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共同富裕下的房地产税,离穷人很远,离富人很近?

摘要:23-24日这个周末,好多人都睡得不好(欢迎关注杠杆游戏)

撰文张银银&编辑欣欣然

10月23-24日这个周末,好多人都睡得不好。

这2天,我总共接到探讨、咨询房地产税微信的朋友,不下20。

我基本都是这么说的:

第一,房地产税至少表面和穷人关系不大,如果你就1、2套房,或者面积不大,没啥好担心的。

第二,农业社会收农业税,对于管理者来说,天经地义。那么工商业社会收房地产税,也是必然的。人类围绕土地收税,每个历史时期并无区别,只是上面种植和盖的东西不同了。

还有第三点,今天小伙伴和我说的,10多年前我们取消农业税,经过10多年的高速城镇化,该收房地产税了,这个无缝衔接做得特别好。我对ta的观点深表佩服……

图表来源|杨红旭(特此感谢)

过去10来年,从房产税、不动产税到房地产税,我写过多篇文章,我自己都数不过来。此前进展总体不快,突然这下提速了。

这事关系太大,无论对未来的经济增长模式,还是我国金融的安全稳定,或者税收基础的扩大,社会治理的调整……都有关系——必须还得写,劳驾杆友了,辛苦你们再次阅读。

1、哪些地方先试点? 10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

财政部、国税总局说,将依照全国人大常委会的授权,起草房地产税试点办法(草案),按程序做好试点各项准备工作。

ok,大家最关注的问题来了,哪些地方试点?

第一,2011年即开始房产税试点的上海、重庆,杠杆游戏认为,基本不会有悬念,升级试点。

第二,市场较热、经济较发达的东部,概率较大。《经济观察报》就预测,比如济南、南京、上海、杭州、广州、深圳等地。同时北方和南方、东部和西部应该也会有所体现。

第三,《经济观察报》还认为,土地出让金收入比较高的城市,比如苏州、杭州、上海等地,看看税收和土地金之间的平衡效果。

第四,该报还报道,2021年5月,财政部、国税总局、住建部等主管部门在北京召开房地产税座谈会,上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南共6个城市相关负责人均有参加。

第五,中信证券认为,上海、重庆、深圳、海南或许首批试点。

第六,共同富裕实验的地方,应该也会试点。征税本身就有调节收入,再分配的意义,所以共同富裕这一点,可能也会考虑。那么浙江全省,还是杭州,或者浙江其他地级市?

2、怎么收?“宽税基、低税率”,有减免很确定。首先,很多朋友不希望自己所在的地方试点,其次害怕税率高。

在此,杠杆游戏可以说,基本不用担心后一点。以前我总结过一篇文章,详见《全球房地产税怎么在收?万字读懂它的世界共性》(2019年3月8日),各国基本税率都不算高,且地方自主权较大。

图表来源|粤开证券(特此感谢)

不仅如此,对于普通家庭来说,基本不会怎么交税的。要么按照套数,要么按照面积减免,这是肯定的,上海、重庆的试点也是这么做的。

3、房地产税肯定鼓励大家结婚、组建家庭、少离婚,多生孩子。从个人所得税的改革上就能体现出,要还房贷、赡养父母、供养孩子,这些是可以减免的。

房地产税未来的趋势,肯定也是鼓励大家结婚、组建家庭的。这样一家人可以减免的面积或者套数,肯定是更高的。

图表来源|西部证券(特此感谢)

同时,如果要供养的孩子较多,减免肯定也会更多,普通人基本就不需要交了。

总的来说,杠杆游戏认为,房地产税希望维护传统婚姻观念,鼓励多生孩子。

4、房地产税影响房价、房租?这个问题很复杂,一个东西有相关性,但未必因果。比如房价和调控政策、货币政策、利率、供地量、其他宏观背景等,都有关系。

图表来源|华西证券(特此感谢)

同样房租也要看地方,比如需求大的地方、经济好地方,或者反过来,这个影响和转嫁都是不一定的。

不仅如此,房地产税怎么试点?税率、税基、减免……或许对房价、房租也都有不同影响。

总的来说,考虑到我国铁了心要转型,人口结构的现状,杠杆游戏觉得,如果不是全人类狂放水,房价、房租报复性上涨应该不会发生。

5、重复征税、法理困境,但是没办法,不敢幼稚。过去十多年,很多讨论,我国土地的性质是国有,且出让金交了几十年的,虽然都是开发商交的,但实际都转嫁给了购房者,再征税,法理上有困境,如何避免重复征税?

立法和试点,一方面希望解决这个问题,同时很多问题你说那么多也没用,总会找到技术性的办法和解决之道。

权威定调要试点,现在说啥都不会改变的,看看谁说的。

总的来说,对于征税这件事,特别是增加一些税,杠杆游戏认为,一个正常人的看法都是应该要慎重,毕竟羊毛要出在羊身上,都是真金白银的支出,谁愿意呢?

更重要的是,任何税收要取之于民用之于民,能保证这一点才应该收。

6、房地产税表面和穷人没关系,但和质量较好的中产有关系?上文杠杆游戏解释了会有减免,且地方灵活性操作权较大,很多杆友可能还是没有深刻理解,房地产税为什么表面和穷人关系不会太大(当然也不小,任何征收都关系每个人,关系很多社会运行的成本)。

回溯一下,同样是直接税,过去收农业税,除了极端贫困对象、特殊群体,当时都要交。

房地产税就算全面铺开了,我敢说,对于穷人也是减免的,就算交了那么一点,也是很少的,象征性。

比较麻烦的是人均上百平米或者家里3、4套以上房子的人,这部分群体算不上富豪,可又比一般中产家庭资产多。

图表来源|粤开证券(特此感谢)

为何会有这个变化?从农业税到房地产税的“升级”,这就是一个社会经济形态、结构的升级过程。农业社会工商业少、被抑制,农业税是极为重要的税收,所以不能随便减免。

反过来,工商业社会,各类税收极为丰富,但是房子修了这么多,大家居住条件得到极大改善,难道不向你征收点税?地方也缺钱,炒地皮总有个头,长期需要有更多税源啊。

因此,房地产税这个税早晚会收,同时,又不至于到家家户户都收,或收很多的地步。

7、富人也会有减免或者避税的办法。一方面,房地产税总体是地方拿的税,区域之间永远是有竞争的,招商引资是永恒的。

可以为地方经济做贡献、解决就业,或者某些方面做出极大贡献的人,哪个地方不抢?

因此,真正的富人(包括某些领域上的厉害),房地产税部分也会得到减免。比如特殊人才、优秀企业家等,各地为了吸引人、留住人、奖励人,可能就会有些减免政策。

图表来源|西部证券(特此感谢)

此外,我国税制越来越完善,同步的和很多发达国家一样,个人在合理规避税收上也会有越来越多的筹划。

不管合法的还是不合法的规避,越是富人越有这方面的办法。这一点,大家应该都明白。

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