摘要：业务稳健，财务优化，三道红线绿档

房地产变革时代，有人在阵痛中转型；有人在逆势里扩张；有人稳扎稳打、步步为营。

正值年中报发布季，从各家2021上半年的表现及布局里，我们或可窥见行业的微妙走向。

近日，“千亿俱乐部”之一的粤派房企：雅居乐集团发布2021年中期业绩。从一系列的数据里，我们看到这家房企的稳健与信心。

1、稳

先来看看核心运营数据。

中报披露，截至2021年6月30日，雅居乐连同其合营公司、联营公司、由其管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目预售金额为753.3亿元，较去年同期上升36.7%。

完成率方面，今年上半年雅居乐的地产销售目标完成率为50.2%。根据中商产业研究院7月份发布的“2021年中国房企销售目标完成率排行榜TOP50”显示，在其统计的33家公布2021年销售目标的房企中，只有15家房企上半年销售目标完成率超过50%，如此来看，雅居乐的这一完成率仍排在行业前列。

期内，雅居乐录得营业收入385.88亿元，较去年同期增长15.1%

今年上半年，因为原材料上涨，调控等原因，房企的利润空间逐渐缩窄。但雅居乐在净利润方面表现不错，为64.71亿元，同比上升2.1%，股东应占利润52.90亿元，同比上升3.2%。

净利润上升背后，是雅居乐“向管理要红利”的决心，其“财务共享”和“人力共享”两大模式收获了不少光环，比如“中国卓越管理公司”——市场上唯一针对民营企业管理体系进行全面考评的评选项目，雅居乐实现了蝉联。

体现在数据上，是行政开支占比的降低。2021上半年，雅居乐行政开支18.99亿元，占收入的百分比下降至4.9%，2020年同期则为5.1%。显示集团费用管控初显成效。

土储方面，2021上半年，雅居乐新增预计总建筑面积为304.3万平米，总土地金额216.35亿元，对应楼面地价每平米7,109元。

值得注意的是，无论是新获取的项目还是之前的土储，雅居乐的项目大都分布在华东、华南的一二线城市，以及西部热门城市。新地块基本都位于这些城市的核心都市圈，土地质量较为优质。

比如在房地产发展较好的粤港澳大湾区，截至2021年6月30日，雅居乐的土地储备约为1,386万平米，占整体土储的26.2%。

长三角亦拿地不少，696万平米，占整体5,295万平米土地储备的13.1%。这些质量还不错的“面粉”，将成为其稳健发展的底气所在。

2、绿

债务方面，用最新的三道红线标准来衡量，雅居乐属于“绿挡”：

剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年末下降3.5个百分点；

净负债率45.3%，较2020年末下降15.7个百分点；

现金短债比为1.18倍。

具体来看，2021上半年，雅居乐的非流动负债有所减少，为675.95亿元，2020年末这一数据为681.85亿元，其中主要是借款的减少。

借款方面，截至今年上半年，雅居乐银行及其他借款总计678.4亿元，比2020年末的701.39亿元减少了十多个亿。

截至2021上半年，雅居乐总借款为979亿元。

上述借款中，1年内到期的有394.87亿元。截至2021年6月30日，雅居乐手握现金571.60亿元，较2020年末上升12.4%，整体流动性充裕。此外，雅居乐获得的1,730亿元银行总授信额度中，约有870亿授信额度尚未使用。

值得一提的是，2021上半年雅居乐融资成本降低较为明显，债务结构有所优化。

2021年7月16日，其发行的首笔3.14亿美元3.75年期可持续发展债券，票面利率为5.5%。2021年6月，雅居乐还赎回了到期的1亿美元8.55%的优先永续资本证券，并表示不会再增加永续债规模。

基于以上种种，雅居乐的平均融资成本降到了5.96%，较2020年底下降0.6个百分点。

3、优

优化不仅仅体现在债务结构上。从业务模式来看，未来的雅居乐更让人期待。

比如第二增长曲线。截至2021年6月底，雅居乐物业管理、其他收入较去年同期分别上升57.1%、44.5%；

除了增速可观，雅居乐多元化业务收入占比也在持续增加。2021年上半年，多元化营收达64.96亿元（已剔除关联业务营业额），对整体收入的贡献占比16.8%，同比上升4.2个百分点，未来可期。

以雅生活为例，根据公告，截至2021年6月底，雅生活营业额62.47亿元，同比上升56.1%；在管面积、合约面积分别为4.24亿平米、5.84亿平米。其中，来自第三方的合约面积（含股权合作企业）4.41亿平米，占总合约面积的75.4%。

雅生活作为雅居乐旗下物业公司，不依附于母公司的“输血”，并实现快速发展，实属难得。

如今进行得热火朝天的城市更新领域，雅居乐也正加快布局。截至2021年6月30日，雅居乐城市更新业务已签订22个合作协议，重点聚焦大湾区，深入华北地区及中原地区，锁定预计建筑面积1,492万平米，锁定货值预计4,522亿元。

这一系列的动作也得到了评级机构的认可。

2021年上半年，穆迪和标普双双调升雅居乐的评级展望。联合国际也在2021年上半年首次授予雅居乐国际长期发行人“BBB-”评级，这也是雅居乐首获境外投资级信用评级。在境内，雅居乐一直获得评级机构给予的投资级评级。

联合国际认为，凭借持续多元化的收入来源、丰富的融资渠道，雅居乐未来盈利能力将继续保持稳定，并高于行业平均水平。

中报发布后，也有10家大行机构陆续发布更新研究报告，给予或维持雅居乐“买入”、“跑赢大市”等评级。

变局之下还能保持进步，“斜杠青年”雅居乐，让我们看到了房企稳健发展的一种示范。

（本文代表作者观点，不构成投资建议）