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一个时代落幕,哪些房企在劫难逃?

摘要:以前风光过,风水轮流转,你要如何就如何,怪不得谁(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

近期针对房地产的政策、会议、表态,目不暇接,可用“暴风骤雨”来形容。

如此猛烈,有两个群体“最受伤”。

第一是加杠杆买房较多的群体,投资回报率是个问题;

第二是房企,特别是此前杠杆率高、激进的房企,如今面临艰辛去杠杆,甚至生还是死都不是自己可以决定。

7月26日,据财联社报道,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

不仅如此,据说这一比例限制,除了房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。

房企们怎么办?哪些房企将越来越难,甚至走入绝境?杠杆地产今天谈点个人看法。

1、房企再无侥幸可能

对于房地产,各界有几个共识。

第一,不能往死里搞。所有人都坚信,房地产上下游产业链太长,解决就业多,对经济影响极大,作为全球、全国销售体量最大的商品,怎么能死搞?

第二,房地产是夜壶,不仅不能往死里搞,几乎每年都要给房地产几个月的“小阳春”——不一定在春天,也可能是秋天、冬天。

总体就是要让投资者、房企开心几个月,促进销售、稳定价格,甚至是提升价格,确保地价可以再涨,地方政府、银行都高兴,经济和就业也可以托底。

第三,投资房产起码不亏。在上述历史、规律之下,很少有人相信买房会亏,杠杆地产主要说的大城市哈。

这就导致无论购房者还是房企,多数时候有“信心”,或者说侥幸,任何加杠杆的行为,都觉得理所应当。

但是故事从2020年开始,真的在变化。

先是三道红线,以剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍这“三条红线”为标准,根据房企的“踩线”情况,将房企划定为红、橙、黄、绿四档,分别对应不同的有息负债规模增速阀值。

接着2020年最后一天发布贷款集中度管理规定。

央行、银保监会建立的银行业金融管理制度,分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。

图表来源|光大证券(特此感谢)

然后,2021年春节后,市场传闻,22城搞集中供地,后来发现是真的。

接着7月初,国办印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,突出住房的民生属性,扩大保障性租赁住房供给,缓解住房租赁市场结构性供给不足。

组合拳还没完,7月23日,住建等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,从房地产开发、房屋买卖、住房租赁以及物业服务四个方面切入,对房地产市场秩序进行全面规范。

这是几个大方面,如果去细看,更加惊人。

大伟看楼市统计,2021年截止日前(7月末),全国房地产累计调控超过320次,其中中央各部门的调控政策高达46次,2020年同期只有30次左右。

中央部委房地产调控同比超过50%。

图表来源|大伟看楼市(特此感谢)

详见我朋友杠杆游戏写的《干地产、怼培训、促生育、反互联网帝国、改医疗!中国在下一盘史诗级的大棋》(7月26日)。

政策大潮下,央媒也频频发声,杠杆游戏看到新华时评说:

合理房价是一个城市的竞争力所在

文章指出,新市民和青年人的住房保障是当前难点也是矛盾的主要方面,特别是在一些人口净流入、房价偏高的大城市,新市民、青年人买不起房、租不好房的问题比较突出。

总结一下,调控已经形成体系和闭环,从房企弹药杠杆、资金供给上限、土地供应、租赁住房供应、市场秩序等多个方面全面把房地产“关照”起来。

这些举措的逐步落地和深化,决定了地价、房价相对稳定,房子利润率走低,房企杠杆狂奔,再无可能——房企任何侥幸心理都会把自己带坑里,甚至债务搂不住,杠杆扛不起会把自己搞死。

2、从“三道红线”到“拿地金额占比超40%红线”,这些房企踩线

当然,2020年后,房企大概多数没有侥幸了,只有个人购房投资者多数不信。

从2020年开始,多家知名房企就在自救。按照2020年三道红线的规定,试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

很大程度上说,现在不是完成降负债目标的问题,而是如杠杆地产上文所述,针对房地产的闭环监管之下,房企狂奔再无可能,债权人自己也不放心,动辄“逼债”,房企不降债务,可能因为“挤兑”,自己要挂。

我们不点名,杆友应该懂。

至于“买地金额超年度销售额40%”,综合来看,这不算新政,2020年“三道红线”管理就提出这一点。

只是说,此前重点工作是房企要尽快实现“三道红线”合格,否则借钱会很难。

我们看2020年财报,各大房企挺牛的,不管真的假的、会计粉饰还是靠啥,三道红线全踩的典型房企,似乎没几家。如下图。

图表来源|不详(特此感谢)

当然,有些房企的上述指标也挺吓人的,生活那么难了,杠杆地产就不举例、点名。大家努力吧。

截至2021上半年结束,一些房企在处理债务、卖项目、少拿地上挺积极的,可以说,又取得了一些“成绩”。

当然,代价也挺大的。部分超级、大房企上半年拿地简直少得不敢相信,财务支出管理得太夸张了。

不这样不行啊,监管盯着,金融机构不提供弹药,债权人不放心……

但也有的房企,拿地凶猛,支出很高。

图表来源|中指院(特此感谢)

如上图,绿城、越秀地产、新希望地产、招商蛇口、华润置地、龙光、融信集团、中骏集团、滨江集团等拿地金额占比好像不低。

此外图上没有的保利、华侨城、卓越集团、建发等,杠杆地产大致看了一下,‍好像也不低。

上述不同口径下,不一定过红线了哈,希望大企业们有雅量。

我其实特别想说,如今还能大笔买地的,恰恰是资金实力雄厚,或者起码是有自己办法。

3、未来房企更大的压力是商票纳入监控,严管财务粉饰

此前有报道说,央行等监管部门已经出手,将“三道红线”试点房企的商票数据纳入监控范围,要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

也有知情人士透露,目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标,不排除未来被纳入计算的可能性。

如果商票数据计入债务,纳入“三道红线”指标中的有息负债指标,未来房企降负债的压力将进一步加大。

图表来源|凤凰财经(特此感谢)

日前的一个会议上,相关领导指出,“要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”

打蛇打七寸,资金、杠杆就是房地产的七寸。控制住了,加上土地供应的扩大、租赁住房的增加,房价没法折腾。

当然,对于房企来说,意味着利润率进一步走低,管理不善、成本控制、债务高的房企将出局。

反过来,优秀的房企或许市占率会更高。

无论票据目前是否纳入监管,未来越来越严,杠杆地产是肯定的。

目前“三道红线”监管还有很多漏洞,债务转移、粉饰财务的办法很多,上头不会不管的。

7月26日消息出来后,地产股集体大跌,如下图,那个惨。

以前风光过,风水轮流转,你要如何就如何。

在劫难逃的房企,也是命啊,怪不得谁。

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