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房价再预警!楼市2021年下半场,风向已定!

摘要:陆家嘴论坛发言本身的信号(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银&编辑|欣欣然

打击“房价永远涨”的第一重炮手,无疑是银保监负责人、并兼有央行职务的郭。

6月10日,他在2021年的陆家嘴论坛上作了《加快构建新发展格局 努力防止金融风险再次蔓延》的演讲,金句不断,延续一贯风格。

那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

这句被媒体热议。其实杠杆游戏看完他的讲演,还有很多有见地的思考和观点,这些都关系下一步的金融政策、房地产政策。

当然,无论说啥、分析啥,2021年楼市的下半场很明朗了。

1、陆家嘴论坛发言本身的信号

郭在陆家嘴论坛上不是第一次重炮出击,2019年的论坛上他说:

坚决防止结构复杂产品的死灰复燃,要让违法违规者及时受到严厉惩处。

彻底改变直接融资、间接融资不平衡格局。

靠房地产理财的居民都会发现很不划算。

将进一步扩大银行、保险、证券、信托的开放,欢迎高水平外资资管机构投资人民币证券市场。

当时也引发热议。

他一贯的发言,大致可以总结:

第一,要管好金融乱象;第二,给股市打气;第三,警惕房地产的部分泡沫,对楼市长期回报不看好。

站在2021年的夏天,我们回忆2019年会发现,当年也出现过小阳春,但总体来说,热点城市的楼市比2020年要稳定。

2020年因为特殊性,全球放水,少数几个城市掀起了一个接一个的高潮,部分延续到2021年,然后被上层严厉泼水熄灭。

换句话说,杠杆游戏是想说,他发言虽然震惊部分群体,但的确有自己全盘思考,不是随便说说。

我们可以看这个论坛的主办单位,除了上海东道主,一行两会都是主办方。

这是一个非常官方的论坛,是中国金融监管部门和上海方面一起办的一个金融论坛。

就像陆家嘴论坛的使命与宗旨所言:

旨在为各国政府领导人、金融界领袖和知名专家学者提供一个共商全球金融领域重大问题的国际性、高层次对话平台,以促进和深化金融领域的全球对话与合作,并以此加快上海国际金融中心建设。

这些思想、对话、见解,一方面部分代表官方,一方面也是为下一步的政策提供参考和建议,同时传递一些信号给社会。

作为银保监的负责人,出席自己单位作为主办方之一的论坛,发言怎么可能是随便的。

我们不妨再看看出席的名单,一行两会的负责人都在。

回到他演讲题目上来,《加快构建新发展格局 努力防止金融风险再次蔓延》,这是警示、预警、防御,对房地产金融风险蔓延的警惕,也在其间。

2、“正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样”到底传达了什么?

有必要完整看演讲的全文。

第一,忧虑的不仅仅是房地产,更包括全球央行负债表扩张、放水太多、杠杆断裂、金融风险发生。如他所言,发达国家纷纷推出超级经济刺激计划。

在财政猛烈扩张的同时,货币政策达到前所未有的宽松程度。美联储资产负债表已扩张将近一倍,欧央行扩张一多半,日本银行扩张超过四分之一。

经济相对企稳了,然后物价压力极大。他认为,将要持续的时间似乎也不像许多专家预测的那样短暂。

图表来源|东兴证券(特此感谢)

此前,杠杆游戏就写文章说,详见《黑色520:中美三大信号!楼市横盘》(5月20日),美国的消费者物价指数年率创下新高。

4月,美国CPI增速达到4.2%。这是什么水平?创下2008年以来最大涨幅。

美国夸张到什么程度?

他说,2008年前,美联储的资产负债表只有8000多亿美元,如今已将近8万亿美元,而且美国联邦债务与GDP之比已超过二战时期创造的最高记录。

面对开闸泄洪,部分新兴市场经济体和发展中国家已经扛不住了。俄罗斯、土耳其、巴西央行已启动加息。

稍有不慎,一些国家的资产泡沫就要爆仓。

第二,中国做了很大贡献,同时也有自己的风险,包括房地产风险。比如最发达国家大量印发的货币,形成了拉动全球通胀的动力源,中国数亿劳动者生产的商品,是稳定全球通胀的千钧锚。

但是我们也有新的风险,比如不良资产的反弹,影子银行死灰复燃,非法公开发行证券行,金融衍生品投资风险,“庞氏骗局”等。

包括一些地方房地产泡沫化金融化倾向严重,相当数量的政府融资平台偿债压力很大……

第三,在他看法里,“房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样”,是和金融衍生品投资风险拿来类比。杠杆游戏注意到,他是在说“防范金融衍生品投资风险”时提到:

那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

这句话其实是说,难,但是背后意思是,有极少数人可以发家致富。

同时,“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”——注意“最终”这是个完成时,这个过程中,不代表都是付出代价,有些可以赚到钱,过去一些年已经证明。

但是正如他所言,最终要付出沉重代价,比如我们发现这一轮在热点城市加杠杆很高的人,大概率解套要几年,这是最起码。

如果有些人自己偿付能力不足,这个过程可能就熬不过去,或者亏败而逃。

第四,对房价永远涨,他是根子里不信任,且有一些金融监管官员的政策看法在里面。2019年陆家嘴论坛,杠杆游戏写过,他说,“靠房地产理财的居民都会发现很不划算”。

上文分析了,放在2019年的背景下思考这句话,其实基本就是对的,回报率很低。

2020年的黑天鹅一定程度上打乱了这个节奏。

图表来源|东吴证券(特此感谢)

总体来说,中国房价2020年和全球比涨幅是很低的。兴风作浪的其实也就几个城市而已,其他都是比较稳定的。

如果换算成回报率,他说的已经是对的,这几年楼市总回报率其实跑输了很多投资。

3、回溯近一年郭主席的言论

有时候,我觉得银保监的郭简直是房地产的diss专家。

当然,人家都不是胡说,而是有理有据。他们这个层面的人,掌握的数据和信息,不是我们能比的。

3个月前,3月2日的发布会上他说:

“房地产核心的问题还是泡沫比较大,很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者是投机,这是很危险的。因为你持有那么多房产,将来市场价格要是下来,你个人的财产就会有很大的损失,贷款就还不上本金和利息,银行也收不回贷款,经济生活就会发生很大的混乱。”

注意,这场发布会的主题是“推动银行业保险业高质量发展”——按说,主要谈银行业和保险业的发展问题,但是发展,首先就是要解决安全问题,风险过大,别说发展,更别提高质量发展了。

明白这一点,更好理解其为啥要这么说。当然有些人说,有些人则未必说。

回溯一下,近1年,除了今天(6月10日),此前他已经有3次严厉喊话房地产了。

2020年第16期重要理论杂志,刊发了郭的文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》。

他明确说了:房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

2020年11月,郭再次在《完善现代金融监管体系》一文中指出,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫。

这个层次领导,反复说这些话,聪明人应该听懂,不需要杠杆地产分析。

2021年3月的发布会一开始,郭就从6个方面回顾了2020年,其中杠杆游戏谈第3点:

第三,防范化解金融风险攻坚战取得决定性成就……一是金融杠杆率明显下降,金融资产盲目扩张得到根本扭转……六是房地产金融化泡沫化势头得到遏制,2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。

如下图,数据走势确实说明这一点。

图表来源|国信证券(特此感谢)

上图和郭的表述,结论不是回顾过去,而是方便我们思考未来。杠杆游戏的看法是,涉房贷款占比控制,将长期化。

而无论房企还是个人投资,如果资金端收紧,结论就是“难炒”。

图表来源|财信证券(特此感谢)

其实回忆一下,我们发现,2020年至今房地产调控已经体系化:开发商端、资金端、土地供应端均有政策严管。

22城“两集中”供地新政。

2020年先是针对开发商端的“三条红线”,接着资金端贷款集中度管理,如今土地市场端主要城市集中供地政策。

合一起看,这是对地产调控长效机制的补充和完善。到这一步,杠杆游戏认为,调控完全体系化了,从开发商端、资金端和土地供应端都建构起了规制。

好处是,房价短期可以变得更加听话,刚需恐慌和预期可能更加稳定;

坏处是中小房企越来越难,而行业越来越集中到大房企,未来市场集中度高,他们和政策的博弈能力也可能增强,普通刚需好像选择会更少。

当然,总体还是要看供地多少,资金、杠杆是否真的控制住。

更多保值考虑而不是投机心态,坚定核心城市、长期主义,同时投资要多元一点,视野开阔一点,投资思路会大不同。

最后夸一句此次论坛上郭最后说的:

宣扬“保本高收益”就是金融诈骗。要自觉提高警惕,增强风险防范意识和识别能力,远离各类非法金融活动。

希望出席论坛的嘉宾和业内同仁们在就高深问题发表真知灼见之余,也能不厌其烦地宣传这些最基本的金融常识。

郭说话,跟路边挂的防诈骗标语一样,而且还希望其他领导、同仁也反复宣教。

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