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又动手!广州什么信号?楼市背后的真相

摘要:游戏嘛,大家心态要好(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

有意思,广州调控又打补丁。

当然观察人士都预料到,被住建部约谈后,业内普遍有这个预期。

4月21日,广州发布《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,辖内9个区的二手房交易增值税的免征年限,从2年提升至5年。

此外,利用人才身份获得购房资格的,其社保门槛提高至满一年,且不得补缴。

该政策从4月22日起正式生效。

消息一出,据说4月21日晚很多置业顾问说服意向客户,当晚24点前支付定金,签订合同。

看来很多人还是很在意的,恰恰说明广州这个补丁,比之前有力道。到底怎么看?有何影响?对全国是什么信号?杠杆地产说重点。

1、调控不够给力,于是再度加码。据我国统计局数据,3月,广州二手住宅价格环比上涨1.4%,增幅和北京一起,并列全国第一。

近几个月广州都是领涨之一。

前不久广州不是才加码调控了,杠杆地产也有关注。但是横向对比,大家都明白,广州温柔。

据住建部官方网站,4月上旬,住建部副部长倪虹约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通等五个城市的负责人,要求这些城市增强工作的积极性、主动性,精准调控,坚决遏制投机炒房。

你懂的,再度加码,不奇怪。

2、再加码这个细节,背后有门道。广州以及之前的西安,杠杆地产都有写,好像调控力度都不太够,甚至被认为”敷衍”。

其实这说明3个问题。

第一,多数城市并不想过分调控。房地产是衣食父母,谁都不傻。

第二,而后高频加码,表明自己很努力。你看,效果不够,我继续加码了。

第三,被约谈、效果不够好,再加码,也说明今年真不一样。上头明白全球流动性太猖狂,如果不“严打”真要失控。

我们看近期,一些热点城市,近期成交回升显著。

图表来源|国金证券(特此感谢)

问题来了,这会是“最后的疯狂”吗?

这里,杠杆地产要说,很多地方大概和广州、西安一样,可能先出个政策,意思意思,然后根据需要和压力,再加码。

游戏嘛,大家心态要好。

3、广州人才和投资购房多,引发投机需求。这几年各大城市都搞人才购房,引发了一些乱象。具体的杠杆地产就不多说。

有套路,有需求,也有炒。还如深圳、东莞的调控,让广州房价受益。

客观说,大城市的人才、人口、就业吸引力、吸纳能力就是强。2020年要等人口普查出数据,以2019年为例,广州常住人口增量40万,全国第三。

2019年主要城市常住人口情况 数据来源|各地统计公报 统计制图|杠杆地产·道一

我一直说,非普查年份的常住人口抽样可能有些问题。我喜欢用失业保险数据。

广州统计公报披露,2020年末,参加失业保险691.82万人,增长7.39%;2019年末参加失业保险644.20万人,增长5.8%。

也就是说,2020年广州失业保险参保人数增加了47万多,不用杠杆地产强调,这是多大的就业、刚需群体。

当然,不都购房,如果都买还得了。但背后有多少投资性的,可以思考。

4、广州总体库存少。一方面销售火热,一方面人口增长快,那么结果就是库存告急。

下图是4月19日(本周)国金证券研报的数据,目前广州商品住宅去化周期只有6.7个月,同比下降了12.5%。

图表来源|国金证券(特此感谢)

如上图,北京去化周期14.9个月,福州22.9个月,厦门10.1个月。当然杠杆地产要说,杭州、深圳、南京去化周期不都很短。

对呀,这些地方,不都是很热很热吗?

5、部分区域可能横盘。不炒其实有几个办法:

第一,是不给你买的机会,那么当然炒的人少了;

第二,利率可以专门对待,给投资的朋友特别关照,你自己要掂量,划算否;

第三,让你拿手上好几年,你也要思考,炒吗?

比如这次广州,以及之前上海、深圳、成都、杭州、东莞、南京等城市,二手房增值税的免征年限,多数都是调整为“五年”。

一个房子要拿到不动产证,本身要1、2年,然后5年才免增值税。大几百万的房子,如果提前卖,你说税动辄就是10多20万元,谁不思考吗?

那么,投资占比高的板块,或者说虚高的区域,这下是不是有横盘压力,甚至回落也有可能。

当然杠杆地产觉得,其实这说狠也狠,说不狠也就那么回事。政策嘛,不都在调整,随时可能变,之前结构性放松不就是。

地方上,都要考虑自己的“钱途”。

6、核心是打击投机。住建部,以及前几天爆火的央行工作论文,话都说得很明白。

每次约谈,住建部都说:

要求切实提高zhengzhi站位,充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性,牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,切实扛起城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

比如之前对广州、合肥、东莞等城市说,针对市场升温问题出台了调控措施,对稳定市场起到了一定作用……城市政府要增强工作的积极性、主动性,紧盯新情况新问题,及时采取针对性措施,精准调控,坚决遏制投机炒房,引导好预期,确保房地产市场平稳运行。

2021年房地产没啥,就是避免重蹈2016年的覆辙,年初至今,全国调控100余次了吧,这个记录也是奇葩。

不过杠杆地产要说,也真没办法,要不这世道人心,真的太大伤害——谁还信勤劳致富啊,分明不如投机。

7、包括广州,缓解房价焦虑,还是要多供地。房价成为一种金融和资产现象,离不开放水,这一轮是全球性的,我国央行也有自己苦衷。

既然水管不住,也不是地方可以管的,那么地方可以做,或者可以让地方做的,就是多供地。

缺地都是鬼话,中国大城市没有缺地的,即便是深圳,那些生态不让开发的地,也还多的是。

就说广州吧,我们看2020年的供地:

图表来源|中指院(特此感谢)

上海宅地好歹都有700多万平米的成交,广州最终成交不到500万平米。难道广州的地比上海还金贵?

操盘嘛,就那点事。有没有诚意,想不想解决问题,其实真的也没那么难。所有城市都一样。

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