摘要：对赌协议、财务数据、区域色彩等问题，备受关注（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

因为小米，刚提交招股书不久的云南物企俊发七彩服务集团有限公司（俊发七彩）“网红”了一把。

其中对赌协议、财务数据、区域色彩等问题，备受关注。杠杆地产也非常有兴趣来看看。

1、小米入局背后

先简单介绍下俊发七彩服务，估计很多杆友没听过，西南一带的会熟悉些。根据招股书介绍，其历史可追溯至1999年。

彼时，俊发物业作为俊发集团附属公司成立，后者为集房地产开发、房建工程、物业服务及其他多元板块为一体的全国性综合集团公司。

资料显示，俊发的创始人为李俊，生于1975年，本科学历。1993年创立云南俊发贸易有限公司，1995年创立云南俊发汽车维修有限公司，1997年创立云南俊田汽车有限公司，1998年创立俊发地产，随后组建俊发集团。

根据中指院数据，俊发集团在2021年上半年全口径销售额榜单中排列65位，号称“云南一哥”。

回到俊发。7个月前，云南俊发物业服务有限公司（俊发物业）发生股权变更，俊发集团有限公司（俊发集团）将其持有的100%股权转让予俊发七彩服务有限公司，侧面显示出其登陆资本市场的野心。

不过值得注意的是，虽然俊发物业提交了招股书，但其母公司俊发集团还尚未上市。

为啥物业这么急着上市？这一切要从和小米的故事说起。

上市前夕，俊发七彩服务完成了一轮融资，投资方为Fast Pace Limited。

资料显示，前述Fast Pace Limited背后站着的是小米集团。IPO前，小米集团通过Fast Pace Limited持股4.29%。

这笔钱也不是白拿，有对赌协议的。代价就是俊发七彩服务2021年、2022年的收入分别不得少于13.59亿元、18.04亿元，净利润分别不低于3.53亿元、5.31亿元，否则后者需要进行现金补偿。

2、3大隐忧

俊发七彩服务现在营收、体量等情况如何？

招股书可以看到的是，截至2020年底，其在管的总建筑面积约为28.0百万平方米，并已订约向总建筑面积约为31.3百万平方米的物业提供物业管理服务。

2018年-2020年，营收分别为4.01亿、5.93亿和8.25亿元，复合年增长率43.5%；

同期，纯利分别为4760万元、7630万元、1.84亿元，复合年增长率为96.4%。体量虽小，增速还是可以。

业务分部方面，和其他多数物企一样，俊发七彩服务的业务模式也主要为三大块：物业管理服务、非主业增值服务、社区增值服务。

可以看到，这两年俊发七彩服务物业管理服务的营收占比呈下滑趋势，其他两项业务在2020年占比显著上升，这也是符合物企总的发展趋势的。

问题也不是不存在。500多页招股书，杠杆地产仅简单看了下，就发现以下让人担忧之处。

其一，也是大部分物企的通病：严重的“母公司依赖症”。

2018-2020年，其从母公司俊发集团，及关联公司所开发物业里分别获得约3.09亿元、4.35亿元及5.39亿元，分别占同年物业管理服务所得总收益约94.0%、91.4%及92.4%。妥妥的“寄生”无疑了。

众所周知，俊发集团是“云南一哥”，言外之意在其他地方不咋地。所以俊发七彩服务的第二项“病症”就是“区域依赖症”。

上图显示，2018-2020年，其在云南省分别管理总建筑面积约为21.1百万平米、24.4百万平米、25.8百万平米，分别占同期在管物业总建筑面积的约92.8%、93.3%及92.1%。

来自云南省的物业管理服务的收益分别其同期总收益的约91.2%、92.3%及92.9%。

此外，七彩生活服务还预期：“不久的将来，我们于云南省的营运将继续占比重大”。

所以，短期其走出云南的可能性，估计不太大。

第三大隐忧也很关键：续约率在降低。2018-2020年，俊发七彩生活物业管理服务协议的重续率分别为100.0%、93.8%及73.1%，而前期物业管理服务协议的留存率分别为100.0%、98.7%及91.9%。尤其2020年降低明显，这是为何？

3、2个下降和1个攀升

进一步看俊发七彩服务的财务数据，杠杆地产也发现了一些微妙的变化，可以窥见一些其对赌、上市等行为背后的动机。主要为“2个下降1个攀升”。

首先是融资活动现金额下降明显。

得益于营收增速还不错，俊发七彩服务的经营所得现金基本为正。除了2019年为-1.85亿元，招股书的解释是由于自俊发集团购买若干停车位，导致持作出售物业增加及购买停车位亦带来预付款项增加。

值得注意的是融资活动所得现金净额，除了2019年为正1.14亿元，2018、2020年均为负值，其中2020年负值进一步扩大，达到6.47亿元。

2020年，该司权益总额为9374.1万元，比2019年的2.07亿元腰斩还不止。

受此影响，俊发七彩服务的资产负债比率逐年攀升，如下图，2020年，该项数据达到88.0%，比2019年的80.4%上升了接近8个百分点。说好的物企轻资产呢？

总结一句话：其他物企有的问题俊发七彩服务有，其他物企没有的问题他也有一点。

不过在物企竞争白热化的现在，头部企业的优势太大，俊发七彩服务似乎没有选择，只有向前。祝福吧！

本文部分图表源自俊发七彩服务招股书，特此感谢

版权及免责声明：本文系杠杆游戏创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆游戏任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。