摘要：一线城市供地翻番、价格也继续高歌、多地升级调控自我娱乐、货币选择困难，楼市多重变量不容忽视

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撰文| 张银银

如果我们把房地产泡沫当成一架在高空的飞行器，能量不够了，不着陆-空中加油或许不是技术难题，机械检修却非停飞不可。

最近有4则有关楼市的大事件，极该关注，且可能真的影响未来半年到一年的楼市走向。或许，这4则最新的变量，将成为我国楼市泡沫飞行器的四大机械隐患。

1、川普说不会认定中国为汇率操纵国，并希望弱美元。他还称对中国提出了“更好的交易”：若能与中国合作解决朝鲜问题，美国可以忍受对华贸易逆差。

分析：这和我们房价有什么关系？先不急。

说实在，十来年前，我国确确实实明显操纵汇率的时候，没有被搞成汇率操纵国。今天，按照米国的标准我们根本不是了，川普竞选时却一度如此喊话。为了郑智目的，都懂。重要的是，这说明此次两国元首会面有一定成果，生意大家要好好做，我国适当低调给点好处即可。

那么，中美贸易继续宏观稳健，意味着我国经济波动可能减小，自然对楼市泡沫安全利好。

同时如川普所表示，美元如今太强了。“说老实话，我喜欢低利率”。强势美元听起来不错，但当别的国家争相贬值时，就对美国竞争力不利。

但是，今天张银银着重要说的是，高丽（杆友自己翻译）的问题，此次中美两国元首见面或许没有达成一致，但有了一些共识是一定的。

还如川普见我国老大时说的，“我们不会让（对华逆差）就这么过去，但是假如想要一个好的交易的话，那就解决朝鲜问题。”看看最近的局势，三胖还在继续秀自己的核肌肉，谁敢说川普不想弄点成绩。

石油和黄金的利好已经很明显。对我国楼市，你想想。特别是有夸张者称，对我们北方、沿海楼市极为负面，你懂的。三胖应该没那么神经吧，最后该不会是米国和三胖终结我国楼市的泡沫？

说笑了。

2、不少一二线城市一季度土地供应同比翻倍，同时地价也继续高歌猛进。

对了，在极为困难的情况下，今后五年，北京将供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷。计划今后五年建设150万套住房，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。

分析：能不能完成这个目标不好说，但北京长期撵人、控制需求和炒房是一定的。你能说这不是风向标吗？

而不少机构的统计显示，今年一季度，热点一二线城市住宅用地推地力度增大。很有意思的是，楼面价同步也都是涨涨涨。

某个机构的数据是这样的，一季度一线城市共推出土地117宗，推出土地面积601万平方米，同比增加104%；成交楼面均价为19729元/平方米，同比增加8%，土地平均溢价率为20%。二线城市共推出土地1711宗，推出土地面积7430万平方米，同比减少12%；成交楼面均价为5957元/平方米，同比上涨72%，土地平均溢价率为31%。

甚至有城市住宅用地成交量，已接近或超过去年全年的半数。这样的供给侧改革，很有趣，未来房价不是不敢跌的问题，是不涨都玩不转的问题！

可是真有那么多的涨，万一有点意外？加之供给未来确确实实可能增加，保有量较多时代其实也已经到来，好玩了。高房价已经形成排挤效应，只要是个靠谱的一二线城市，纯屌丝已经很难再立足。

到了必须找人接盘，为国买单的时候，又有几个纯屌丝买得起、敢买？洗牌会很好玩。所以，泡沫吹太大，危险真的也是越大，软着陆也就更难。

泡沫现在只是飞在空中，可飞行器必定有着陆那一天。就算燃油没有了可以一直靠空中加油，但要检修发动机咋整？

带着大病着陆有危险，不着陆更危险。

3、最近各地都升级了调控，但有意思的是都各自为政、自己玩自己的。如日前，成都加码调控。新政总结起来三点：限购区域取得产权证满三年才能转让；上调二套房首付提至六成，且贷款年限最长不超过25年；三套房全面停止贷款。

此前，广州、东莞、惠州、厦门等城市，都出台了限售令，必须住满一定年限，基本1-3年才可以转手。

分析：这样的招数你说狠不狠，当然狠。凸显地方政府两方面压力，更暴露出调控全国一盘棋、长效机制远没成型。

何况，如成都，限购区杜绝炒房，其实更加稳定和抬升地价，更有利于其他区域去库存、涨房价。一箭双雕；

二是中央的压力，大局为重，谁敢不升级调控。

此招倒是一定程度暂时解决了，特定区域内的炒房，可分明也扰乱了市场秩序。真问题是商品房应该市场说了算，与此同时保障房要跟上。现在商品房搞成了天价，低端就业者在大一点的城市立足越来越难。可大城市的向心力是明显的，却又不想给人机会。

类似思维也显示，地方并不真打算让住房回归本质，而是临时限一下。同时，这也给其他城市、周边区域造成了房价压力，不限的地方赶紧去。就这样吧，不调控不行，没有大局观，自我娱乐式的调控，自欺欺人。

这算是什么全国一盘棋？暴露出在调控楼市的问题上，所谓长效机制，所谓中央和地方的协调一致打法套路尚未成型。一时半会搞不出长效机制，那么抱歉，游资注定四处打游击。

譬如，因为国内炒房空间逐步被压缩，近几个月香港楼市迎来大量内地投资客。公开资料显示，今年第一季度，香港一手住宅成交接近5400个单位，比去年第四季约3500个单位增加54%。

为了狙击炒房团，香港再次收紧楼市印花税。

到处着火，到处救火，大火燃遍全中国，早晚不出点事？

4、为难的货币政策选择。CPI回落，通胀预期降温，央行放水否？一季度CPI数据刚出来，同比上涨1.4%，通胀预期实际降温，为货币政策留下空间。

分析：是不是很让人联想啊，就像前年下半年开始的放水，一下子推高主要一二线城市房价，我国进入全民炒房时代，迄今大家都还在跃跃欲试。

通胀虽温和，货币政策似乎仍将稳健。央行已经连续两周暂停公开市场操作。这必然是真“稳健中性”的最好证明。最近各大城市调控升级，如上文所述，一些城市限制购房后短时间转让，足以表明，中央降房地产杠杆、不鼓励炒房的决心。

可天价在那儿了啊！

其实，不仅仅是对炒房在说暂时不。MPA把银行表外业务纳入广义信贷范畴，那么金融机构自己就得考虑杠杆问题。金融机构自我有压力，被迫流通到市场上的钱也就相对增加，利率也缓和一些，央行从政策层面放水的压力减小。可谓一举多得。

除此之外，美国利率上调、缩表都在继续，这个时候RMB压力本身也大，哪还敢大放水。

不敢加息，更不敢放水太多，难。未来怎么样，看经济表现了。正是因此，对赌继续重仓楼市派，也有其理由，要经济真向下一点，难道不开房地产这个口子？

问题是，美元再“弱强”，还叫“强”啊。我们今天只是不放水，但也没有收水，那么温水煮青蛙，怕不怕?

没有什么比房地产杠杆，更能胜任稳增长任务。这根杠杆好用，也越来越危险。就像上述四大变量，背后个个汹涌澎湃、暗潮翻滚。等待我国楼市泡沫的，到底是更大的泡沫，还是破裂。

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