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富力“旧改专家”迎来新风口,城市更新成增长“新引擎”

摘要:新机遇

自1998年房改以来,房地产行业经过了20余年的高速发展,近两年逐渐进入深度调整期。

2019年我国城镇化率已达60.6%,房地产行业处于白银时代,由以往的增量扩张为主转入如今存量更新为主的新阶段。一个新的万亿级蓝海市场:城市更新,开始备受关注。

政策层面上,十四五规划和2035年远景目标均明确提出,实施城市更新行动;今年,“城市更新”更是首次写入政府工作报告。

企业层面上,据企查查统计的数据显示,2020年与城市更新相关的企业,全年新注册数量高达2824家,同比增长超80%!仅2021年一季度相关新注册企业达694家,同比增长98.9%。

种种迹象表现,城市更新或将成为新的经济风口和未来城市发展的新增长极。

谁能在这个新赛道上获得先发优势至关重要。

01

“旧改专家”迎来历史大机遇

实际上,城市更新并非新鲜事儿,此前的棚改、旧改都是。

但因我国城市发展阶段的变化,城市更新被放到了前所未有的高度,尤其是今年以来,各地更是加速推进城市更新的规划和相应政策。目前,从各大城市对的规划、定位来看,城市更新将迎来高速发展阶段。

机会总是留给有准备的人,商机对于企业而言,亦是如此。

尽管成百上千的新企业涌入城市更新赛道,但真正能行稳致远的大概率还是有深厚积累、长期专注发展的龙头企业。

比如,成立于1994年的富力地产。

富力地产起家于广州,十几年前就开始深度参与广州的“三旧改造”,被誉为“旧改专家”。

早在2001年末,富力在广州就完成了10个旧改项目,总开发建筑面积超250万平方米。

与城市的发展需求紧密结合,这种业务模式不仅成就了富力自身的快速发展,也为城市化做出了巨大贡献。

经过多年的实践摸索和发展,富力集团形成了一套自己独具特色、相对成熟的城市更新操作模式。

今年三月,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主持的“2021中国房地产开发企业500强测评成果”发布,富力地产荣获了多个奖项。

其中,引人注目的是富力地产上榜了“2021中国房地产开发企业城市更新TOP10”。

这个奖项实至名归,这是行业对富力地产城市更新能力、实力的认可。

02

27年深耕城市更新,独具先发优势

城市更新可以说是贯穿城市生长的全过程,在广州、深圳等一线城市的发展历程无不印证着这一点。

富力作为一家有着27年发展历史的老牌房企,是城市更新较早的参与者,无论是布局眼光还是实践运营,都快人一步。

长期以来,富力把旧改和城市更新作为集团的核心业务板块来发展,目标是要成为国内旧改领域的龙头企业,实现企业与城市共赢发展。

在最近两年的业绩中,富力已经开始享受在城市更新中,获取的先发优势带来的红利。

据财报披露,2020年,富力地产在一二线城市及大湾区的城市更新项目转换成130万平方米的建筑面积。

今年1月内,富力地产的总销售收入共约人民币113.6亿元,销售面积达约82.56万平方米。与去年同期相比,销售收入上升77%,销售面积上升49%。

其中,广州富颐华庭、赣州富力现代城、西安富力开远城、宁波富力御官山等城市更新加推项目表现突出,带动相应城市的销售表现。

以富颐华庭为例。

今年1月,富颐华庭以19.7亿元的业绩傲居广州市商品住宅销售冠军,正是黄埔茅岗路以西城中村改造项目的重要组成部分,是典型的城市更新项目。

2020年,富力集团在城市更新项目转化方面已经取得了重大进展。

上文提及的富颐华庭,于2020年9月首次开盘,彼时以26.8亿的成绩刷新了广州近5年来的单次开盘记录,三个月后的二期开盘斩获25亿元,以合计超50亿元的销售额创下广州楼市记录。

该项目的热销,无疑得益于富力长期深耕城市更新领域,总结了一套“产城人融合发展”、“多方共赢”的发展模式,促进了各方对项目的理解和支持。

富力的先发优势,不仅体现在商业模式上,更体现在对未来的谋篇布局上。

03

业绩稳健,重仓高价值区域

城市更新,虽说是未来城市发展的新活力,但其不少项目需要更长的转换时间。

部分抢风口进入者,难以熬过黎明前的黑暗,有雄厚的实力的龙头企业,才能长期在城市更新中与城市真正共同成长。

从富力地产近些来的业绩来看,一直颇为稳健。

近期,富力地产发布了2020年业绩公告,全年实现营业额及毛利分别为858.9亿元及203.9亿元,纯利91.5亿元,公司权益销售金额约1388亿元,销售面积约1153.09万平方米。

2020年遭遇黑天鹤事件,各行各业均受到了不小冲击。

富力地产一方面保持了稳健的业绩增长,另一方面财务优化明显。

年报显示,2020年富力地产已实现经营性现金流量回正,有息负债总额净减少374亿元,净负债率大幅下降69个百分点;去年末,富力地产持有现金399.5亿元。

2020年初,富力就提出“行稳致远”方针,增收与减负并行,提升发展质量。全年下来,不仅经受住了外部不确定的考验,而且实现了加强销售去化、降低负债规模、优化债务结构等重要目标。

其城市更新业务的加速崛起,也成为了富力新的增长引擎,财报中直言:“城市更新项目是本集团实现高回报及提供流动资金的最佳项目”。

同时,稳健的业绩表现,也为富力未来布局打下了良好的基础。

截至2020年底,富力已签约城市更新合作项目,规划总建筑面积超过8000万平米,可售面积超过4000万平米,货值超过12000亿元。

更值得注意的是,富力的货值中,一二线城市面积占比高达94%,大湾区面积占比达到60%,重仓高价值区域的策略,也为其未来的业绩爆发提供了充足的“弹药”。

城市更新作为万亿级别的蓝海市场,企业们大有作为空间。但它也十分考验企业的综合开发和运营实力。

作为深耕城市更新领域二十余年的“旧改专家”富力,未来可期。

(本文仅作者观点,非投资建议)



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