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成都调控升级!土耳其崩盘!中国房价还守得住吗?

摘要:泡沫不能继续搞太大,也不能主动搞破(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

3月22日晚上,成都加码了调控。

这也不是啥新闻,因为上周五,杆姐就知道了。我也不是神机妙算,住建部给的提示。

前几天领导去督导了。

同时国外传来消息,土耳其崩盘,金融市场腥风血雨!

一众欠发达国家突然加息。可以理解,如果不加息,泡沫继续扩大肯定爆仓;主动加息,很多国家经济韧性不足,提前也会爆。如土耳其。

总的来说,全球大放水,报应开始了。

成都加码调控,土耳其爆仓,两件完全不沾边的事情,这有啥联系?杠杆地产今天要把这个逻辑给杆友们理一理,一些数据很有意思,背后隐秘的逻辑。

同时,谈点我的浅见和楼市策略。

1、“房地产卫国战争”进入高潮

2020年,全球房价涨幅创下近年来最高,这是放水的代价。此前,杠杆地产分析过。

有意思的是,2020年,刚好土耳其房价涨幅拿下全球第一。

而一向房价涨幅喜人的我国,2020年房价总体涨幅,竟然“跑输”很多国家。如上图。

为什么呈现出这样的情况?

经历过数轮全球经济和金融危机后,我们深刻洞见到经济不好全球放水,然后股市或楼市大涨。

但最终,美国都要回归正常货币政策,一旦美国加息,全球资本回流美国,很多国家的股市、楼市就面临崩盘。

我国房价总体已经很高,和收入比起来就更高,所以泡沫不能继续吹更大。如果继续吹,下一步货币政策回归正常时,全球资本用脚投票,我们总不可能长期自娱自乐。

而且这样“乐”下去,真正的底层和刚需,那就更惨。

可2020年经济有压力,不放水也不可能。怎么办?

阻止资金过多流入房地产。

2020年的金融、货币政策主要是精准手术,但即便如此,一些热钱依旧进入了楼市和部分城市。

比如消费贷,比如经营贷,比如小微贷款。

深圳就是最典型代表。2020年下半年开始,房地产局部苗头开始了。不只是深圳、杭州、上海、广州都一样。

于是从深圳开始,加码调控。

2021年一开始,楼市就拉开“严打”序幕,之前杠杆地产写过。

近期浙江、广东、北京、上海等,都在追查经营贷等违规贷款。当然也不可能挨个追查,有些大概只是做做样子。

同时,上海学区房也在做大调整。

在此之前,住建部到北京、上海、深圳、江苏等地督导房地产。但凡督导过的地方,调控必然加码。

除了住建部,央行、银保监系统都有很多表述或动作。

监管对风险的担忧超过一般人。

一场防范楼市泡沫、金融泡沫破裂的战争打响。

理解这个逻辑,也就明白,2021年房子总体来说,真不是用来涨的。

所以,两会刚一结束,躁动的成都、西安又被住建部督导。这两个城市很喜欢操盘,现在成都被迫加码调控。

那么接下来,看西安的了。

2、成都调控后果,西安跟吗?

关于成都调控为什么升级,杠杆地产有两个数据。

我们先看第一个,我国统计局的,统计的是各大城市市辖区的,不包括县。

成都2020年二手房涨幅虽然不是全国第一,但是和第一差距不大。

当然我们知道,成都二手房的均价总体还是1万多块,但是天府几街附近,以及一些不错的盘、学区房,二手房确实是3万+/平米的,甚至4万及更贵/平米的也有。

因为二圈的区,拉低了整个市辖区的房价。杠杆地产成都好朋友有买二圈及附近的,确实只有1万出头。

我们接着看市场机构数据,下图是CRIC(特此感谢)的统计。

成都的排名,杠杆地产就不念出来了。

很多朋友大概好奇,深圳、杭州等呢?很简单,限价。

数据来源|CRIC(特此感谢)

成都不限吗?也限,不过这2年,地价拉高后,整体是放松了,得让开发商有赚,然后有人接盘,游戏才能运转。

所以,成都新房的总体价格上去得比较快。

我一直和朋友说,如果看均价,成都总体房价依旧不算很高,因为东西北区域,特别是二圈的区,尚有大量1万多/平米单价的房子,所以刚需咬咬牙在成都还是能上车。

正如此次调控,成都所言:

持续保持生活成本竞争力,建设高品质生活宜居地,增强居民幸福感和获得感……

当然话说回来,中西部除了武汉2万上下/平米的均价,其他热点城市成都、西安、重庆、郑州、长沙其实都是1万多/平米,本质差距不大,都还是中西部水平,拿到东部就是发达县级城市水平。

数据来源|NUMNEO(特此感谢)

如上图,中西部较大城市买房相对还是比较容易的。

成都调控加码的细节杠杆地产觉得没必要分析,因为分析已经够多,我也不想说该买还是不该买。

我只想说,给了刚需机会,重点是对投机表明一个态度。至于说:

根据规划,未来五年成都新增租赁住房30万套,2021年新增租赁住房不少于6万套,其中新建、改建租赁住房不少于4万套。

如果很多是拿着商品住宅的供地,开发商配建免费移交,真是一箭三雕:租赁住房也修了;还不花钱;稳地价也实现了。

总的来说,诚意的调控应该是中心城区增加供地,三圈县级行政区通勤毕竟不太可能,且太贵、太累。

至于西安,升级调控,杠杆地产觉得只是时间问题。

3、2021楼市策略

杆友有没有感觉,时间好像回到了2016、2017年。

那会也是放水多了,全球也都有压力,然后美国开始加息……

所以,大涨?

故事本来的叙事,本不会有多少变化。不过,2021年,如杠杆地产第一部分分析的,“房地产卫国战争”进入高潮,我们不能输。

泡沫首先不能继续搞太大,其次也不能主动搞破。也就是说,房价是要守住的,不能搞破,也不能冲冲冲。

因此,我的建议是:

第一,对于刚需来说,没房子总要买的。不要看什么调控,该买就买。利息未来增加可能,LPR(贷款市场报价利率)调整没办法,该加时会加。

不过我不认为是2021年。但是房贷加点,可以变化,这不过是央行一个文件的事儿。

图表来源|首创证券(特此感谢)

如上图,房贷利率确实有慢慢在涨的趋势。所以,见下文第五点。

第二,核心城市,买2套不多。起码可以买一个安心。

第三,学区房要看具体城市,该买早点买。

第四,买学区房要衷于初心,更多真实目的,投资目的我觉得要谨慎。当然具体要看城市和政策。

第五,投资太多房子就要慎重了。比如上文所述,利率是个问题,还有投资回报问题。

图表来源|国信证券(特此感谢)

钱去了哪里,是关键。上图很明显,很多朋友自己也有体会。

适当分散投资吧,这是杠杆地产的最大建议。

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