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房企稳健发展范本:雅居乐的变与不变

摘要:业务稳健,财务优化,三道红线绿档

房地产变革时代,有人在阵痛中转型;有人在逆势里扩张;有人稳扎稳打、步步为营。

正值年中报发布季,从各家2021上半年的表现及布局里,我们或可窥见行业的微妙走向。

近日,“千亿俱乐部”之一的粤派房企:雅居乐集团发布2021年中期业绩。从一系列的数据里,我们看到这家房企的稳健与信心。

1、稳

先来看看核心运营数据。

中报披露,截至2021年6月30日,雅居乐连同其合营公司、联营公司、由其管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目预售金额为753.3亿元,较去年同期上升36.7%。

完成率方面,今年上半年雅居乐的地产销售目标完成率为50.2%。根据中商产业研究院7月份发布的“2021年中国房企销售目标完成率排行榜TOP50”显示,在其统计的33家公布2021年销售目标的房企中,只有15家房企上半年销售目标完成率超过50%,如此来看,雅居乐的这一完成率仍排在行业前列。

期内,雅居乐录得营业收入385.88亿元,较去年同期增长15.1%

今年上半年,因为原材料上涨,调控等原因,房企的利润空间逐渐缩窄。但雅居乐在净利润方面表现不错,为64.71亿元,同比上升2.1%,股东应占利润52.90亿元,同比上升3.2%。

净利润上升背后,是雅居乐“向管理要红利”的决心,其“财务共享”和“人力共享”两大模式收获了不少光环,比如“中国卓越管理公司”——市场上唯一针对民营企业管理体系进行全面考评的评选项目,雅居乐实现了蝉联。

体现在数据上,是行政开支占比的降低。2021上半年,雅居乐行政开支18.99亿元,占收入的百分比下降至4.9%,2020年同期则为5.1%。显示集团费用管控初显成效。

土储方面,2021上半年,雅居乐新增预计总建筑面积为304.3万平米,总土地金额216.35亿元,对应楼面地价每平米7,109元。

值得注意的是,无论是新获取的项目还是之前的土储,雅居乐的项目大都分布在华东、华南的一二线城市,以及西部热门城市。新地块基本都位于这些城市的核心都市圈,土地质量较为优质。

比如在房地产发展较好的粤港澳大湾区,截至2021年6月30日,雅居乐的土地储备约为1,386万平米,占整体土储的26.2%。

长三角亦拿地不少,696万平米,占整体5,295万平米土地储备的13.1%。这些质量还不错的“面粉”,将成为其稳健发展的底气所在。

2、绿

债务方面,用最新的三道红线标准来衡量,雅居乐属于“绿挡”:

剔除预收款后的资产负债率为68.4%,较2020年末下降3.5个百分点;

净负债率45.3%,较2020年末下降15.7个百分点;

现金短债比为1.18倍。

具体来看,2021上半年,雅居乐的非流动负债有所减少,为675.95亿元,2020年末这一数据为681.85亿元,其中主要是借款的减少。

借款方面,截至今年上半年,雅居乐银行及其他借款总计678.4亿元,比2020年末的701.39亿元减少了十多个亿。

截至2021上半年,雅居乐总借款为979亿元。

上述借款中,1年内到期的有394.87亿元。截至2021年6月30日,雅居乐手握现金571.60亿元,较2020年末上升12.4%,整体流动性充裕。此外,雅居乐获得的1,730亿元银行总授信额度中,约有870亿授信额度尚未使用。

值得一提的是,2021上半年雅居乐融资成本降低较为明显,债务结构有所优化。

2021年7月16日,其发行的首笔3.14亿美元3.75年期可持续发展债券,票面利率为5.5%。2021年6月,雅居乐还赎回了到期的1亿美元8.55%的优先永续资本证券,并表示不会再增加永续债规模。

基于以上种种,雅居乐的平均融资成本降到了5.96%,较2020年底下降0.6个百分点。

3、优

优化不仅仅体现在债务结构上。从业务模式来看,未来的雅居乐更让人期待。

比如第二增长曲线。截至2021年6月底,雅居乐物业管理、其他收入较去年同期分别上升57.1%、44.5%;

除了增速可观,雅居乐多元化业务收入占比也在持续增加。2021年上半年,多元化营收达64.96亿元(已剔除关联业务营业额),对整体收入的贡献占比16.8%,同比上升4.2个百分点,未来可期。

以雅生活为例,根据公告,截至2021年6月底,雅生活营业额62.47亿元,同比上升56.1%;在管面积、合约面积分别为4.24亿平米、5.84亿平米。其中,来自第三方的合约面积(含股权合作企业)4.41亿平米,占总合约面积的75.4%。

雅生活作为雅居乐旗下物业公司,不依附于母公司的“输血”,并实现快速发展,实属难得。

如今进行得热火朝天的城市更新领域,雅居乐也正加快布局。截至2021年6月30日,雅居乐城市更新业务已签订22个合作协议,重点聚焦大湾区,深入华北地区及中原地区,锁定预计建筑面积1,492万平米,锁定货值预计4,522亿元。

这一系列的动作也得到了评级机构的认可。

2021年上半年,穆迪和标普双双调升雅居乐的评级展望。联合国际也在2021年上半年首次授予雅居乐国际长期发行人“BBB-”评级,这也是雅居乐首获境外投资级信用评级。在境内,雅居乐一直获得评级机构给予的投资级评级。

联合国际认为,凭借持续多元化的收入来源、丰富的融资渠道,雅居乐未来盈利能力将继续保持稳定,并高于行业平均水平。

中报发布后,也有10家大行机构陆续发布更新研究报告,给予或维持雅居乐“买入”、“跑赢大市”等评级。

变局之下还能保持进步,“斜杠青年”雅居乐,让我们看到了房企稳健发展的一种示范。

(本文代表作者观点,不构成投资建议)



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