摘要：7家上涨，10家下跌（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友们小年好！春节临近，马上要放假。

到了年终，总是会情不自禁盘点过去，展望未来。如果说2020年之于房地产行业来说，有什么关键词。杆姐第一时间想到的有三个：三道红线、高管变动、物业上市。

今天，杠杆地产想说的是第三个。因为正值各大上市公司业绩预告密集发布期，此前有很多声音都说：2020年是物业股的大爆发之年。

到底各家的表现如何？我们数据说话。

1、股价涨幅榜：恒大物业居首，弘阳服务收尾，五家发布盈利预告

据杠杆地产不完全统计，2020年全年共用17家物业公司上市。分别为：兴业物联、烨星集团（鸿坤物业）、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务、卓越商企服务、第一物业、世茂服务、合景悠活、金科服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活、佳源服务、远洋服务、建发物业。

先来看看涨幅。公开数据显示，从上市到截至今日（2月5日）收盘，股价涨幅最大的为2020年底上市的恒大物业，2个多月的时间里，股价实现了翻倍，达104.33%。

值得一提的是，2020年刚上市时恒大物业表现其实并不亮眼，但2021年1月起，其股价迅速攀升、翻倍。

彼时，恒大物业发布盈利预告：预计2020年净利润及股东应分配利润预期均为去年2.8倍左右。增幅很大。

据公开消息，1月中旬，恒大物业召开“军令状”誓师大会,下达了2021年的两大考核指标:今年要新增拓展在管面积3.6亿平方米,净利润超39亿元。

1月29日,恒大物业发布公告,斥资15亿全资收购浙江亚太酒店物业服务有限公司,收购后恒大物业新增超8000万平米在管面积。可见其进击步伐之猛烈。

股价涨幅TOP2为金科服务，达72.60%。今年的金科，动作也是频频。上市不到3个月，金科服务的市值已经把母公司金科股份甩在后面。

截至2月5日收盘，金科股份市值为399.94亿元，金科服务为503.67亿港币，换算过来，比母公司市值高约100亿元。

金科服务也于近期发布了正面盈利预告，预期与上一年度相比，截至2020年12月31日止年度，该公司拥有人应占溢利增长超过65%；及扣除汇兑损失前，本公司拥有人应占溢利增长超过75%。

涨幅TOP3为融创服务，和金科服务差不多同期上市，股价涨了66.20%。融创服务2020年的业绩似乎也比较喜人。据预告披露，该公司预期本年度本公司拥有人应占溢利较上年度增长超过120%。

紧随其后第四位的是华润万象生活，上市一个多月股价涨幅62.86%，同一天上市的佳源生活也表现亮眼，股价涨幅52%，位列第五。这两家公司目前暂未发布2020年业绩预告，具体成绩如何还有待检验。

第六的合景悠活也还不错，上市不到4个月，股价涨幅43.09%。据盈利预告披露，该公司未经审核利润总额较2019年同期录得不低于70%的增长，涨势喜人。

涨幅第七位的是弘阳服务，上市半年多，股价上涨了2.95%。其实弘阳的业绩也还不错，据公告：该司截至2020年12月31日止年度的年内经调整溢利（属一项非国际财务报告准则计量标准及按剔除一次性上市开支的影响计算）较去年增长不少于60%。

不过，这一利好对股价的带动似乎不是很大，这是为何？

2、跌幅TOP3：金融街物业、烨星、兴业物联

报完喜讯，该报忧了。2020年上市的物业公司里，股价下跌的也不少。跌幅最大的金融街物业，自上市至2月5日收盘，跌幅达55.07%，总市值19.46亿港币。

其次是鸿坤的物业“烨星集团”，2020年3月上市，近一年股价腰斩；接着兴业物联跌幅42.86%，也是上市接近1年。

根据杠杆地产查阅，上述公司均未发布相关业绩预告。

跌幅第4-10位，分别是第一服务控股，3个多月里跌了31.25%；

正荣服务，半年多里跌19.82%；远洋服务，去年底上市，目前跌了17.61%。此前杠杆地产从远洋服务招股书看到，2017-2019年，其收益呈递增趋势，不过增速似乎在趋缓。

2018年同比收入的增速是32.75%；到了2019年，这一速度下降到了13.6%，腰斩的节奏。2020年上半年的营收增速更是下降到了6.56%，滑坡速度有点快啊。

世茂服务，三个多月跌15.66%；建发物业，2个多月跌12.9%；

卓越商企服务，三个多月跌12.36%；建业新生活，8个多月跌9.20%。值得一提的是卓越商企和建业新生活。

实际上，这两家公司都在前不久发布了正面盈利预告。其中卓越商企预计截至2020年12月31日止年度的公司权益股东应占净利润将录得约75%的增长。

建业新生活预期截至2020年12月31日止年度的股东应占未经审核年内利润总额将较2019年12月31日止年度录得不少于80%的大幅增加。

然而，资本市场似乎对此并不买账。公告发布后，上述两家公司的股价反而应声下跌。这……

3、物业股春天在哪？

综上，杠杆地产看到几个特点。

1、上涨的物业公司体量普遍偏大，且上市时间短，涨幅很猛；

2、下跌的物业公司数量比上涨的多了3家，可见物业股的春天只是在小部分绽放；

3、下跌公司里，跌幅较大的体量普遍偏小，侧面反映出强者恒强；

4、上涨的公司里，多数发布了2020年的正面盈利预告。

2014年彩生活上市，拉开物业公司登陆资本市场的大幕。2019年后半年，物企呈现出集中上市趋势。如果杠杆地产没记错，2020年的17家物业公司上市，数量为历年来最高。

可以看到的是，房地产行业转型洗牌，房企股票确实有点萎靡了，迫切需要新的赛道。但分拆物业是否就是一条光明坦途呢？却也不见得。

2020年上市的物业公司里，破发的情况屡见不鲜，在这片蓝海里的“战国时代”，才刚刚开始。

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