摘要：任重道远（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|张银银

刚刚过去的牛年，要说最火的非万亿CDP城市，非东莞莫属。

2019年，GDP达到9000亿以上的城市有七座，分别是9946.66亿的泉州、9482.5亿的东莞、9443.4亿的济南、9409.4亿的合肥、9399.98亿的西安、9392.3亿的福州、9383.39亿的南通。

2020年，泉州、东莞、济南、合肥、西安、福州、南通都顺利跻身万亿，都在等着东莞的GDP，结果尴尬了：东莞缺席了。349.81亿。这是东莞与“万亿之城”的距离。

另一方面，东莞2020年的楼市火爆也屡上头条。

东莞在2020年6月的房价“涨幅首次超过深圳”。此后三个月（2020年7月至9月），东莞连续5次发布楼市新政严堵楼市“漏洞”。

从全年来看，据深圳贝壳研究院监测数据，2020年东莞新房共成交9.87万套左右，其中住宅6.47万套，同比增长33.6%，成交均价约2.4万元/平方米，同比涨幅有所扩大。

大家知道，前几年东莞的房价，其实不算太高，后来是怎么起飞的呢？2015年开始的央行放水，降息、降准，鼓励去库存、棚改，当然是全国性大气候。

具体到东莞，又是怎样的具体情况？

根据东莞国民经济和社会发展统计公报，2014年，东莞商品住宅销售面积558.74万平米，下降25.4%。2015年，商品住宅销售面积977.81万平米，增长75.0%。2016年，商品住宅销售面积887.71万平米，下降9.2%。2017年，商品住宅销售面积556.62万平米，下降37.3%。2018年，商品住宅销售面积506.83万平米，下降8.9%。2019年，商品住宅销售面积543.27万平米，增长7.2%。

近6年，商品住宅销售面积远高于土地供应。东莞和很多内地城市不同，2015年销售就启动，毕竟靠近楼市周期高度敏感城市深圳，内地很多是2016年。

很多人、很多所谓的内地省会城市，对于东莞的强大制造能力或许有些看不起——甚至是不屑于东莞曾经的那些工业的，低技术含量、劳动密集，还有污染。

但是，很多省会城市忘记了，自己有数百万，甚至千万级的人口，其中农村常住人口都还有一两百、两三百万甚至更多。

这样的城市，从低端到高端制造业都是需要的。实话说，这个世界哪来那么多高端制造业，杠杆游戏有时候和朋友说，高端的企业数都数得过来。而东莞基本完成了城市化、工业化。

东莞的成功就在于，其有强大的制造基础，研发成本、人员成本又比深圳要低，交通和区位毗邻深圳。

2020年，疫情的影响对东莞比较大，毕竟东莞是国内外贸出口依存度最高的城市，外贸出口受影响，企业订单减少，就会影响整个面。

未能成为广东第四座GDP万亿城市，东莞多少有些遗憾。但这只是时间问题，广东第四座GDP万亿城市迟早是东莞的。

2021年东莞GDP增长目标为6%，也是比较高的。

2020年，东莞对楼市动手了数次，但目前看到的有关数据是，在东莞楼面价TOP10中，2020年占了6宗，地价成为房价上涨的加速器。东莞楼市的火爆暂时没有放缓的迹象。

从一级市场来看，东莞中原战略研究中心数据显示，2020年东莞公开出让土地占地758万平方米，合计建面2308万平方米，同比2019年上升11%，政府推地加快。其中共计38宗商住地供应和成交，合计占地181万平方米，建面539万平方米，最终实际楼面地价为14119元/平方米（剔除配建），同比2019年上涨4%，溢价率方面达30%，略高于2019年。

房价高企对城市的远期负面影响，已无需赘述。尤其东莞这样的工业化城市，房价如果脱离城市人口承受力，将会造成一系列负面影响。除了拖累经济增长，透支城市发展潜力之外，也让生活在这座城市的中下层人口背负巨大的生活压力，影响扎根奋斗的信心。

如此来看，东莞的任务任重道远啊。

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