。杠杆地产也不多说,得罪人。

同时,也暂时还没看到哪个嗓门大的城市取得重大科创发展成就,城市排序总格局,其实没啥变化,除了倒霉的天津。

还是上文那句话,一个城市产业发展自有规律,个人选择也得实事求是。

另外补充一句:

和平年代,一个省份、城市在国家大盘子中的定位也是比较稳定的,谁更有地位、更重要、更有政策倾斜,其实稍微懂点国情,也都是心知肚明。

地位和能力、上限,其实基本也是匹配的。

2019年主要城市GDP 图表来源|决策杂志(特此感谢)

说了这么多,和福州、广州此次有啥关系?

有的。首先要明白,“抢人”大战没参与的大城市很少了。

作为发达省份的省会,福州零门槛”落户,意味着这不仅仅是寻求省内更高地位,也是谋求在中国城市竞争中有更好可能。

经济基础本就不错、综合地位显赫的广州,外围城区拟放宽落户,也是在不太惊动调控的范畴内,做的差异化尝试。

至此,加上上文提到的上海,该出手的城市都出手了。无论对人的吸引,对楼市的促进,对经济的作用,大家回到一条起跑线上。

这是文明用语,杠杆地产说句通俗的,大城市落户割韭菜时代基本宣告结束,去哪儿割、割谁,变得越来越模糊、困难。

用户口吸引人买房、投资,这还得看人家愿不愿意。

除了价格倒挂盘,楼市投资终于成了长期主义。

这其实也是好事,去哪儿,选择什么样的城市,选择什么样的工作,是否找得到好工作、能否更好创业……得看城市的基础和诚意、努力。

3、对福州、广州楼市的影响

先说福州,整体利好是一定的。

福州统计部门没有披露详细的2020年主要月份地产相关数据,只说了前10月房地产开发投资增长15.8%,项目投资增长4.9%,增速分别较上期提升1.4、1.2个百分点。

详细数据,市场机构有。杠杆地产看了一些,城区新房销售是有点压力,不过卖地不错。

比如土地拍卖金额,前11月有900亿元左右了,全国前10多位;而前10月,实际完成的国有土地使用权出让收入1042.53亿元,增长42.9%。

前2年,福州全市的销售其实不差。住宅销售面积2018年略有下滑,2019年则有5.9%的增长,如下图。

我们可以想象,“零门槛”后……当然了,房住不炒,福州这种城市和热门二线不同,外地人谁来做韭菜是个很大问题。主要的吸引力,还是省内。而省内,也要面临厦漳泉等的竞争。

就像上文杠杆地产分析的,落户割韭菜的时代结束了。

说回广州,下图是此前广州各区的政策,这次征求意见如果落地,宏观上说,利好广州楼市是一定的。但不同区域受益,具体肯定有不同。

最值得说的是:

年龄在28周岁及以下;

这是广州和很多城市的区别,只要年轻人,这是广州的自信,也是聪明。

具体到7个区,经济发展水平、产业结构,和广州主城区的距离、交通状况各有差异。

比如我们看下图,这是杠杆地产在广州住建局网站截取的目前披露的数据。增城区、南沙区、番禺区、黄埔区、白云区等区住宅的可售套数、面积,比较多。

加上各自本身的吸引力不同,所以越有吸引力的地方,未来越好卖。当然不论如何,人才和资金的流入都会提升。

部分数据显示,广州楼市指标不错,冬日里再烧一把火的话,应该会更好。

当然,不管广州还是福州,或者一切城市,吸引人的目的是更好就业、安居乐业,创造更好的经济未来。

不忘初心吧,不能永远是楼市游戏。

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