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上海、合肥、重庆!多地学区房改革,到底怎么买?注意这10点

摘要:几个有价值的小建议(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银&编辑|欣欣然

近期学区房改革很热,上海出了动作,此前我朋友杠杆地产专门写过,合肥加码调控的新政,专门一个方面就是谈实行入学年限政策。

此外,较大的城市中,天津、北京等地,近些年也都有相关动作。最新消息显示,重庆多个区的名校转公办。

学区房未来还会存在吗?还能买吗?很多杆友无疑十分关心。杠杆游戏今天数据结合浅显道理做个分析,并提供几条小参考。

1、杠杆游戏觉得毫无疑问,学区房永远会存在。对,你没有看错,我说的 是永远。

其实任何国家,哪怕教育投入很大、很公平的国家,学校教育质量、升学率始终都有差距。

这是由很多因素决定的:比如学校办学基础;师资差异;片区家长的社会经济地位,素质、教育背景;教育主管部门重视程度……

我们特别会发现,中国人到了欧美,要么有钱念豪华的私立,要么聪明的朋友依旧会选择不错的社区买房,通常这类社区的义务教育质量普遍不错,或者有机会念不错的。

就我身边在国外的亲朋好友来说吧,就是这样。然后他们一堆优秀且重视教育的华人、以及该国不错家庭形成的社群,普遍重视孩子的学校——你说这样的学校,会差?

“生源-投入-教育质量-升学率”,放在任何国家,其实都这个道理。当然,有些国家,在公平上更加努力,尽量少多数人不太吃亏。

2、学区房当然能买,只是甄选的技术含量提高,而有些东西是天生的。在谈未来怎么买之前,杠杆游戏得先说宏观形势。

买学区房,最终的目的主要还是希望自己小孩高考能有个好成绩,而基础要从小学开始,于是优质小学、初中学区的房子受到追捧。

众所周知,高考按照省为单位录取招生。

因此,你生在什么省,或者有能力搬去什么省,这是先天的。

以2020年为例,杠杆游戏看了多个数据,也简单核对了一些,总的来说北京、上海、天津、重庆4个直辖市,江苏、陕西、黑龙江、福建、宁夏、山东、辽宁、河北、安徽、青海等省区的一本上线率超过或接近20%。

图表来源|教育科学站(特此感谢)

有必要说的是,上图的数据不一定完全准确,杠杆游戏核实过几个省市,还算准,少量省份数据作者统计时还没有。

另外,一本上线率和一本录取率,也是两个概念。

同时,近些年,很多省份的以前二本大学,或者部分专业调整为了一本,在本省适用,但在其他省,有些不是一本——这就出现一个有趣的现象,如果本地大学基础还不错、数量比较多,把过去的二本在本地改为一本招生,一定程度就可以提高本省的一本上线及录取率。

因此,更精英、更高端的高考数据,还要看211、985数据。

3、这些省份考211、985大学相对容易。每个省份的211、985大学数量,各985、211大学招生数量,基本稳定。各地的户籍人口变化也不如常住人口变化那么大,高考基本随户籍,因此各省份985、211大学的录取情况,相对或者说互相比较稳定。

我找了一些网上其他朋友的统计,多数统计缺陷不小,主要问题是口径不一,比如只把参加全国统一高考的人数做分母,忽略了高职单招那部分;而有的又是当年高中毕业生数量做分母,忽略了部分中专和职高高考考生;或者报名全国高考+高职单招合一起做分母。

无论哪个做分母,比较升学率时,关键要分母口径一致。

下图是杠杆游戏核对了一些省份口径后,选择的一个图,供参考。

图表来源|网友不详(特此感谢)

从更精英的985、211大学录取看,天津、上海、北京、吉林、青海、宁夏、辽宁、湖北、重庆、福建、黑龙江、江西、内蒙古、陕西等地还不错。

上述省区市有这样几个情况,要么本地985、211大学多,要么人口不算太多,要么经济算可以,要么处于西部,或者兼有多个因素。

4、学区房如果有条件,应该买在一本或者985、211录取率高省份的不错城市。上述地方的朋友应该高兴。哪怕一千万元/套的学区房,或许不如你生对了省或城市。

所以如果有条件,或者适合自己,买上述地方大城市的房子,这是第一条。

如果没办法选择高考一本率、211率、985率高的身份,也应该尽量选不错城市。

比如在人口大省四川,据说绵阳的一本录取率连续20多年全省第一,力压该省经济总量第一的省会成都,据说高出好几个点。

但总的来说成都也不错。

当然,高考是按省录取招生,绵阳和成都高考总体太优秀,每年占了四川全省很大比例的一本。

越是因此,从教育角度,越要选择绵阳、成都。

5、尽量选择基础教育质量大区、大县。选好了教育高地省份、城市后,大的县区应该怎么选?

义务教育,总体上都是按照县区为单位招生、拨款、调整。所以,选择选择基础教育质量大区、大县。

就算家不在上述省份,也没机会、条件买上述省份的房子,在自己所在省也应该尽量买教育大区、大县。

6、具体的学区房板块如何选择?很多地方都在改革或者调整学区制度,但无论如何,买不错学校附近总没错。不管学区怎么调整,起码有个可能。

简单说,省市县区各级各类重点学校附近的房子。

每个省市的情况会有不同,重点层次的概念和含义有别,因地制宜就好。

具体实操层面,以前某个楼盘对应某不错学校,那么优先考虑买这个。或者该楼盘一期比如对应某个不错小学,那么一期假如买不到,也可以考虑二期。

7、首先考虑小学学区房。首先是因为娃娃要从小抓起,其次初中就算划片不错的学校,其实进去后也是三六九等的班级,重点班和普通班一个学校内部也有差别。

怎么分?核心就是考试。

小学成绩、基础好,考更好的可能更大。所以首先把小学的事先解决好。

8、尽量早买。比如这次合肥,都有年限规定,所以一般来说,早买不是坏事。先把坑站着,多个机会。

9、学区房不是万能的。家长真想孩子成绩好,需要做很多,也或者不用怎么做,ta成绩就是好。

人和人有智力、学习能动性区别,根据孩子情况来吧。有时候过得去就行,把孩子逼太狠也不行,健康快乐成长更重要。

此外,赛道有很多,不一定要走文化高考模式。因人而异吧,因家庭因孩子而异,还有的不玩国内的游戏,条件好的直接出去了。

10、学区房投资或投机回报可能下降。据说在上海,部分学区房降温了,但真正顶好学校附近的房子,终究是比较贵的。

当然,各种政策搞来搞去,包括教育总投入增加,更注重公平,未来学区房的投资回报适当下降或许有可能。

但不管怎么说,假如一定要买房子,买个有点啥概念、利好的,起码不是坏事。

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