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低于货基!盖房利润1%-2%?看了下滨江集团数据,没说假话

摘要:被迫高地价,活下去真不容易(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

日前,深耕浙江的区域地产大亨滨江集团,举行2020年度业绩网上说明会。

有投资者询问,近期杭州集中推地中滨江拍下的几块地,净利润能有几个点时,滨江集团董事长戚金兴,却给出了一个令市场倍感意外的答案:

“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,努力做到1%-2%的净利润水平。”

利润仅剩下1、2个点,还要努力才行,新闻一出舆情哗然。

房地产行业不好混,也是事实。

赶巧,杠杆地产谈谈滨江集团,前2年也关注过,这家公司的合约销售额倒是增长快,但权益占比其实不高,甚至有时候很低。

合作开发,数据好看,对利润其实也会造成伤害。

那么,戚金兴老板“努力做到1%-2%的净利润水平”,是否真的发自肺腑体验?

1、销售总额数据好看,权益占比依旧不高,利润指标确实很低

按照滨江集团年报的披露,2020全年销售额达1363.6亿元,同比增长21.7%,位列克尔瑞行业销售排名第27位。

不过,饱受外界诟病的滨江集团权益销售占比不高问题,依旧如此。

虽然同比增长65.6%,权益销售达到700亿元,但权益比例依旧只有51.3%。还不错的的是,比2019年提升13.6个百分点。

2020年,滨江集团实现营收285.97亿元,归母净利润23.28亿元,分别较上年同期增长14.60%和42.69%。

2019年,滨江集团也有249.55亿元营收,归母净利润有16.31亿元。增速似乎不错。

不过,2020年,滨江集团的净利率只有12个点出头,而2019年尚有接近16个点。

不仅如此,滨江集团的毛利率连续2年下滑。2018年接近36%,2019年35%出头,2020年直接下一个台阶只剩下27%左右。

这其实不算夸张的。

日前,滨江集团发布了2021年一季报。杠杆地产看后,真的相信戚金兴老板1、2个点利润的说法。

2021年一季度,滨江集团录得营收74.30亿元,2020年同期为37.81亿,增长高达96.52%。

营收增速太好看了。但与此同时,归母净利润只有3.97亿元,而2020年同期有2.78亿元。

2019年同期,营收更是只有17.86亿元,但是归母净利润却有3.92亿元。

也就是说,不管2019年一季度,还是2020年一季度,滨江集团的盈利情况都不好。

2019年一季度,滨江集团净利率超过30%,当然全年也只有16%左右;到了2020年一季度净利率降至21%左右,2020全年尚有12%;2021年一季度,只剩下6.53%。

6个来点的利润,当然仅仅是一季度,背后有很多原因。但杠杆地产不免唏嘘、感慨:戚金兴老板说得真不夸张,稍有不慎,就会只有1、2个点利润。

对了,2020年三季度,单季度滨江集团的净利率,真的到过一个点左右。

特别是结合他具体语境,高价地可能真的如此。

2、被迫高地价

此次网上业绩会,戚金兴老板提到的5宗地块,斩获于杭州今年首次集中供地。

5月7日,杭州集中供地首日,融信与滨江联合体斩获了4宗地块,总价172.5亿元,融信单独斩获3宗,总价56.02亿元;

同时,滨江也单独斩获1宗,总价10.07亿元,一时间风光无限,更被传颂为强强联手的“佳话”。

我们看这些地,比如融信与滨江联合体,合计以129.23亿元竞得的杭州主城区江干区四堡七堡单元的两宗地块,溢价率29.77%,楼面价44364元/平米,自持17%。

而该宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于60000元/平米,且毛坯销售最高单价不高于66000元/平米。

如实施装修销售的,装修价格不高于6000元/平方米。

而计算配建和自持成本后,实际地价约53722元/平米,对比实际地价和6万元/平米销售限价,算一下盈利空间,戚金兴老板说的“努力做到1%-2%的净利润”,真不是胡话。

作为一家区域性千亿房企,在主场不拿地,又该怎么办?

2020年报中,滨江集团披露了累计土地储备情况,总占地面积不到600万方,总建筑面积1200多万平米。如下图。

你说这能支撑千亿企业卖多久?杠杆地产发现,滨江集团2020年至今,拿地都很拼。

2020年报披露,当年新增土地储备项目30个,其中在苏州和南京共计新增4个项目,成功开拓苏州和南京市场,并积极参与粤港澳大湾区的土地竞买。

截止2020年末,土地储备可售货值约2800亿元,其中杭州内占65%,浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市,占比18%,浙江省外占比17%。

2020年,累计新增土地面积171.65万平米,新增土储计容建筑面积432.24万平米,土地款总额781.9亿元,权益土地款410.3亿元,平均楼面价为1.81万元/平米,新增土储货值权益比例50%。

1万八的平均地价是什么概念?

滨江集团2020年报,整理了其主要开发城市的当年的地价、销售均价。如下图。

我们会发现,滨江集团所有进驻城市的平均地价,都远不如这个数字。不仅如此,房价均价比这个高的其实也不是多数。

那么这个面粉价格意味着什么,还需要杠杆地产说吗?戚金兴老板的话,把该说的都说了。

3、活下去真不容易

任何房企,在一个城市要混下去,得有地。没地等于没团队存在的必要。

对于深耕浙江、杭州的滨江集团来说,大本营如果没地、没货卖,那么潜在的深意,就更加恐惧。杠杆地产不是危言耸听,而是低利润,甚至个别盘跑量,让现金流滚动起来,起码比直接没得滚好。

利润越来越低,和无土储的焦虑,不是滨江一家。

房企利润走低,是普遍性的。

亿翰智库统计显示:

截至2020年,其跟踪的50家典型房企的平均净利润率为11.6%,较2019年降低2.3个百分点,有37家企业净利润率下滑;

净利润在10%及以上的共计28家,较2019年减少9家。

同期,50家房企平均毛利润率为24.7%,较2019年同期降低5.1个百分点,47家房企的毛利润率下滑。

另外还有一组数据很有意思。克而瑞 (CRIC)统计,2020年,TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售操盘金额集中度已分别达到26.3%、44.6%、54.6%及65.6%,行业集中度持续提升,“强者恒强”的行业竞争格局更加明显。

比较起来,区域大亨滨江有危有机,危的是自己体量确实不算很大,特别是权益部分。

机会呢?财务数据不算差。

2020年报披露,负债规模419.6亿元,其中银行贷款占比71%,直接融资占比29%,扣除预收款后的资产负债率为69.71%,净负债率为83.57%。

债务期限构成上,短期债务为109.45亿元,占比26.08%,低于期末货币资金(185.22亿元),现金短债比为1.69倍,可有效覆盖短期债务。

“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。

同时,近年来综合融资成本不断下降,2017年6%,2018年5.8%,2019年5.6%,2020年平均融资成本为5.2%,较上年末下降0.4个百分点。

这个财务状况,杠杆地产认为,让滨江集团有了更大的加杠杆空间。

2021年,滨江集团销售目标是1500亿元。

目标新增30幅以上土地,其中杭州拿地比例50%,浙江省内杭州外25%,浙江省外25%。

从目前来看,拿地很努力,只是加了杠杆,未来不(怎么)赚钱,好像也是个问题。

但管不了这么多,先活下去才是关键。

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