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黑铁时代,房企怎么做“时间的朋友”?

摘要:坚持做正确的事

幸运的房企都是相似的,不幸的房企却各有各的不幸。

经过大浪淘沙的2021年,我们见证了房地产行业曾经的辉煌加速归于平静的历史,有些如烟花般坠落,有些却如松柏长青,几多唏嘘。

最近年报季,看到各家“成绩单”用数据讲述的行业故事,感受尤其深刻。

1、高质量增长者是赢家

如果说2020年是房企开启降速的一年,那么2021下半年开始,恐怕是部分房企急刹车阶段。

一个简单的数据很说明问题。由上海易居房地产研究院、中国房地产业协会联合发布的《2022房企综合实力TOP500测评研究报告》显示,2021年TOP500房企总资产均值为916.78亿元,同比增长10.47%,增速较上年下降6.17个百分点;净资产均值为211.93亿元,同比增长18.52%,增速较上年提升0.63个百分点。

总体来看,TOP500房企总资产规模维持了增长,但增速则是自2017年见顶之后连续四年出现下降;TOP500房企净资产同样保持增长,增速近三年来保持了稳定。

此外与2021年相比,2022年榜单变动率明显变大。

其中,TOP10变动率为20%,TOP50变动率为26%。产品品质优秀,财务成本控制良好的房企排名提升明显。

比如央企血统的中海、保利,2021年综合实力的名次均有提升,尤其值得注意的是龙湖,作为民营企业仍能稳居TOP7。

近日龙湖2021年业绩报告发布,数据显示,2021年其销售额2900.9亿元,同比增速7.2%,根据克而瑞榜单,这在2021年中国房地产销售榜里排名第10位。

更值得注意的是龙湖的营收和核心归母净利润,2021年这两个数据为2233.8亿元, 224.4亿元,分别同比增长21.0%、20.1%。

从趋势来看,2021年房企虽盈利能力进一步下滑,但房企的经营能力一定程度降低了毛利率的下滑对利润的侵蚀,龙湖就是典型。经历行业深度调整期,关键指标依然保持高质量增长,可见其韧性。

2、后规模时代,稳字当头

增长回归理性背后,是房地产告别以规模论英雄的时代。如今到了看谁财务稳健,最能扛过周期的时候。尤其对民企而言,稳字变得越来越重要。

销售增速不过分低就好,利润指标有些起伏也正常,能有几个亮眼之处就非常优秀,关键是三道红线、现金流、回款能力……

从2021年数据来看,以“三道红线”为标准,头部房企中仍以黄档居多,尤其民营房企。而民营房企中,龙湖是难得连续6年都处于“三道红线”绿档的那位。

申港证券的研报曾统计了目前已发布财报的5家典型头部房企(龙湖、绿城、旭辉、越秀、建发)去杠杆情况,他们的剔除预收款资产负债率均值已由2019年半年度的73.4%下降至最新的69%,降幅4.4个百分点。其中龙湖的数据最低,为67.4%。

5家房企净负债率均值也已由2019年半年度的101%下降至55%,降幅达46个百分点。其中龙湖也是最低,为46.7%。

此外截至2021年底,龙湖的现金短债比6.11倍(剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88)。

这些数据,只有长期的财务自律才能做到。

现金流方面,财报显示,2021年末龙湖在手现金885.3亿元,同比2020年末增加了100多亿;短期借款115.85亿元,同比2020年末的183.38亿元减少了约36.8%。一年内到期债务占比仅8%。

融资成本龙湖也处于低位,截至2021年底,其平均借贷成本4.14%,再创历史新低。比如2021年12月,龙湖发行一支为期15年的中期票据,规模不超过人民币10亿元,票面利率仅为3.7%。

2022年1月,龙湖集团完成28亿公募公司债券的发行,其中3+3年期品种发行规模20亿元,票面利率3.49%;5+3年期品种发行规模8亿元,票面利率3.95%。

另外值得注意的是,龙湖的回款率在90%以上的高位,这意味着经营性活动能持续为公司带来健康稳定的现金,而这正是房企穿越行业周期的“压舱石”和“定心丸”。

得益于此,截至3月31日收盘,龙湖的总市值为2448.35亿元,动态市盈率为8.39,位列民营房企第一名。

3、周期之下,坚持做正确的事

以史为鉴,西南证券总结了2000年以来的房地产4轮稳增长周期。每轮周期的演变会经历:基本面下行→政策放松→基本面改善→政策收紧的过程。

过去一年,因为基本面下行,多家房企风险暴露,引发“三大国际评级机构”评级下调或展望调至负面。

但稳健成长型房企依然被认可,比如龙湖继续被惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。

截至2022年3月,龙湖依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。2021年3月15日还被纳入恒生指数成份股,正式跻身蓝筹股行列。

变局之中,低融资成本、高回款、充沛现金流……长期的财务自律更成为房企掌握主动权的核心因素。时刻保持审慎财务管理,是抵抗周期风险的根本。

基本面不会一直下行,实际上政策放松的迹象已经很明显,企稳是各方一致诉求。如今各地鼓励住房消费、合理需求、改善需求,央行宽松、货币政策也继续发力,政策效应逐渐显现。

再给点时间,变化会更明显。

可以肯定的是,这期间随着房地产长效机制深入贯彻,那些秉承长期主义的房企也将在历史进程里更被青睐。

历经29年发展,龙湖的业务涵盖了地产开发、商业运营、租赁住房、物业管理、房屋租售、房屋装修六大主航道业务,并不断试水创新领域。

比如在地产开发之外,其商业运营、租赁住房、物业管理等业务均已跻身行业头部,房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务,也开始贡献经营性收入。

知易行难,不管外部环境如何变迁,始终保持战略眼光和定力,财务高度自律,坚持做正确的事,这或许就是以龙湖为代表的我国新时代优质房企能稳健发展的原因。

时间会犒赏他们。

 

(本文代表作者意见,不构成投资建议)



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