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40城座谈!保汇率还是保房价?关键一步来了

摘要:读懂楼市未来的战略和体系(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银&编辑|欣欣然

这则消息出来得有点晚,但很重要。

5月12日、14日,住建部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会,北京、上海、广州、深圳等40个城市政府负责同志分两批参加。

住城部副部长倪虹出席会议并讲话。

同样是这两天,人民币汇率问题,央行2位副行长,分别在不同场合都提及。坊间又传出“保汇率,还是保房价”的声音。

保障性租赁住房工作座谈会,40个城市,这真不是小事,杠杆游戏认为,对房地产行业的影响单一看,不一定很大,但是结合这2年,一系列动作看,杠杆游戏认为,组合拳越来越成体系。

1、住房两条腿战略:商品房稳价;困难群体、新市民靠保障性租赁住房过渡

认识到住房两条腿战略,杠杆游戏觉得很重要,这是房地产业转向的标志,涉及资产配置的结构和逻辑。

事情要从顶层设计说起,十四五规划明确提出:

以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题……

接着《zf工作报告》,以及发改委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》再次强调“房住不炒”,保障性租赁住房供应着墨很多。

紧接着还有,4月底的重要会议,大家主要注意到学区房,说要防止以学区房等名义炒作房价。

其实会议除了再次重申,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,还说到,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。

前几年也说租赁住房,包括提出集体建设用地试点建设等,当时还提出发展租赁市场,但是如今看一来推进不理想,二来不系统,三来房企为主体来做也存在很多问题。

2021年,保障性租赁住房,则是明显作为住房供应体系的两条腿在强调了。

10来年前,也就是上一轮楼市大涨价之后,我们当时提出“市场归市场,保障归保障”的思路。杠杆游戏记得,保障最终主要定义为公租房为主体,部分城市短时间内,出了一些效果。

只是很遗憾,后来股灾,人民币压力,我们被迫放水,借助楼市稳经济。同时公租房也没人提、没人建了。

此轮,经过几年的调控摸索,去年开始系统化出招,三道红线、贷款集中度管理、22城集中供地,疑似加速房地产税……辅之以其他调控策略。

实际上目的就是希望形成,商品住宅不大起大落的局面。

以最近的十多个城市第一批集中供地为例,多数城市实行“限地价+竞配建/竞自持”土拍规则,部分城市强调“一地一策”,控制土地溢价率,增加安置、租赁性住房供给,稳定市场预期。

图表来源|中指院(特此感谢)

第一批集中供地首批12城,从效果看,部分城市土地市场热度仍较高,稳地价、稳预期的效果不佳。

比如重庆、无锡、杭州、厦门、杭州等城市土拍市场竞争仍旧激烈,市场情绪较高。

不过,杠杆游戏认为,接下来,第一大家要回归讲郑智,第二供应计划上会有一些调整,第三拍卖政策会有调整。总体溢价率,应该会控制。

加上其他调控政策,新房的价格总体以稳定为主,每年适度上涨可以。如果二手房新房倒挂问题逐步解决,市场就会回归平静。

最终,上面希望看到的结果就是,在相对大的城市,困难群体、新市民靠保障性租赁住房过渡;有一定购买力的群体,则是购买商品房,无论新房或者二手房,但价格年涨幅总体不希望很大。

2、建立保障性租赁住房这条腿,到底可能否?

我觉得是可能的。

第一,我们其实有过比较成功的实践,至少不算很失败。从1998年开始的那一轮房改,分配房子逐步成为历史,建立起商品房、廉租房、经济适用房等住房供应体系。

事实上,这个体系直到2008年金融危机前,并不算很失败,和公众的收入增长是比较匹配的。当然,也出了很多问题,比如经济适用房的分配,有些有关系的人,并不困难却低价买到了房子。

然后金融危机放水后,我们明确“市场归市场,保障归保障”,开始建立公租房为主体的保障体系,加上货币政策的相对稳定,其实此后的2、3年,供应总体不错,房价也是控制得不错的。

第二,国际条件看,我国通胀的持续性、严重概率是不大的。如下图,和很多新兴市场国家比,我们债务总比率不低,但是外债压力小。

图表来源|开源证券(特此感谢)

所以,人民币反倒有相对的升值空间,我们建设一定比例的保障性租赁住房,有利于抑制物价总体走势,均衡房价,避免资产价格进一步膨胀。

第三,目前的形势和2008年后有些相似,同时我们城镇化率更高了,人口普查数据显示已经达63.89%的城镇化率,同时老龄化问题更加突出。

这些条件合一起,杠杆游戏是想说,大城市的人口增长还会持续,但是整个国家的城镇化过程进入中后期。

只要供应不算太少的保障性租赁住房,对房价的稳定,提升打工人口的实际落户安居,会有意想不到的效果。

第四,这回住建部分2次,总计40城的座谈就谈到:

由政府给予政策支持,引导多主体投资、多渠道供给,坚持小户型、低租金,重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房,包括利用农村集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设,适当利用新供应国有建设用地建设,落实了一批保障性租赁住房项目,提出了保障性租赁住房2021年计划。

第五,倪虹副部长还要求,各城市认真落实城市主体责任,坚持以人民为中心,增强工作的积极性、主动性,推动解决好大城市住房突出问题。

这句话的意思,杠杆游戏认为是,这事今年必须办出点效果。

然后新闻还有一句话:发改委有关司局负责同志,国家开发银行、农业发展银行、中国建设银行总行相关负责同志参加座谈会。

这句话两层含义:不光住建部盯着,发改委也盯着;同时,保障性租赁住房的钱,有人来落实。

第六,我们真不缺地。日前,成都前市长葛红林就说:

除了征地拆迁、居民动迁以及旧城更新改造等路径,还应充分盘活利用央企和地方国企在城市中的闲置工业用地,城市的住房问题绝对不是没有土地的问题,“只要当过市长都明白这一点”。

上述闲置工业用地,其中不少是政府划拨用地,“不仅数量可观,获得代价小,而且操作在地方政府行政权限之内,可迅速启动房地产建设,既加快满足群众的住房需求,又加快拉动疫后的经济增长”。

综上,保障性租赁住房2021年开出一个不差的局,是可能的。

3、“保汇率,还是保房价”,起码今年还不是大问题

第一,这个判断,杠杆游戏认为核心在于,美国货币政策转向最早也是四季度了。

上周,在《黑色520:中美三大信号!楼市横盘》(5月20日)一文中,杠杆游戏 分析了,美国的消费者物价指数年率创下新高。

4月,美国CPI增速达到4.2%。如下图,这是什么水平?

图表来源|东兴证券(特此感谢)

汇总信息看,美国的物价指数,也是高于预期的。不仅如此,美国消费价格指数的所有组成商品,几乎全线普涨。

所以,才出现了市场担忧美联储会因此提前提高利率,以抑制通胀的担忧。

不过,但美联储副主席Richard Clarida对此表示,近日的通胀会是暂时的,美联储会密切关注长期通胀预期。

综合来说,美国利率转向最早也是四季度了。因此,就算“保汇率,还是保房价”是个问题,起码今年问题不大,影响更多是明年。

第二,其实我们一直有所防备,且此轮放水和全球主流国家比,算是很克制的。

过去10来个月,LPR(贷款市场报价利率)没有调整过,这几个月房贷利率,平均上浮,这就是信号。

2020年初,没有办法,放水、降息都是必须。

然后形势逐步稳定,央行非常清楚,这样搞下去,对物价,对资产泡沫没有好处。房贷利率,多个城市实际都在提升。

央行副行长李波日前也谈到:

强化“双支柱”调控框架的协调配合,应发挥宏观审慎政策的结构性靶向调控作用,针对房地产金融、跨境资本流动、债券市场等特定领域的潜在风险,及时采取宏观审慎措施,防范系统性风险。

第三,物价因素,其实一直是个挟制。从大宗商品的价格持续高烧,到国常会担忧消费物价,足以见得,上面不希望看到生活物价和大宗地产价格,同步大幅上涨的情况。

目前,主要大城市的核心地段、学区房都涨了一点,多少不等,这是无可改变的。接下来,消费物价的全国性上涨,也是必然,无非是程度问题。

5月19日国常会上传出消息:

按照精准调控要求,针对市场变化,突出重点综合施策,保障大宗商品供给,遏制其价格不合理上涨,努力防止向居民消费价格传导。

5月23日上午,发改委、工信部、国资委、市场监管总局、证监会等五个部门召开会议,联合约谈了铁矿石、钢材、铜、铝等行业具有较强市场影响力的重点企业,钢铁工业协会、有色金属协会参加。

因此,下一步我们利率不会随便动,但是各方面政策会越来越谨慎。

第四,中美货币政策阶段性背离,以及其他举措,效果还需要观察。目前,虽然各界还有分歧,或许尚没有到保汇率还是保楼市的地步,但下一阶段,中美货币政策出现阶段性背离可能很大。

比如2015、2016年之后这一轮,美国加息、缩表,但是我们并没有跟。

我们采取的办法是,让大家买房,持有中国最贵的资产,并让大家获得增值收益。

效果很好,当然代价也大。

2020、2021年放出去的水,最终要处理一下,不管处理多少,全球再一次天翻地覆是肯定的。

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