南京房价暴涨原因就两个字|特超大城房价的隐秘世界⑩-杠杆游戏·张银银-财新网

摘要：人口慢增、工业瓶颈、住房供应本身充足

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撰文| 张银银

对南京，张银银极有感情。“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）人生第二份工作的第一次培训就是去南京，那时，我从遥远的苏北，有点夸张哈，去苏南特兴奋。

不过，也是在江苏工作我才知道，南京甚至也不被一些苏南人认可。他们说，南京似乎是安徽的省会。瞎扯哈。这和成都在四川乃至整个西南地区的受热爱，简直是太鲜明差别。

那次我去了中山陵，去了总统府，感受南京大街上法国梧桐的浪漫，就差带个妞一起在秦淮河浪了。那时我也有妞，不记得有没有邀请她去。最终结果是，和我一起浪荡南京的，是个男。

我决定，有机会一定要去江南工作，甚至立志要在江南买个房子。那时我收入不低，和现在也差不多，但那时每月可以买两平米南京的房子。现在，我只能叹气人到中年自嘲。

怀着这样的旧感情，今天“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）终于有机会写写南京楼市。

1、南京城镇住房人均、总量都不低

1、《南京统计年鉴2016》披露，2015年，该市城镇人均居住面积36.5平米。看来南京人比杭州还幸福，杭州2016年人均才35.8平方米。详见《6年人口才涨50万，杭州房价该涨吗？|特超大城房价的隐秘世界⑨》，3月14日。

《南京市2015年国民经济和社会发展统计公报》显示，2015年末该市常住人口823.59万人，比上年末增加1.98万人，增长0.24%。其中，城镇常住人口670.40万人。如果这样算，南京城镇住房面积大约有2.4亿平米。

这和杭州的2.5亿平米左右很接近，比广州的25741.03万平米也少不了差多少。详见，《利好明显，广州房价可能深圳化！|特超大城房价的隐秘世界③》，3月8日。

再次提示哦，广州可是一个城镇人口高达1200万人的超大城市。当然，广州除了正规住房，还有各类城中村、非住宅性质的公寓等。虽然城中村无法和广州比，南京非住宅性质公寓也还是有不少。

这个算法肯定有些粗糙，我们再看另外的统计；

2、今天是“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）特头疼的一天，因为南京的城镇住房数据既非常公开，又非常让人难算。

南京统计局网站披露了该市各年的统计年鉴，可是每一份年鉴，都只有头一年的房地产（住宅）竣工数据，没有历史数据。所以，计算的时候，张银银只好一份年鉴一份年鉴打开，找数据，然后像小学生一样做加法。

图1.1990-2015年南京市住房竣工面积数据来源|南京统计年鉴，制图|张银银

考虑到1990年之前南京也有一些房子，但这些年也拆迁了部分。2003年的数据，年鉴图片打不开，空缺。起码也有5、6百万平米，我们也当全拆了吧。和前几篇该系列文章的经验一样，我们就当1990年前的全拆了，把1990-2015年（除2003年）竣工的住房面积，当南京现有的住房面积。

于此得出，合计19394.3万平米。有必要指出，这其中既包括商品房，也包括城镇居民自建房屋，以及改建房屋等。至于保障房数据，这些年来部分应该也是囊括进去了的。

不过，总的来说，南京和杭州、苏州一样，肯定还有一些城镇自建、自有住房，以及一些保障房。对了，2016年南京又竣工一些吧。合计起来，南京城镇有2.4亿平米房子基本可能。

通过细看南京各年统计年鉴，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）发现，南京以前每套房屋的总面积大多90平米以下。这和大家的感受应该也是一致的。近年90平米以下的房子占比开始不到一半。

综合来看，我们按照每套85平米计算吧，考虑到2016年大约还有10万套竣工，南京城镇大约有292万套住房。此外，南京还要部分非住宅性质的公寓，每个城市都有。

2、南京住房空置目前应该不算很高，但人口增长较慢、住房供应其实充足，那么投资比重可想而知

《南京统计年鉴2015》披露，2015年该市户籍人口有2251385户，注意其中还有接近19%的农村居民，城镇大约就是185万户。

年鉴还显示，2015年，南京城镇居民平均每户家庭常住人口为2.82人。《南京市2015年国民经济和社会发展统计公报》披露，该市城镇常住人口670.40万人。这样算起来城镇应该有238万户。

为什么以上两个数据对不上，很简单，不少流动人口包括该市的原住民一些年轻人单独居住成户。

而《南京市2015年国民经济和社会发展统计公报》披露，该市拥有固定电话用户248.25万户，宽带用户308.30万户。

南京商业性质公寓、商业办公房屋、政府机关事业单位基本也有安装使用光纤。特别是南京还有80多万大学生、研究生，这部分宽带用户总量很大，但很多算一根光纤。

确实还存在一些家庭没有安装宽带，而且也有部分是农村居民安装的宽带。

把上述情况抵扣、对冲后，南京城镇住房应该还是有一定空置率，比上海要低。当然，这只是“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）的估算，肯定不准确。权威的空置数据希望相关部门能发布。

《南京市2015年1%人口抽样调查主要数据公报》显示，2015年11月1日零时，该市常住人口为823万人，同第六次全国人口普查2010年11月1日零时的800万人相比，五年共增加23万人，增长2.88%，年平均增长率为0.57%。

《南京市2015年国民经济和社会发展统计公报》是这样描述该市人口增长的：人口低速平稳增长。2015年末全市常住人口823.59万人，比上年末增加1.98万人，增长0.24%。其中，城镇常住人口670.40万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为81.4%，比上年末提高0.48个百分点。

这个人口增量比杭州的6年50万还要低，和苏州情况很接近。详见《6年人口才涨50万，杭州房价该涨吗？|特超大城房价的隐秘世界⑨》，3月14日；《写完苏州楼市，我对中国经济更担忧了|特超大城房价的隐秘世界⑧》，3月13日。

《南京统计年鉴2016》披露，该市2015年商品住宅竣工104987套。这还不包括保障房哦。

不过，南京2016年住房供给的准确数据尚未发布。根据《南京统计年鉴2016》，2015年该市住宅竣工面积为1078.32万平米。《2016年南京市国民经济主要统计指标》披露，该市房地产投资完成1845.60亿元，同比增长29.2%，占全社会投资的33.4%，占比首次超过工业。见下图2。

图2.2016年南京市国民经济主要统计指标图表来源|南京市统计局

估计2016年该市住宅竣工面积基本和2015年差不多是有保证的。

人口增长不到2万人/年，住房供给一年10万套以上，还有保障房。改善性需求是一方面，投资性“刚需”显然也是重要组成。在货币放水、政策鼓励、投资无门的情况下，投资往往也是一种刚需。没办法啊，别人都在加杠杆，你不加，你不投资，你的钱就是亏！

张银银真后悔当初没跑去南京投资个房子，龌龊。

3、房价暴涨，投资需求明显的南京楼市

1月19日，现代快报记者从南京市统计局获悉，2016年，南京商品房销售面积同比增长1%，其中住宅销售面积则同比下降1.6%。很有意思。

具体来看，整个2016年，南京全市商品房销售面积1558.18万平方米，同比增长1%；其中，住宅销售面积1406.29万平方米，同比下降1.6 %。商品房销售额2766.35亿元，同比增长56%；其中，住宅销售额2514.99亿元，同比增长56.3%。

这才是关键，南京房价涨了多少，一路了然。不过对照上述图1数据会发现，南京真要断供的节奏，没住房可卖的地步，和供给竣工比太能卖了。

一边是人口吸附力不明显，同时人均居住面积不低，一边是抢购、房价暴涨，发生了什么还需要说吗？

上图2显示，南京房地产投资占固投比重为33.4%，比杭州的44.6%，乃至比苏州的房地产投资超过38%都还是要低一些。

同时，根据《南京市2015年国民经济和社会发展统计公报》，2015年末，在宁中国科学院院士46人、中国工程院院士37人；共有省、市级企业院士工作站62家；各级工程技术研究中心718家，其中国家级17家、省级320家；省市科技公共技术服务平台119家；省级以上重点实验室89家，其中国家31家、省级58家。全年共引进世界500强和中国500强企业研发机构20家，总数达到100家。