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现金足、稳发展!房企变革时代,中梁底气何在?

摘要:现金流向好背后

2021年行将过半,各大房企2020年的成绩单也公布得差不多了。总结一下去年的主旋律:降负债、稳增长、加速洗牌是三大关键。

一系列政策、宏观因素叠加影响之下,有些房企遗憾出局,有些则借势稳固基本盘,分化越来越大。

值得一提的是中梁控股,这匹曾经的“黑马”,在进退之间掌握颇为有度,展现出了较强的抗风险、抗周期能力。

1、稳中有升

最新年报数据显示,2020年,中梁控股的销售情况稳中有升。实现合约销售金额约1688亿元,同比2019年的1525亿元增加约10.7%,站稳千亿房企阵营。

其中附属公司贡献约1148亿元,合营企业及联营公司贡献约540亿元。

营收方面,2020年中梁控股为659.41亿元,同比增长16.4%。

年内净利润(扣除非控股权益前)由2019年的62.56亿元增加约5.0%,为65.66亿元。

如董事长杨剑在业绩会上的表态:房地产行业作为中国经济重要的支柱,2020年以来虽受压,但表现强韧,稳字当头。在此期间,中梁坚持务实有效的运营理念,顺应国家政策及行业发展态势持续稳健发展,综合实力升至全国房企20强第18位。

说起中梁控股,对房地产行业有所研究的朋友应该知道,曾经他是一家“速度”很快的房企。

根据2019年中梁控股上市披露的信息,2016年、2017年、2018年,包括合营企业及联营公司的全部合约销售总额,中梁集团的合约销售总额分别约人民币190亿元、649亿元、1015亿元。

也就是说,2016年后的短短2年时间,中梁控股就从百亿级房企跃升千亿级。营收则从2016年的不到30亿元,达到2017年的140亿元,2018年更是突破300亿元、2019年的566.40亿元。

这个速度,黑马无疑了。中梁以前只是温州起家的一家区域性房企,近些年总部迁至上海后,真是大变样。

值得庆幸的是,在快慢之间,中梁具有较好的审时度势能力,能够张弛有度,进退自如。

2、降杠杆

比如杠杆。起初快速奔跑时,难免债务方面会加速较快。但到了房地产回稳期,中梁控股很快调整步伐,将杠杆缩窄到可控范围内,实现稳健发展。

年报数据显示,2020年,中梁控股的负债合计2406.51亿元,较去年同期增加370.03亿元,整体资产负债率88.9%,同比下调1.8个百分点,也是近5年来首次低于90%。

净负债率65.8%,现金短债比为1.4,资产负债比79.9%,全年财务比率达标,为“黄档”房企,官方的表态是未来2-3年会逐步升绿。

中梁首席财务官及副总裁游思嘉表示,“目前我们的绝对有息负债水平在前50强房企中处于较低水平。受惠于集团开拓新的融资渠道,项目所在的城市能级提升,以及境内流动性充裕,公司融资成本已降至8.5%,仍有下降空间”。

拓宽融资渠道方面,比如2020年中梁首次登陆境内资本市场,3.4亿元购房尾款ABS项目成功发行,其中优先A级1.8亿元,AAA评级,利率5.6%;优先B级1.4亿元,AA+评级,利率7%,利率维持较低水平。

得益于此,2020年,中梁控股境内非银行占比降低,短债比进一步下降,债务结构合理,加权平均债务成本比2019年的9.4%下滑了近1个百分点。

今年1月,中梁发行于2022年到期的2.5亿美元票据,最终年利率也不高,为7.5%,反映出资本市场对其价值的认可。

3、现金流向好背后

降杠杆的同时,中梁控股的现金流情况也持续向好,这也是支撑其未来持续稳定发展的底气所在。

年报显示,截至2020年12月31日,中梁控股现金及银行结余为342.3亿元,较上年年底增长29.2%,足够覆盖短期负债。

现金流量表内所列现金及现金等价物也大幅增长,从2019年的149.56亿元,增加到2020年的259.1亿元,增幅为73.24%。

以上种种,可以感觉到的是,昔日的“黑马”中梁,正在变“白马”,正在以最稳健的姿态,适应变局中的房地产时代。

也正因为这种姿态,2020年以来,中梁控股持续获得各大机构的覆盖和肯定,如联合资信授予中梁“AA+”主体长期信用评级。

今年3月29日,全球三大评级机构之一穆迪(Moody's)也发布评级报告,将中梁控股的评级展望从“稳定”上调为“正面”。

同时,穆迪还确认了中梁控股“B1”企业家族评级(CFR)和“B2”高级无抵押债务评级。

穆迪表示,中梁在长三角地区二、二线城市拥有较高的品牌知名度、强大的销售执行力,在稳健的信用指标和良好的流动性下,公司的信贷指标将继续保持稳定。

近日,国泰君安证券发布研究报告,首次覆盖中梁控股。其表示,中梁在近年的稳健增长中持续保持领先优势,给予公司“买入”评级,目标价7.20港元。

国泰君安预测,2020-2023年,中梁控股总收入和股东净利的年复合增长率将分别达到14.9%和10.2%,同时公司未来几年的派息比率有望维持在 40%左右水平,持续为股东缔造高额回报。

无论黑马、白马,能与时代共振,在变革时代站稳脚跟的就是“好马”。未来的中梁控股,值得期待!。

(本文代表作者意见,不构成投资建议)



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