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前7月土拍,刚需利好!注意天津、上海、重庆

摘要:刚需迎来好时光(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银&编辑|雯雯

前几天,杠杆游戏认真看了一下中指院《中国300城市土地市场交易情报(2021.7)》,有些点我觉得很值得说。

总的来说,7月卖地情况和7月的楼市销售一样,开始哑火了。

当然,这和部分城市集中拍地有关系,但这并不能成为多数三四线城市土地市场行情回落的借口。

1、供求多指标环比下滑,宅地成交楼面均价,较6月也下降

按照中指院的统计,300城总体情况是供求两端较6月缩水,土拍成交总金额环比减少超六成。

总成交土地面积7336万平米,环比减少25% ,同比减少38%。

其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住它用地的综合性用地)456宗,环比减少45% ,同比减少48%;成交面积2161万平米,环比减少54% ,同比减少52%。

土拍成交总金额,300个城市总额为2639 亿元,环比减少62% ,同比减少54%。

其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)2133亿元,环比减少67%,同比减少58%。

整体均价同环比减少,宅地均价较6月下滑,一线城市均价同环比下降近八成。

7月,300城成交楼面均价为2019元/平米,环比减少45%,同比减少24%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为4409元/平米,环比减少25%,同比减少11%。

平均溢价率环比基本持平,同比下降4个百分点。其中宅地溢价率环比增加1个百分点,同比减少3个百分点。

如上图,不用杠杆游戏解释,7月较大的城市宅地多数都没有推出,所以无论是哪个指标,都影响了上文所述总体。

近期我们基本确定了,较大城市的第二轮集中拍地,大概率要从价格、溢价率方面做严格控制,这意味着未来的土拍数据,主要是价格数据,可能也是比较平淡的。

2、较大城市多数缺席7月土拍成交金额榜

如杠杆游戏上文所述,因为第二轮宅地集中拍卖还没开始,或者推迟,较大城市7月普遍没有拍卖宅地,所以它们土拍成交金额排名前列的不多。

7月土拍成交金额,长三角城市是主力。其中,南通土拍成交金额近446亿元,为7月全国首位。

总的来说,7月,土拍成交金额前20城,总额为1616亿元,较去年同期下降50%。

一线城市中仅广州入榜,土拍成交金额54.8亿元,占比同比走低;

二线城市共入围榜单8席,土拍成交金额占比较去年同期有所下滑;

三四线城市入榜11个。

2021年前7月,300城土拍成交金额为32123亿元,同比增加1%。

7月,杠杆游戏注意到,土拍成交金额为2639亿元,同比下降54% ,其中一线城市同比降近九成,二线城市同环比都缩水。

单月这个情况可能说明不了什么,但如果未来集中拍地的城市真的执行新规,以后很大、很浮夸的数字,可能也会收敛很多。

3、10大城市,7月仅深圳有供应宅地

7 月,杠杆游戏注意到,10个重点城市仅深圳有住宅用地供应。

深圳7月住宅用地供应,说大不大,说小也不小,特别像深圳这样的城市。供应的建设用地面积84万平米,你说多吗?

部分城市已公告挂牌第二批集中供应地块,不过最新消息是暂停了。

1-7月,10大城市中,天津、深圳、上海、成都、广州5个城市宅地供应量,超过去年同期。

天津、上海、重庆(中心9区)分别以525万平米、522万平米、501万平米的供应, 排名前三位。

前7月,天津、广州、上海、武汉、成都、北京6个城市宅地成交量,超过去年同期。

上海、重庆(中心9区)、武汉分别以549万平米、495万平米、469万平米的成交量,排名前三位。

溢价率方面,前7月,除上海、北京、成都外,其余城市平均溢价率均高于去年同期。

重庆(中心9区)溢价率,较去年同期上涨29个百分点,涨幅度10大城市居首,天津、杭州、武汉、广州、南京、深圳6个城市同比涨幅,均未超过1O个百分点。

集中拍地,和过去的节奏不同,10大城市接下来溢价率,总体可能都会比较平稳。特别是新规的杀伤力,可能是很大的。

同时,这对于房企来说,基本的利润可能更有保证了,不至于亏或者努力1-2%的利润。同时对于刚需来说是利好,迎来一段比较好的时光。

本文所有数据源自中指院,再次感谢

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