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评级机构“狙击”房企,中骏集团很微妙!下一家会是谁?

摘要:如何过冬(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

这两天,房地产有一个好消息和一个坏消息。

好消息是:在“双维护”前提下,楼市对刚需有一丢丢宽松的迹象。银保监会有关领导的讲话相信很多杆友都学习过了。最核心的一句:“在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。”

在饥渴了一阵子的市场里,这确实是一剂“强心针”,相信接来下相关动作就会渐次出台。

口子是撕开开了一小点缝隙,后面会如何演化不得而知,到时咱具体情况具体聊。但杠杆地产相信一点:稳字当头这是肯定的,大涨近一两年别想了。

另外还有一个坏消息。最近,国际评级机构似乎盯上了我国房地产公司,累计集中下调了十多家房企的评级,搞得从业者和投资者风声鹤唳。

券商研究报告显示,自9月份开始,穆迪、标普和惠誉至少对房企进行了25次的主体评级下调,其中部分房企被多次下调评级。

若算上10月18日至19日穆迪对19家房企的评级行动,则9月迄今发生评级的下调次数至少达到44次。

据新华财经报道,2021年(截至9月底),穆迪、标普和惠誉三大国际评级机构下调房企的评级行动累计达到90余次,超过2020全年的两倍。

其实在如此寒冷的情况下,机构的类似动作也在预料之中,杠杆地产大致看了下调的房企名单,基本都是此前被多次报道过的,压力较大的房企。

同时我也注意到,其中有一家房企,9月份还被标普调高了评级,不到一个月的时间,又被穆迪调低了评级。

这家房企就是闽系大佬中骏集团,到底啥情况?太魔幻了。

1、分化的评级

今年,中骏集团评级变动还挺频繁,而且呈分裂迹象。杠杆地产不完全统计,2021年4月,标普给了中骏B+、长期发行人信用评级,展望负面。

但5月份,另一评级机构穆迪则将中骏的展望从“稳定”上调到“正面”。

接下来9月,标普再次调整了中骏集团评级,这次是从“负面”上调到“稳定”。

但1个多月后的10月,穆迪则下调了 中骏的评级,从“正面”变为“稳定”。

惠誉方面似乎还比较稳定,从2021年2月首次给中骏评级“稳定”之后,暂时还没有其他动作。

以最近的调整为例。据乐居财经报道,9月标普上调中骏集团评级时,理由是:稳定销售执行和收入增长将减轻其杠杆压力,尽管在新开发项目和投资物业方面继续投入大量资金。此外,该公司在资本市场和银行间的渠道,将支撑其稳健的资本结构和信用状况。

10月穆迪下调的理由则是:考虑到公司对合资企业(JVs)日益增加的风险敞口,这可能会增加其财务指标的或有负债和波动性。

穆迪副总裁兼高级分析师Celine Yang表示:“考虑到运营和融资条件的压力,中骏集团控股的信用指标很可能达不到评级上调所需的阈值。”

穆迪预测,在未来6-12个月里,中骏集团控股的合同销售额将下降,而穆迪此前预测的增幅约为10%,原因是融资条件紧张,购房者信心减弱。

2、下半年:下坡路?

正好前不久,中骏集团发布了9月销售情况。公告显示,2021年9月,其连同合营、联营公司的合同销售金额约75.04亿元,合同销售面积759,668平米,同比确实降了,降幅还不小,分别为38%和增长15%。

但截至2021年9月30日止9个月的同比还是增长的。今年前9个月,中骏集团的累计合同销售额约826.40亿元,累计合同销售面积5,659,554平米,同比分别增长20%及20%。

同时杠杆地产也注意到,中骏集团8月的数据也是下降的,当月,其合同销售额约80.55亿元,合同销售面积61.42万平米,同比分别下降13%和12%。

再往前的 7月,中骏的销售额同比还是上升:约80.30亿元,同比增长4 %。但销售面积降了,为578,962平方米,同比下降7%。

6月的情况又不一样,好得亮瞎眼。当月中骏集团的合同销售额约为102.15亿元,同比增长193%;合同销售面积831,742平米,同比增长227%。

可以明显感觉到,进入到2021下半年,中骏集团销售方面的下坡路走得很明显。

3、如何过冬

话说回来,这并非全部中骏自家原因。大环境如此,谁都无法置身事外。

图表来源|华西证券(特此感谢)

今年情况杠杆地产就不多说了,前不久国统局公布的9月70城房价,数据一目了然,详见杠杆地产前几天写的文章《70城房价数据出炉!市场到底有多凉?》

2022年的情况会如何?亿翰智库的研报给出了具体测算数据:2021 年新开工面积增速将进一步下降至 10%,2022年或将下降至2015年的水平,也是自2000年以来的最低点,即-14%。

图表来源|亿翰智库(特此感谢)

2001年以来,房地产开发投资同比增速从未出现过负增长,最差的一年出现在2015年,同比增速为0.9%。但是在随着新开工预期的下降,商品房市场成交量预期看衰,开发投资或将在2022年首次出现负增长。

根据亿翰智库研判,在乐观假设下2022年房地产开发投资累计增速,至少下降5%;中性假设下,2022年房地产开发投资累计增速,至少下降10%。

资本市场方面,山西证券的研报显示,目前行业和龙头公司估值都在低位徘徊。上周,地产板块下跌1.39%,排名行业第18位,走势弱于大盘(沪深300涨0.04%)。

上周,房地产板块资金净流出12.9亿元;纵向来看,地产板块资金连续6周净流出,近1年总体也呈流出趋势。

如此来看,中骏集团评级下调,只是房地产辉煌落幕的缩影,谁也无法保证更大规模的评级下调不会到来。现在的问题是:谁会成为下一个?

此时杠杆地产想起万科董事长郁亮最近在交流会上说的一句话:行业冬天来的时候谁都冷,救人要先保证自己安全。安全比增长更重要,能力比规模更重要。

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