摘要：至暗时刻正在过去，注意只是适度转向（欢迎关注杠杆游戏）

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撰文｜杆姐&编辑｜雯雯

又开了一个座谈会，这次是发改、外汇相关部门联合召集部分房企开会，摸底美元债情况，并强调会满足合理合规的企业需求。

此前，10月中旬，中国房地产业协会召集部分房企在京开座谈会。

很多朋友试图从相关会议的参会名单中，分析出一点门道。

比如这次部分重点行业企业外债座谈会，从媒体披露看，有万科、远洋、佳兆业、建业、世茂……好像不都是之前传言的都外债困难户。

有一点是确定的，从近期各种表态、座谈会看，在房地产这个问题上，各方是有底线共识的。

其实这些话，杠杆地产也写了多次。围绕这个会，我再补充及谈一谈。

1、为什么政策会有适度转向？就从房企海外债说起，维护中资海外债信誉这是最起码的。

此前，国际舆论很关注，甚至一些国外的领导，都谈到恒大海外债务问题。

近期，国际评级机构密集下调多家国内房企信用评级。

图表来源|国信证券（特此感谢）

房地产涉及的行业太多，对金融稳定关系重大，所以任何严重问题，包括过多的海外债密集违约，肯定对我国房地产市场的健康稳定不利，同时损害我们的海外债信誉，最终还会落脚到经济的信心上去。

万物的逻辑都是如此，见底之后必然有些反弹，房地产行业惨到不行，也就是转折。

2、涉房信贷至暗时刻正过去。近期重要表态密集，“十一”长假前，央行货币政策委员会2021年第三季度（总第94次）例会于9月24日在京召开，提出：

维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

详见杠杆地产《房地产“双维护”！央行罕见发声》（9月28日）的分析。

接着10月15日，央行数据发布会认为，金融机构对“三线四档”融资规则存在“误解”。

图表来源|中指院（特此感谢）

接着10月20日，金融街论坛年会央行副行长潘功胜指出，房地产信贷过紧的行为逐步得以“矫正”。

同日，刘鹤副总理指出房地产合理资金需求正在得到“满足”。

“双维护”-“误解”-“矫正”-“满足”，我们看这个过程，杠杆地产确信，涉房信贷至暗时刻过去了。

不仅如此，我们看针对刚需的按揭贷款，也有部分地方开始有变化了。

3、货币相对宽松周期开启。除了上述可见的变化，杠杆地产此前判断过，央行三季度货币政策例会，措辞最大的变化是，增加了“增强信贷总量增长的稳定性”，不要小看这一增加，这意味着央行总体倾向于要向市场投放需求。

虽然其他“匹配”、“稳定”的措辞还在。汉语言博大精深，变化此前已经开始，央行的公开操作、投放货币，加大逆回购投放、续作国库现金存款到期……

图表来源|国海证券（特此感谢）

我们可以看，近段时间的公开操作、投放频次。

图表来源|华泰期货（特此感谢）

如上图，基本可以判断，新一轮的货币相对宽松周期，可能要开始了。加上年底资金面需求，以及保障2022年经济开门红，习惯性“宽松”。

有水总会惠及一点地产行业，但像过去一样年底翘尾、年初高潮未必出现。

4、暂时不依靠房地产提振经济。从最新数据看，1-9月，商品房销售面积130332万平米，同比增长11.3%；比2019年1-9月增长9.4%，两年平均增长4.6%。

其中，住宅销售面积增长11.4%，办公楼销售面积增长3.1%，商业营业用房销售面积增长0.7%。

商品房销售额134795亿元，增长16.6%；比2019年1-9月增长20.9%，两年平均增长10.0%。

其中，住宅销售额增长17.8%，办公楼销售额增长0.5%，商业营业用房销售额增长0.5%。

显然，大趋势延续了之前态势。

同时之前杠杆地产分析过，单月销售下滑，但又有边际改善。

2021年总体销售可能不会差。亿翰智库认为，由于前9个月销售金额，已达到13.5万亿元，如果10-12月月均销售金额达到1.3万亿元，则2021年销售金额将再创新高。

通常情况下，房企在第四季度销售业绩占比更高，并且2019年和2020年第四季度的月均销售金额分别是1.4万亿元和1.5万亿元，因此全年来看，预计销售金额仍将维持在 17万亿元以上。

所以杠杆地产要说，2021年房地产没有想象中差。

考虑到央行表态软化、中房协也开座谈会了，上述各种迹象、变化，且2022年总要习惯性给一波房地产小周期，2022年房地产也未必就更糟。

倒霉的，主要是那些杠杆高、管控差的房企。经济暂时还不需要房地产来提振。

5、房地产行业进入新阶段，这是不可逆的。经济发展需求、国内外局势、人口前景，都决定了，新阶段不可逆、不能逆。

三道红线、贷款集中度管理，对投资、投机的管治，难道会放任？

图表来源|银河证券（特此感谢）

新阶段，不炒是底线，这一点应该认清。

作为个人投资者，回报预期低一点对自己更好。

前几部分，我写了地产好像有点好消息，然后现在又泼了冷水，抱歉，事实就是这样。如果你想着靠炒房发财，可能不是我文章的错。

6、新阶段的特征是平稳，也是各方的最大公约数、底线共识。这一点，杠杆地产反复说。银河证券的研报认为，中国房地产将告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期，对此杠杆地产非常认同。

人口增速放缓，老龄化结构加剧，大家都是明白的，人口普查的结果比很多人想的还要严重。

图表来源|银河证券（特此感谢）

劳动力人口数量下降，社会老龄化趋势明显。银河证券的研报认为，15-65 周岁的劳动年龄人口自2014年达到峰值100557万人后，开始逐年减少，2018年劳动力人口为99394万人，占总人口比重71.24%。虽然总量上看人口红利变动不明显，但结构问题不容小觑，对比2000年与2017年的人口年龄分布，我国劳动年龄人口已从小于40岁为主转变为40岁以上为主。

1962-1975年出生的人口在未来五年后将快速退出劳动力市场。人口老龄化比例从 1984年的5%，到2014年已突破10%，仅耗时30年，甚至快于日本的35年。

根据七普数据，我国65岁及以上人口占13.5%，人口老龄化进一步加剧。

房地产需求受影响是一定的，如果还炒，后果更加不堪设想。所以坚决执行“房住不炒”是必然，当然，不是用来跌的，房企要死要活，地方穷得买饭吃，也不是希望看到的。

平稳，是各方的最大公约、底线共识。

7、房地产行业还是我国经济的压舱石，这一点暂时不会变。上文杠杆地产也写了，地产行业产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、关系居民生活水平及财富，关系金融安全和经济增长。

银河证券说，无论从宏观层面、中观层面还是从微观层面看，都对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。

举个简单数字，2020 年我国全社会固定资产投资完成额为52.73万亿元，而房地产开发投资完成额为14.14万亿元，占当年全社会固定资产投资完成额的26.82%。

图表来源|华西证券（特此感谢）

地方政府也都要靠这个吃饭，GDP、财政、投资，都离不开房地产。

所以，房地产政策趋严、投机需求逐步离场可以理解，保持10来万亿元的销售规模，这个不会变。

10月27日，经济日报刊文《共同富裕需要房地产市场稳健发展》。

此前，9月22日，该报也刊文《楼市调控应注意满足刚需》，尽可能防止“误伤”刚需群体。

不管何时，不管哪个国家，房地产其实都是重要的，只是说现在不炒也是确定的。

8、买靠谱公司的房子。不炒大家都明白了，但有时候终究要买房，那么最大的原则：购房一定要买靠谱公司的。

这是房地产行业有点好消息、政策适度转向后，杠杆地产特别要提醒的。

市场早已入冬，但如上数据显示的，边际在改善，而且这个趋势可能会延续，如上文所述算有些好消息。

但总体来说，优秀的房企更能受益，坏公司部分会淘汰，一定要明白。

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