摘要：读懂楼市未来的战略和体系（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|张银银&编辑|欣欣然

这则消息出来得有点晚，但很重要。

5月12日、14日，住建部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市政府负责同志分两批参加。

住城部副部长倪虹出席会议并讲话。

同样是这两天，人民币汇率问题，央行2位副行长，分别在不同场合都提及。坊间又传出“保汇率，还是保房价”的声音。

保障性租赁住房工作座谈会，40个城市，这真不是小事，杠杆游戏认为，对房地产行业的影响单一看，不一定很大，但是结合这2年，一系列动作看，杠杆游戏认为，组合拳越来越成体系。

1、住房两条腿战略：商品房稳价；困难群体、新市民靠保障性租赁住房过渡

认识到住房两条腿战略，杠杆游戏觉得很重要，这是房地产业转向的标志，涉及资产配置的结构和逻辑。

事情要从顶层设计说起，十四五规划明确提出：

以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题……

接着《zf工作报告》，以及发改委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》再次强调“房住不炒”，保障性租赁住房供应着墨很多。

紧接着还有，4月底的重要会议，大家主要注意到学区房，说要防止以学区房等名义炒作房价。

其实会议除了再次重申，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，还说到，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。

前几年也说租赁住房，包括提出集体建设用地试点建设等，当时还提出发展租赁市场，但是如今看一来推进不理想，二来不系统，三来房企为主体来做也存在很多问题。

2021年，保障性租赁住房，则是明显作为住房供应体系的两条腿在强调了。

10来年前，也就是上一轮楼市大涨价之后，我们当时提出“市场归市场，保障归保障”的思路。杠杆游戏记得，保障最终主要定义为公租房为主体，部分城市短时间内，出了一些效果。

只是很遗憾，后来股灾，人民币压力，我们被迫放水，借助楼市稳经济。同时公租房也没人提、没人建了。

此轮，经过几年的调控摸索，去年开始系统化出招，三道红线、贷款集中度管理、22城集中供地，疑似加速房地产税……辅之以其他调控策略。

实际上目的就是希望形成，商品住宅不大起大落的局面。

以最近的十多个城市第一批集中供地为例，多数城市实行“限地价+竞配建/竞自持”土拍规则，部分城市强调“一地一策”，控制土地溢价率，增加安置、租赁性住房供给，稳定市场预期。

图表来源|中指院（特此感谢）

第一批集中供地首批12城，从效果看，部分城市土地市场热度仍较高，稳地价、稳预期的效果不佳。

比如重庆、无锡、杭州、厦门、杭州等城市土拍市场竞争仍旧激烈，市场情绪较高。

不过，杠杆游戏认为，接下来，第一大家要回归讲郑智，第二供应计划上会有一些调整，第三拍卖政策会有调整。总体溢价率，应该会控制。

加上其他调控政策，新房的价格总体以稳定为主，每年适度上涨可以。如果二手房新房倒挂问题逐步解决，市场就会回归平静。

最终，上面希望看到的结果就是，在相对大的城市，困难群体、新市民靠保障性租赁住房过渡；有一定购买力的群体，则是购买商品房，无论新房或者二手房，但价格年涨幅总体不希望很大。

2、建立保障性租赁住房这条腿，到底可能否？

我觉得是可能的。

第一，我们其实有过比较成功的实践，至少不算很失败。从1998年开始的那一轮房改，分配房子逐步成为历史，建立起商品房、廉租房、经济适用房等住房供应体系。

事实上，这个体系直到2008年金融危机前，并不算很失败，和公众的收入增长是比较匹配的。当然，也出了很多问题，比如经济适用房的分配，有些有关系的人，并不困难却低价买到了房子。

然后金融危机放水后，我们明确“市场归市场，保障归保障”，开始建立公租房为主体的保障体系，加上货币政策的相对稳定，其实此后的2、3年，供应总体不错，房价也是控制得不错的。

第二，国际条件看，我国通胀的持续性、严重概率是不大的。如下图，和很多新兴市场国家比，我们债务总比率不低，但是外债压力小。

图表来源|开源证券（特此感谢）

所以，人民币反倒有相对的升值空间，我们建设一定比例的保障性租赁住房，有利于抑制物价总体走势，均衡房价，避免资产价格进一步膨胀。

第三，目前的形势和2008年后有些相似，同时我们城镇化率更高了，人口普查数据显示已经达63.89%的城镇化率，同时老龄化问题更加突出。

这些条件合一起，杠杆游戏是想说，大城市的人口增长还会持续，但是整个国家的城镇化过程进入中后期。

只要供应不算太少的保障性租赁住房，对房价的稳定，提升打工人口的实际落户安居，会有意想不到的效果。

第四，这回住建部分2次，总计40城的座谈就谈到：

由政府给予政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持小户型、低租金，重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房，包括利用农村集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，落实了一批保障性租赁住房项目，提出了保障性租赁住房2021年计划。

第五，倪虹副部长还要求，各城市认真落实城市主体责任，坚持以人民为中心，增强工作的积极性、主动性，推动解决好大城市住房突出问题。

这句话的意思，杠杆游戏认为是，这事今年必须办出点效果。

然后新闻还有一句话：发改委有关司局负责同志，国家开发银行、农业发展银行、中国建设银行总行相关负责同志参加座谈会。

这句话两层含义：不光住建部盯着，发改委也盯着；同时，保障性租赁住房的钱，有人来落实。

第六，我们真不缺地。日前，成都前市长葛红林就说：

除了征地拆迁、居民动迁以及旧城更新改造等路径，还应充分盘活利用央企和地方国企在城市中的闲置工业用地，城市的住房问题绝对不是没有土地的问题，“只要当过市长都明白这一点”。

上述闲置工业用地，其中不少是政府划拨用地，“不仅数量可观，获得代价小，而且操作在地方政府行政权限之内，可迅速启动房地产建设，既加快满足群众的住房需求，又加快拉动疫后的经济增长”。

综上，保障性租赁住房2021年开出一个不差的局，是可能的。

3、“保汇率，还是保房价”，起码今年还不是大问题

第一，这个判断，杠杆游戏认为核心在于，美国货币政策转向最早也是四季度了。

上周，在《黑色520：中美三大信号！楼市横盘》（5月20日）一文中，杠杆游戏 分析了，美国的消费者物价指数年率创下新高。

4月，美国CPI增速达到4.2%。如下图，这是什么水平？

图表来源|东兴证券（特此感谢）

汇总信息看，美国的物价指数，也是高于预期的。不仅如此，美国消费价格指数的所有组成商品，几乎全线普涨。

所以，才出现了市场担忧美联储会因此提前提高利率，以抑制通胀的担忧。

不过，但美联储副主席Richard Clarida对此表示，近日的通胀会是暂时的，美联储会密切关注长期通胀预期。

综合来说，美国利率转向最早也是四季度了。因此，就算“保汇率，还是保房价”是个问题，起码今年问题不大，影响更多是明年。

第二，其实我们一直有所防备，且此轮放水和全球主流国家比，算是很克制的。

过去10来个月，LPR（贷款市场报价利率）没有调整过，这几个月房贷利率，平均上浮，这就是信号。

2020年初，没有办法，放水、降息都是必须。

然后形势逐步稳定，央行非常清楚，这样搞下去，对物价，对资产泡沫没有好处。房贷利率，多个城市实际都在提升。

央行副行长李波日前也谈到：

强化“双支柱”调控框架的协调配合，应发挥宏观审慎政策的结构性靶向调控作用，针对房地产金融、跨境资本流动、债券市场等特定领域的潜在风险，及时采取宏观审慎措施，防范系统性风险。

第三，物价因素，其实一直是个挟制。从大宗商品的价格持续高烧，到国常会担忧消费物价，足以见得，上面不希望看到生活物价和大宗地产价格，同步大幅上涨的情况。

目前，主要大城市的核心地段、学区房都涨了一点，多少不等，这是无可改变的。接下来，消费物价的全国性上涨，也是必然，无非是程度问题。

5月19日国常会上传出消息：

按照精准调控要求，针对市场变化，突出重点综合施策，保障大宗商品供给，遏制其价格不合理上涨，努力防止向居民消费价格传导。

5月23日上午，发改委、工信部、国资委、市场监管总局、证监会等五个部门召开会议，联合约谈了铁矿石、钢材、铜、铝等行业具有较强市场影响力的重点企业，钢铁工业协会、有色金属协会参加。

因此，下一步我们利率不会随便动，但是各方面政策会越来越谨慎。

第四，中美货币政策阶段性背离，以及其他举措，效果还需要观察。目前，虽然各界还有分歧，或许尚没有到保汇率还是保楼市的地步，但下一阶段，中美货币政策出现阶段性背离可能很大。

比如2015、2016年之后这一轮，美国加息、缩表，但是我们并没有跟。

我们采取的办法是，让大家买房，持有中国最贵的资产，并让大家获得增值收益。

效果很好，当然代价也大。

2020、2021年放出去的水，最终要处理一下，不管处理多少，全球再一次天翻地覆是肯定的。

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