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踩雷地产后,中国平安又砸重金接盘来福士!啥意思?

摘要:投资的华夏幸福成了一个烫手山芋,中国金茂日子也不好过(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银&编辑|欣欣然

6月28日,中国商业地产界有大事。

凯德集团向中国平安人寿保险出售位于中国的6个来福士资产组合的部分股权。

本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心,该资产组合的总资产价值为467亿元人民币。

按照协议,平安收购上述资产组合的部分股权,交易完成后,凯德在各项目中的持股比例,从交易前通过私募基金持有的30.7%-55%,变更为12.6%-30%,并继续负责项目的运营及资产管理。

这是继2018年凯德集团通过旗下全资子公司凯德商用,向万科旗下商业地产平台印力集团,出售在中国20家购物中心项目的100%股权及相应负债,交易价格为17.059亿新元(83.65亿元人民币)后,凯德再次出售巨额资产。

这引发了很多猜测和讨论,当然今天杠杆游戏重点不说凯德。而是要说说接盘大亨平安。

很多人都说,中国最大的房企不是恒碧万,最大的大鳄是平安集团。

首先,平安的商业地产遍布全国大城市。如下图。

图表来源|楼市探索者(特此感谢)

商务、商业楼宇之多,简直太厉害了。

其次,平安还与大量的房企合作,并拿下很多的地产项目。

最受关注的,莫过于入股华夏幸福,成为第二大股东,因为平安陷入窘境。与此同时,平安还是碧桂园第二大股东、中国金茂第二大股东、旭辉控股第三大股东……

对,今天我借平安收购6座来福士资产,用数据谈谈上述此前的大投资,今天都怎么样了。

1、180亿元拿下华夏幸福25%+的股份,如今华夏幸福总市值仅剩下206亿元

2018年,华夏幸福的控股股东华夏幸福基业控股股份公司(下文简称“华夏控股”),与平安资产管理有限责任公司签订《股份转让协议》,向平安资管转让5.82124502亿股华夏幸福股份,占华夏幸福总股本的19.70%。

当时,标的股份的转让价格确定为23.655元/股,转让价款共计约137.7亿元,这一价格距离合约前一个交易日收盘折价约5%。

当然,平安不是白给钱买股份。

当时华夏幸福承诺,将以该公司2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数,在2018年度、201年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。

否则,华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

后来我们知道,华夏幸福遇到了前所未有的困难。

2019年,华夏控股通过协议转让方式,再次向平安资管继续减持约1.7亿股公司股份,平安资管以其受托管理的保险资金继续增持约1.7亿股公司股份,占公司总股本的5.69%,每股价格为24.597元,转让价款共计约42.03亿元。

两次交易,华夏幸福大概获得了180亿元资金。

中间华夏幸福和平安的故事,杠杆游戏就跳过。直接看如今的情况。

截至2021年6月15日的持股情况,平安旗下的3个保险产品股东,持有华夏幸福980,328,766股,合计占25.05%。

然后接着看,6月28日收盘,华夏幸福股价报收5.26元/股,总市值仅有205.86亿元。

2018、2019年,平安拿下华夏幸福25%+的股份,花了180亿元。

按照6月28日的收盘价,平安目前持有华夏幸福980,328,766股、25.05%的股份,市值仅为接近52亿元。

2、投资碧桂园,浮盈惊人

2015年,平安人寿以每股2.82港元的价格,购买碧桂园22.36亿股股份,投资额约为人民币62.95亿元,约占发行后碧桂园总股份数的9.9%。

中国平安于此成为碧桂园的第二大股东。

此后6年发生的细节,杠杆游戏也不多谈。直接跳到当下。

截至2020年末,平安持有碧桂园1,947,066,000股,占8.8361%。

我们接着看6月28日的收盘价,9港币/股。

对应的平安股份大概值175亿港币,浮盈惊人。

此前平安,已经套现一部分。

在碧桂园身上,平安表现得很成功。

3、4块8港币跻身中国金茂第二大股东,今天股价2块7港币不到

2019年的夏天,中国金茂发布公告:

根据平安协议及新华协议之条款及条件,控股股东中化集团以每股4.8106港元价格分别向平安及新华人寿出售17.87亿股及1555万股股份。

值得关注的是,平安认购17.87亿股股份后,占股本约15.20%,由此成为第二大股东。

上述交易之后,中国金茂的央企属性未变,中化集团的持股比例由49.71%降至35.1。

而此前作为中国金茂第二大股东的新华人寿,仍持股约9.18%,位列股东第三位。

2020年春天,金茂公告称与平安成员企业签署了金融服务框架协议,涉及金额超过210亿元,年度最高贷款上限达100亿元。

公告显示,金茂将在有需要时,使用平安成员企业以非独家方式提供的金融服务。

截至2022年12月31日止三个年度,平安将在金融服务框架协议下提供存款服务、贷款服务及融资性保理服务,各自年度上限别为80亿元、100亿元和30亿元,总计210亿元。

该额度,大大超过了目前金茂同平安成员企业之间的历史交易金额。

不废话,截至2020年末,平安持有中国金茂1,787,077,435股,占14.0314%。如上图。

截至6月28日收盘,中国金茂的股价报收2.69港币。杠杆游戏主注意到,2020年股价冲顶后,中国金茂总体一路往下,一个惨。

过去一段时间,我们难得媒体上看到中国金茂的好消息,杠杆游戏此前也有写。这家央企旗下的地产公司,混得不好。

4、战略投资旭辉,浮盈还可以

时间回到4年前的夏天。

2017年7月27日晚间,旭辉公告称,该公司、平安投资管理人及平安投资者订立平安认购协议,旭辉将较今日收市价折让约12.94%按每股3.5港元向平安投资管理人增发5.45亿股股份,占扩大后股本约7.4%。

此次交易平安认购所得款项净额将约为19.07亿港元,旭辉将用于其发展或用作集团一般营运资金。

此前,平安共拥有旭辉控股约2亿股股份,经过此次增持,平安共拥有旭辉控股约7亿多股股份,占其已发行股本的10%左右。

当时,旭辉集团董事长林中在一场沟通会上表示,未来五年旭辉要保持40%以上的快速增长。“要提高规模的竞争优势、发挥规模对资源的配置能力。”

力争在2020年之前进入行业TOP8,3000亿元销售目标。

如今回过头去看,旭辉的目标远没有实现,2020年全口径销售额只有2300亿元左右。

 

截至2020年末,平安通过平安人寿、平安资管香港公司,仍旧持有旭辉5亿多股的股份。

如果按照6月28日6.1港币的收盘价,平安持有的旭辉股票价值30多亿港币,浮盈也还可以。

中国平安投资房企的故事还有很多,比如融创的孙宏斌曾经质押了一些股票给平安,还比如投资朗诗……

总的来说,有大赚有“巨亏”。

就目前来说,投资的华夏幸福成了一个烫手山芋,中国金茂日子也不好过。

至于收购来福士资产,未来如何,以后见分晓。

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