摘要：三线城市二手房不跌的，未来可能找不出几个（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

8月16日，周一，我国统计局发布了多组7月经济数据。

看完数据，杠杆地产最想说的一句话，最热的夏天，房地产歇火了。

1、70个大中城市新房总体歇火，三线最为显著

按照我国统计局的说法，7月份商品住宅销售价格涨幅回落。

具体来说，7月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体都回落。

我们先看新房。据测算，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.8%、0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.1、0.1和0.8个百分点；

深圳上涨0.5%，涨幅与上月相同。

而6月份时，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同，其中北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.9%、0.5%、1.0%和0.5%。

不仅一线如此，杠杆地产注意到，7月，二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点；

三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

对应的6月时，二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。

也就是说二三线城市，月度环比涨幅是持续回落。大趋势开始变了。

如上图，新建商品住宅价格7月环比涨幅最高的几个城市均为1个点。

如下图，6月时环比涨幅最大的济南则是1.5个点，长沙也有有1.3个点，无锡也有1.2个点，扬州1.1个点。

同样，同比涨幅，7月最高的广州10.9个点，6月时广州同比涨11.6个点，银川则是涨了11.2个点。

也就是说，无论看总体趋势，还是看最猛的城市，新建商品住宅涨幅都在回落。

另外，有杆友可能会想，7月是夏天啊，涨幅回落不是正常吗？对的，没错，所以杠杆地产也找了2020年7月做对照。

我们发现，2020年7月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%、二线城市0.5%、35个三线城市0.8%。

如杠杆地产上文所述，一二三线2021年7月环比涨幅分别为0.4%、0.4%、0.2%——显然和2020年同期比，都回落了。特别是三线城市最明显。

这也印证了一个常识，局面发生变化时，最不靠谱的还是较小的城市，大城市总体更稳得住。

2、一二线城市二手房基本没怎么涨，三线城市跌的更多了

接着我们看二手房。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

其中，北京和上海环比均上涨0.7%，涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点；

广州上涨0.6%，涨幅与上月相同；

深圳下降0.4%。

与之对应的，杠杆地产注意到，6月时一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点——注意，6月环比涨幅大不少，同时当时涨幅还在扩大。而到了7月，涨幅下降了。

7月，二线城市二手住宅环比涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

6月，二线城市二手住宅环比上涨0.4%，涨幅与上月相同——也就是说，二线城市环比涨幅也出现了拐点。

我们接着看三线城市，7月二手住宅价格，由上月上涨转为下降0.1%。

6月，三线环比上涨0.2%，涨幅与上月相同——也就是说三线城市之前就已经不行了，到了7月直接转跌。

比如我们看上图，7月二手房价格环比涨幅超过1个点的屈指可数，海南最高，涨了1.3个点，长沙1.2个点。

同比，广州最高12.2个点。

而6月时，如下图，二手房环比涨幅超过1个点的城市也是非常少：北京、上海。

同比，当时涨幅最高的也是广州，13.2个点；然后徐州，同比涨了10.4个点。

二手房6月同比跌的城市，其实也不少，7月更多了，特别是三线城市。

我们再和2020年7月做个总趋势比较。当时，一二三线城市二手住宅销售价格，环比上涨0.7%、0.5%、0.5%——如上文杠杆地产所述，2021年7月一二三线二手住宅，环比上涨0.4%、0.2%、下降0.1%，都回落了。

综上，二手房市场进入下行区间。一二线城市未来一段时间，可能是横盘，部分地段肯定还会跌。

三线城市二手房不跌的，未来可能找不出几个。

3、全国新开工面积下滑，开发商资金到位情况变差

说完具体的新房、二手房价格走势，杠杆地产再根据我国统计局发布的其他地产数据，做个分析。

我们先看投资。1-7月，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%；比2019年1-7月增长16.5%，两年平均增长8.0%。其中，住宅投资63980亿元，增长14.9%。

总体来说这个增速还是可以，当然和前几个月比，明显增速回落，如上图，毕竟2020年当时情况特殊。

如果看细节，我们会发现情况更特别。

1-7月，东部地区房地产开发投资45306亿元，同比增长11.5%；中部地区投资17720亿元，增长20.0%；西部地区投资18717亿元，增长10.0%；东北地区投资3152亿元，增长8.1%。

换句话说，其实东、西、东北的投资增速都不高，主要是中部恢复性增长。

那么杠杆地产觉得，再过几个月，中部增速也会回到正常区间，到时全国的投资增速可能就不高了。

然后看一组有趣的数据。1-7月，房地产开发企业房屋施工面积891880万平方米，同比增长9.0%。其中，住宅施工面积631072万平方米，增长9.4%。

施工面积增速还行，不过房屋新开工面积118948万平方米，下降0.9%。其中，住宅新开工面积88474万平方米，增长0.4%。

新开工明显不行了，总体已经下滑，住宅增速也是忽略不计。

不仅如此，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%；土地成交价款5121亿元，也下降4.8%。当然，这个数据很有意思，说明地价还是又涨了一点。

销售总体还不错。1-7月，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%；比2019年同期增长14.5%，两年平均增长7.0%。

其中，住宅销售面积增长22.7%。

商品房销售额106430亿元，增长30.7%；比2019年1-7月增长28.0%，两年平均增长13.1%。

其中，住宅销售额增长33.1%。

从上图大趋势上说，虽然增速还行、价格也还行，但增速大幅往下走应该是大概率。

特别是分区域看，东部地区商品房销售面积42841万平方米，同比增长24.1%；销售额61943亿元，增长36.7%。

中部地区商品房销售面积28359万平方米，增长27.1%；销售额21422亿元，增长33.4%。

西部地区商品房销售面积26965万平方米，增长14.3%；销售额20156亿元，增长16.3%。

东北地区商品房销售面积3483万平方米，增长8.8%；销售额2909亿元，增长6.9%。

我们会发现，增速跑赢全国的，东部和中部。中部比较特殊，东部也越来越接近全国增速。

最后值得一说的是，开发商到位资金情况。

1-7月，房地产开发企业到位资金118970亿元，同比增长18.2%；比2019年同期增长19.2%，两年平均增长9.2%。

注意看数据，其中，国内贷款15402亿元，下降4.5%；利用外资44亿元，下降44.4%；自筹资金35533亿元，增长10.9%；定金及预收款45398亿元，增长38.3%；个人按揭贷款18953亿元，增长17.0%。

另外，杠杆地产多说一句，6月份的数据，国内贷款、利用外资也是下滑的。

总的来说，开发商资金压力加大，部分企业的情况我们看到的，三道红线、贷款集中度管理之下，已经揭不开锅。

版权及免责声明：本文系杠杆游戏创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆游戏任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。