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净利润腰斩!金茂业绩暴雷背后:传统地产大佬也靠不住了?

摘要:资本市场难以买账(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银

1月的最后一周,房地产行业的最大一声雷莫过于金茂。

1月25日,金茂发布公告显示,2020年全年所有者应占溢利预计下降约40%-50%。业绩下滑是因房地产市场调控等原因,导致集团及集团部分联营及合营企业项目售价不及预期,需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。若不计减值因素,金茂2020年物业交付结算收入同比增长40%至50%。

公告发布后次日,中国金茂股价自开盘起就一路下跌,截至收盘,报3.18港元/股,下跌16.54%。

1月28日,国泰君安发布对中国金茂的研报称,估算如果毛利率按照前三季度下滑至20%左右,该减值预计在30亿~40亿元。2017年左右拿的高价地2020年正式反映在利润表中,该公司采取了一次性计提的方式对历史问题进行报表处理。“该公司近两年销售增速(2020年增长44%)和均价(2万元/平方米以上)优于同梯队房企,但依然计提减值,说明并非销售端问题,而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价。”

如有媒体所言,金茂此次公告中并没有指出计提减值的项目,但或许与此前几年高价拿地有关。

比如,2015年10月,以近39亿元的总成交价(楼面价2.15万元/平方米),在杭州拿下一块溢价率66.05%的地,直接刷新年内杭州的总价“地王”记录。

再比如2016年6月,中国金茂又在深圳当起了“地王”,以近83亿元(楼面价5.68万元/平方米)拿地。

此外,近些年中国金茂还在北京、上海、南京、宁波等地当过“地王”。

最近一轮楼市的火热行情中,在2016、2017年甚至2018年,这种玩法没有太大问题,去库存之后,大家都抢着买,万人摇号、千人排队……

但最近两年楼市调控却始终没有放松的迹象,往年高价拿的地,如今要限价出售,“地王”后遗症显现。

早在2017年、2018年,金茂的多个项目就曾有过亏本销售的案例。

2017年9月,金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块,因当时周边两个楼盘的均价只有29000元/平方米,金茂遭受市场的质疑之声,但到2018年翔安金茂悦入市,售价仅为29000元/平方米。

除此之外,2017年金茂在南京河西分别以37027元/平方米和36890元/平方米的楼面价拿下两宗地块,而当时南京河西周边二手房的销售均价仅为30000元/平方米。

此前的2020年,金茂频频卖子的新闻也是屡见报端。据媒体公开报道,今年5月,中国金茂出售了3家项目公司股权;9月又挂牌拟转让3家项目公司;11月接连转让3家子公司股权……

但是另一面,据业绩简报,2020年中国金茂实现了2311亿合约销售,同比大增43.7%,克而瑞全口径销售排名向前跳升3位至第15。

业绩好看,盈利表现一言难尽,而短债压力大,结果就是资本市场难以买账。

不过,相比十多年的股价不涨或反而跌到更低来说,中国金茂截至1月29日的收盘价,还是高于2007年上市发行价2.35港元/股。

在去年的中期业绩会上,中国金茂方面表示,2021-2022年要“保持强劲的增长”,签约销售目标分别为2500亿元和3000亿元!还有一个多月,房企年报季就会来临,中国金茂到底成色如何?我们拭目以待!

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