摘要：跟随政策红利的长期主义将成为赢家

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房地产发大财的时代正慢慢走向终点，经过2020年的“涅槃”，这一速度变得更快。

最近，各大房企年报发布进入尾声，以史为鉴，可知兴替。从各家2020年的表现及布局里，我们或可窥见行业的微妙变化，与未来走向。

1、2020年：稳与降

先看具体业绩指标。肉眼可见的是，2020年，无论头部还是腰部等房企，都在降速企稳。

营收、利润等指标来看，平安证券研究所地产团队曾梳理13家主流上市房企情况，从数据来看，2019年时候的一派祥和已经不复，在营业收入、净利润数据大幅放缓之余，两家企业2020年营业收入已经出现负增长，同时，净利润下滑的企业更达到6家。

将视野放大，这样的情况基本已是行业的普遍现象。这其中，一部分原因可以归结为疫情，交付节奏的打乱，延后了企业营收的结算，但在此之余，行业整体增速放缓，利润趋薄或已成为大的趋势。

相较而言，龙湖的财报依然稳健。2020年营业收入1845.5亿元，同比增长22.2%。其中，物业投资业务收入75.8亿元（不含税租金收入），同比增长30.9%。

利润方面，2020年，龙湖实现归属于股东的净利润200.0亿元，剔除公平值变动影响后之股东应占核心溢利186.9亿元，同比增长20.2%，这个核心权益后净利增速，在头部房企中属于领先水平。

销售额方面，2020年，行业规模再创新高，销售额突破17万亿元，作为国民经济“压舱石”的房地产行业韧性前行。虽然疫情影响年初销售节奏，但受益整体流动性宽松、热点城市带动，表现还是相当平稳。

但与此同时，房企们的销售仍在不断降速，头部房企整体销售增速降至个位数，继2019年之后，再一次出现大幅滑坡。

其中，恒大、万科、龙湖等房企期间销售表现相对稳定，实现两位数增长。恒大销售额同比增长20.3%，万科同比增长11.6%，此外，龙湖也增长了11.6%，超额完成全年目标。

2、分化、变革

2020年，房地产的分化越加明显，这体现在区域差异、市场冷热、企业竞争格局等方面。

受“三道红线”等宏观环境的影响，加杠杆扩张、高负债运营的模式无法持续，很多一度急奔的房企，如今终于“被动”地放慢了脚步。

从2020年数据来看，头部房企中，仍以“三道红线”黄档居多，要想全部回绿，需要进一步实现财务端的改善。在其中，龙湖算是难得的一个，连续五年都处于“三道红线”绿档。

在当前环境下，一些长期稳健的房企，正拥有更大的战略主动性。

事实上，可预见的营收增速放缓、利润空间趋窄，让房企战略重心随之转向，内部管理优化的重要等级被提高了，倒逼行业转型“内生红利”——平衡财务杠杆、提升运营管控效率、激活营销渠道、提速现金回流。

放眼整个地产行业，强化自己综合能力，实现价值重塑成为主流房企的普遍选择，希冀通过能力的提升，拓展旧改、商业、文旅康养、TOD等方式获取土地，在成本端实现改善；加速布局第二条增长曲线，产业链投资催生新业务单元快速发展。

在这其中，未来现金充裕、财务稳健、管理精益的房企，将有望获得更多优质的市场资源和发展机遇。

以龙湖为例，目前其已开辟地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修等六大主航道业务，多点开花，良性协同发展。

商业运营方面，截至2020年末，龙湖全国范围内累计开业商场达49座，已开业商场建筑面积达481万平方米，年底出租率达97%。

龙湖智慧服务基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，除住宅小区，陆续进入到商业、租赁住房、文旅、办公、酒店、康养、产业园、医院、学校、市政配套乃至智慧城市等13大综合运营服务领域。

基于业主实际需求，龙湖推出覆盖全生活服务链的多元增值服务业务。代表房屋租售与房屋装修的全新生活服务品牌——“塘鹅”应势升级。

当很多人还在谈论TOD模式，龙湖经过十多年探索，已经将TOD模式运用于城市更新的相关项目中。让城市更新和TOD建设形成效果叠加，有效带动了城市空间的集约、城市品质的提升、城市价值的延展……

最典型的例子是：潜心布局、历时数载打磨之后，重庆龙湖光年项目成为2020年中国高铁TOD最耀眼的明星。

一个曾被认为不够快的龙湖，展示出强劲的耐力和爆发力，而扎实的财务数据，为其战略执行增加了更多确定性。

3、后疫情时代的房地产

可以预见的未来，房地产在国民经济中的支柱作用将不会变。

即便是涅槃的2020年，国家统计局数据显示，当年全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%。其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%。

商品房销售面积176086万平米，比上年增长2.6%。其中，住宅销售面积增长3.2%。

商品房销售额173613亿元，增长8.7%。其中，住宅销售额增长10.8%。

随着新型城镇化的深入推进，房地产的需求源源不断的涌现。但另一方面，如文初所言，房地产发大财的时代正慢慢走向终点。

“三道红线”并非终点，而是新阶段的起点。进入2021年，深圳、上海、杭州等城市相继出台楼市新政，其中深圳发布了二手小区成交参考均价，上海发布了积分购房及二手房税收新政等，对短期内对房价过热城市进行调控。

多城市土地集中供应、清理和防止经营贷流入楼市等等。

种种迹象表明，楼市下半场，长期主义将成为赢家。作为典型代表，龙湖集团在商业运营、租赁住房、智慧服务等航道的长期布局，已经取得了颇让人艳羡的稳定现金流。

2020年，龙湖经营性收入135.7亿元，同比增长33%，5年复合增长42%。其中，物业投资业务收入同比增长30.9%至75.8亿元；物业管理及其他收入同比增长34.9%至59.9亿元。

历史的车轮滚滚向前，很多东西并不会被埋葬，而是被植入到未来的基因当中。经历了2020年的洗礼之后，未来当属于懂得稳中求变，步步为营的前行者。

（本文代表作者意见，不构成投资建议）