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增收更增利 “绿档”房企金辉控股强调稳健发展

8月12日晚,金辉控股(HK9993)公布了2021年上半年业绩公告。虽然金辉控股2020年10月才实现上市,但财务底色并不亚于老牌上市房企。今年上半年,公司营业收入同比增长44.1%,净利润则同比大涨92.4%,净利率大幅提升,实现了增收更增利。

随着“三道红线”等监管政策的落地,稳健发展被行业提高到一个新高度。金辉控股在2020年底全部符合“三道红线”监管要求的情况下,今年上半年继续维持“绿档”。在13日举行的2021中期业绩推荐会上,金辉控股管理层表示,公司始终坚持稳健发展,把规模、利润、负债、现金流做到四平衡,同时坚持不激进、不冒进的原则,在激烈的市场竞争中保持合理增速,稳步做大做强。

净利润几近翻倍 盈利能力大幅提升

自2020年下半年以来,“三道红线”、房地产贷款集中度管理、22城集中土拍等一系列强管控措施相继出台,市场对房地产行业的态度偏向保守。不过,在分化的市场里,并不妨碍一些企业逆势上扬。

半年报披露,今年1-6月,金辉控股实现合约销售额约557.7亿元,合约销售面积约322万平方米,合约平均售价约17320元/平方米。相比于去年同期,金辉控股今年上半年的合约销售额同比增幅达到49.3%,据中指研究院的排名,其排在行业第38位,比2020全年的排名有所上升。

在营收、利润等关键指标上,金辉控股均实现大幅增长。今年上半年,金辉已确认收入为160.7亿元人民币,同比增幅44.1%;实现毛利润33.9亿元,同比增长33.2%;实现净利润20.1亿元,同比增长92.4%。

由于净利润实现将近一倍的增长,并且明显快于营收的增速,使得公司上半年的净利率达到12.53%,盈利能力大幅提升。

截至2021年6月30日,因物业销售增加使得合约负债(预收房款)增长至773.6亿元,较2020年底增长12%。这意味着,随着这些项目在未来陆续进入结转、交付,金辉控股的规模会进一步扩大。

除了销售住宅产品,金辉控股还持有一部分优质的商业物业,稳步推进多元化布局。今年2月,金辉控股第一家五星级酒店—福清喜来登正式开业。4月,金辉控股在北京自持的第二个商办项目,位于北京东南四环的金辉时八区正式亮相启动招商。而在6月份,金辉控股还收购了位于上海北外滩核心地段的上海绿地九龙宾馆项目,持续加码一线资产。

半年报披露,今年上半年,公司实现租金收入约1.89亿元。金辉控股管理层表示,未来会有计划地在经济快速增长区域、人口净流入城市的核心地带择机增加写字楼等投资性物业。

融资成本下降 债务结构进一步优化

自“三道红线”监管措施落地以来,如何满足监管要求,成为房企的必答题。一向以稳健示人的金辉,继2020年底“三道红线”全部达标后,今年上半年继续维持“绿档”,相关指标进一步优化。

半年报显示,截至2021年6月30日,公司净负债率为75.9%,较2020年底维持稳定;现金短债比为1.5,较2020年底的1.4进一步提升;剔除预收款项后的资产负债率为68.3%,较2020底下降了0.7个百分点。

按照“三道红线”的监管要求,划入绿档的房企,依旧可以适度扩张,有息负债年增幅最高可以达到15%,这无疑是给稳健型房企注入信心。这也意味着,在市场环境好转情况下,金辉这类企业可以凭借融资优势,率先发力。

截至2021年6月30日,金辉控股有息负债总额543.97亿元,较2020年底仅增长1.2%,完全符合监管要求,这也足以显现稳健发展、不依赖负债进行扩张的基调。

半年报还显示,上半年金辉控股的加权平均债务成本进一步下降至6.95%,相较于2020年底的7.47%下降了0.52个百分点。债务成本下降至7%以下,这在民营房企中处于较低水平。而主要受到有息债务加权、平均债务成本下降和加权平均债务余额下降的影响,今年上半年公司的融资成本比2020年同期的约1.66亿元下降了42%,降至约0.97亿元。

上市至今,凭借着资本市场优势和丰富的融资方式,金辉不断优化债务结构。报告期内,金辉控股融资成本较低的银行贷款占比较2020年底提升13.6个百分点至66.3%,此外,公司还成功发行了包括CMBS、ABS在内的多笔低成本资产抵押证券。从长短债结构看,一年内到期有息负债约174亿元,占有息负债总额的32%,较2020年底下降4个百分点。

金辉控股管理层表示,希望在今年下半年和明年,进一步优化公司的债务结构、期限结构、融资渠道、资金成本等,达到整个行业比较优质的水平,为股东和债权人创造更多价值。

出色的财务表现,让金辉在今年上半年先后获得三大国际评级机构上调或新增评级的认可。其中标普上调公司主体信用评级至“B+”,展望“稳定”;穆迪信用首次将“B1”评级授予金辉,并给予“稳定”展望;惠誉上调公司评级至“B+”,展望“正面”。

强二三线土储占比超9成 深耕重点区域

财务数据代表着过去的成绩,而土地储备的优质与否,关系着未来的表现。面对去年下半年到今年上半年相对火热的土拍市场,金辉控股保持了谨慎乐观的态度,更加关注土地的质量和未来的利润空间。

半年报显示,2021年上半年,金辉新增17幅土地,规划建筑面积221.8万平方米,涉及11个一线、强二线重点城市,包括了北京、重庆、宁波、郑州和泉州等城市,主要集中在长三角、东南和珠三角区域。

从新获土地的布局来看,上述区域是国内经济表现最好的地方,有助于项目的快速去化及利润的提升。从整体看,截至2021年6月30日,金辉控股土地储备总建筑面积达3307万平方米,其中97.9%位于强二线及核心三线城市,为未来的稳健而高质量的增长提供坚实的基础。

从拿地金额上看,今年上半年,金辉应占权益后合约地价总额约88.97亿元,应占权益前合约地价总额约146.83亿元,明显低于监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%的红线。也就是说,在下半年,金辉控股拿地的空间还会很大。

近两日,集中土拍规则将要发生变化的消息引发关注,多数分析认为,在接下来的集中土地出让中,政府可能会降低土地起拍价、控制土拍溢价率,并利好房企。金辉控股管理层认为,从最近的市场反馈看,下半年的拿地窗口会好于上半年,公司会按照既定的拿地节奏,深耕重点区域。

同时,在土地红利、金融红利逐渐消退的情况下,金辉控股会更加注重产品研发,加速产品的迭代升级,以服务人居为出发点,满足客户的居住需求,用一间好房让家更美好。



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