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内房股首份年报:依赖长三角,宝龙地产2021年千亿有戏吗?

摘要:宝龙2021会如何(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

3月刚开始,闽系宝龙地产就发布了“2020年度业绩公布”,成为在港上市内房股第一个吃螃蟹者。

今天杠杆地产借此拉开“年度房企观察”的第一篇。

当然,上市房企非常多,我也没办法挨个都写,只能挑有点意思的。也欢迎杆友推荐。

说起闽系,很多杆友脑子里条件反射出的关键词可能就是:激进,偶尔剑走偏锋。

但是今天这位,似乎不同。

2020年销售、营收、利润指标都非常好看,三道红线也都没有破,展示出非一般的稳健和努力。

发布年度业绩后,资本市场也给出了非常好的反馈,如上图,这几天股价表现非常好。

1、业绩大好,资产负债率略有回落

正如宝龙地产年度业绩公布的数据:

2020年,合约销售额约为人民币815.51亿元,较2019年同期上升约35.1%。

收入约为354.95亿元,较2019年同期上升约36.3%。

租金收入及提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入约为32.36亿元,较2019年同期上升约15.0%。

年度利润约为88.15亿元,较2019年同期上升约46.5%。

股东应占利润约为60.93亿元,较2019年同期上升约50.8%。

核心盈利约为60.38亿元,较2019年同期上升约37.5%。

股东应占核心盈利约为35.96亿元,较2019年同期上升约34.2%。

这里杠杆地产特别要说,2020年受特殊黑天鹅事件影响,宝龙地产销售一开始也是遭遇压力,此前我写过。

但是最终,宝龙地产完成全年750亿销售目标的108.7%,再创历史新高。

还记得2019年时,合同销售额也较2018年同期上升47.1%。

不仅如此,营收也是继续高增长,2019年时较2018年同期上升32.91%——换话说,宝龙地产这2年的销售、营收是真的好看。

不否认,高增长往往也是意味着债务的上升。如上图,总债务从2019年末的1235.90亿元,增长至2020年末1433.30亿元。

2012年时,宝龙地产的资产负债率为58.96%,此后一路上升,到2019年时达到近年最高76.06%——2020年末,这一数字略有下降,73.45%。

客观说,这一表现不错,和很多房企比,负债率不算很高。

同时,三道红线都没越线。

2、利息支出增长较多,控融资成本略有成效

借款方面,披露显示,宝龙地产截至2020年末的借款总额约为665.67亿元,2019年底,这一数据为552.63亿元。

绝对的借款增量还是不低。

其中一年内到期的借款约为206.67亿元,一年后到期的借款约为459亿元。

2020年底,宝龙地产现金及等价物253.39亿,2019年末这一数字为224.05亿,覆盖一年内到期的借款没问题。

不过,杠杆地产注意到,2019年末时,宝龙地产一年内到期的借款约为153.21亿元,2020年末这一数字增量还是不低。

相较2019年,宝龙地产的利息开支有所上升,为43.11亿元,2019年为35.99亿元,上升了19.8%。

我去找了一下2018年的数据,为29.6亿元——宝龙地产的利息开支这2年增长不少。

如上图,融资(收入)/成本-净额2020年末为-3.12亿元,2019年末为9.00亿元。

此外,相比2019年,杠杆地产注意到,2020年宝龙地产的公司债券增长较多。2019年末86.45亿元,2020年增长至119.28亿元。

同时,银行借款增至329.65亿元,2019年末为260.49亿元。

众所周知,银行借贷成本通常是相对便宜的,这一数据显示出宝龙2020年置换债务结构取得了不小突破。

财务披露显示,宝龙地产实际利率由2019年的6.47%,略减至2020年的6.44%。这个利息成本,在这等房企中,应该不算差。

3、押注长三角,冲击千亿有戏吗?

宝龙地产这家公司曾传出过2020年冲击千亿元销售额。

宝龙地产相关负责人对外澄清,内部从来没有被宣导过“千亿”概念,这个表述倒是很有意思。

实话说,押注市场比较单一,破千亿元的难度是不小的。浙江的滨江算是一个,不过它合作开发的比例较高。

同样押宝长三角的宝龙地产,2021年这回真提出了1050亿元的销售目标。

虽说是闽系血统,但宝龙地产总的土地储备长期主要在长三角。

2020年度业绩提到了粤港澳大湾区也是战略重点。

不过从披露看,2020年宝龙地产旗下贡献较大的主要项目位于金华、宁波、台州、绍兴、温州、杭州、海口、常州及珠海——长三角还是很明显。

截至2020年末,宝龙地产拥有土地储备总建面3650万平米,其中,正在开发建设中的物业约为2430万平米;

持作未来发展物业约1220万平米。

所有土地储备中,70%分布还是在长三角。

上图是宝龙地产2020年新增的土地储备,长三角色彩确实很显著。

另外,杠杆地产注意到,2020年,宝龙地产录得毛利128.16亿元,2019年这一数字为94.83亿元,较2019年同期增加约35.14%。

2020年,宝龙地产的毛利率为36.11%,较2019年同期36.41%,下降约0.3个百分点。2018年毛利率为38.5%,虽然下滑不多,但我们发现,这两年趋势略有点往下。

规模和利润,要平衡好,不容易。

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