摘要：围猎万科战个个都是杠杆玩家，无论输家赢家都亏不起、都该有“出路”！

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撰文|张银银

26.48元！和房价一样，万科的股价涨势喜人。

6月26日，万科A涨停，刷新2016年12月以来新高。据统计，万科A近三个交易日涨幅25.86%。杠杆游戏也感到十分高兴，因为张银银的大哥数年来一直是万科A的坚定持有者。

当然，这是题外话。此前恒大大涨，万科A现在又涨停，这是对我国房地产行业业绩和未来的肯定、期许吗？这确实是一件很值得说的事情。背后，也蕴藏着很多有趣的杠杆故事。

1、万科围猎战个个都是杠杆玩家，无论输家赢家都亏不起、都该有“出路”！

于原万科团队、深铁而言，万科即将揭晓的董事会局面大好。

6月30日，万科就要迎来股东大会。最新的公告显示，新一届董事会的11名董事候选人中，万科管理层占3席，深圳地铁集团占3席，并无来自“宝能系”的人选，同时独立董事将全部更换。

此前，在“宝万之争”中力挺万科管理层的刘姝威女士，出现在深圳地铁提交的万科独立董事候选人名单。虽然这引发了“独董不独”的质疑，似乎宝能也没说什么，也不能说什么。

虽然作为第二大股东，董事会席位得不到，但市场溢价还是应该分享。否则，人家宝能大价钱、高杠杆，拼命那么久总不能亏死回去。

即将到来的7月，将是宝能系可以大规模减持万科股票的时间。这个时间点，不是很有趣吗？

恒大转手万科股票，交易总价292亿元，相当于每股定价18.80元。在这场交易中，恒大持股成本362.73亿元。账面的亏损是不得不承认和接受的。

看到今天这一幕，不知道恒大许老板有没有哭晕在卫生间。虽然昨晚（6月25日）恒大在中超取得10连胜，创造自己的连胜纪录，锁定半程冠军，这也换不回真金白银的损失。当然，账不能简单这么算，在港股，恒大也创造了自己的神话。

看看去年恒大市值多少，现在多少？每股4块多涨到现在14块多。背后的拉升原因很多。但其中一个原因也是，和万科、深铁，深圳市ZF谈好了，结成了紧密友好关系。

很可能不久的将来，一个对标万科股价的恒大将出现在A股。

宝能、恒大，还有安什么邦，以及最后杀出来的深铁，这场万科围猎战，没有谁不是借助杠杆。杠杆越高，对收益的追求就必须越高。

万科股价大涨，是大家都开森的事情。这不仅仅是房地产（房价）在我国的胜利，应该也是资本玩家的逻辑、杠杆的需求。

2、万科本身的价值

有必要谈一谈万科这家公司本身的价值。枯燥的数据，杠杆游戏不必一一列举。简而言之，高效率的企业管理、大量优质的土地储备、宽裕的流动性、房地产企业中极低的债务率……

虽然张银银对万科的房子已经没有什么好感，对万科标榜的“不行贿”那些话从来呵呵呵。但也承认，在我国房地产企业中，万科真的是极优秀。

从这个角度而言，得感谢杠杆收购。对本身中性的万能险，不应该一味道德大棒。就算名义、名字上没有了万能险，保险业一定会发明出类似的金融产品。这是世界资本市场都存在的，这是金融业本质决定的。

所以，应该做的是做好合规、做好监管、做好透明和法治约束。

扯远了。随便问一个万科的股东，无论大小，有几个不感谢万科的股价获得应有的回归？真正的价值投资，再能熬，也需要在适当的时候获得回报。否则，这叫什么投资，这不成了某些玩家的垫背。

多去一些年，万科股价之低确实是对不住大部分股东的。

一家好公司、一个自诩最市场化、有良好企业文化、最混合所有制的企业，难道只有业绩好，不该股价也略好一点吗？话就说到这里，你懂的。

3、深铁拥有的轨道土地储备必将加持万科业绩

早在2016年7月，杠杆写宝万之争时，张银银打开深圳地铁官网，在头条区看到前海时代·CEO公馆、甲级写字楼地铁大厦的商业广告。

这似乎没什么，现在各大城市地铁公司不都在做物业开发。但深圳真不同，如果进一步点击其官网“物业开发”栏目，深铁集团的地产项目那叫多。2016年，深圳地铁集团被深圳市房地产业协会评为“深圳市房地产综合实力20强”，名列第14。

按照官宣的表述：

近年来，深圳地铁集团凭借“轨道+物业”模式的稳步推进，通过上盖物业及地下空间与轨道交通同步规划、同步设计、同步建设，将沿线物业增值最大限度地转化成为轨道交通企业的内部效益，形成自我造血、良性循环的可持续发展良好机制，走出了一条轨道交通企业可持续发展的道路，备受业内推崇。从2014年开始，深圳地铁精心打造的“前海时代”、“山海津”、“山海韵”、“塘朗城”、“锦荟park”等项目……

根据公开资料，我们知道，截至2017年初，深铁至少拥有地铁上盖物业开发项目15个，总建筑面积逾600万平方米。项目主要位于福田、南山、前海、宝安、龙岗等区域的地铁沿线。产品涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多种业态，均为大规模城市综合体项目。

要知道，2015年，深圳商品房施工面积仅4978.41万平米，其中住宅3156.99万平米品房竣工面积更是低至360.21万平米，其中住宅202.37万平米——这就是重庆一两个较大市辖区的供给量。深圳房价贵，不奇怪。深圳会经营城市，深铁也牛，青出于香港胜于港。

深圳地铁当之无愧是深圳的最大地主之一，无意外的话，也是深圳最大的地铁物业地主。

所以，王大叔和万科当初才愿意找深铁合作，希望他做第一大股东，至少是一个原因。而深铁项目一大把，很“大方”，一开始就决定拿出2、3个项目和万科合作；另外的，“战场”都在外地，决定和万科一起征战重庆和东莞。有趣吧。

一般大型房地产企业负债率都是很高的，譬如恒大。深铁却不同，按照深圳地铁官网年初的介绍，深圳市地铁集团注册资本金440亿元，总资产2596亿元，净资产1721亿元，资产负债率33.7%，员工人数近16000余人。

这个负债率在国内不敢说最低，起码也是非常低的。

当然，也可以这么说，深圳地铁的通车里程只能算第二军团，所以负债率自然相对低。这个说法没有错，只是，除了看负债率，睁大眼睛看一下深圳地铁的资产和净资产。资产哪来的，上文应该已经说很清楚了。深铁负债不少，资产多才是根本。

可以说，深圳市政府对深铁那是真爱，大把的优质资产给了他。所以，他可以玩的东西太多了，他的杠杆还可以随便加。排名世界第二或第一的房地产企业万科，见了也羡慕。

谁让深铁背靠中国最有钱的城市之一，深圳。拿下万科，绑定万科，深圳地铁赢了，深圳这座城市赢了。实际获得深铁拥有的轨道土地储备，未来也必将加持万科业绩。

4、那个谈情怀、宁可相对保守的万科或将远去

这么多利好摆在万科面前，王石的时代终究成为过去。那个谈情怀、宁可保守一些的万科，正渐行渐远。等待万科的，到底是中国一二线城市房地产的继续大牛市，还是白银时代？

万科最近的表态是谦逊和谨慎的。在6月13日《万科到底泄露了楼市什么“天机”？》一文中，杠杆游戏写过，地产业永远是高杠杆的游戏，万科算是杠杆玩得小的，姑且有压力，其他企业不用说。

如果销售疲态甚至回落，购房者观望和需求端被控制，必然就面临阴跌、降价的风险。成本已经摆在那里，降不起！

可是，地价也摆在那里，成本也摆在那里，房企的杠杆率、负债在那里！

不拿地未来等死，拿地加债务加杠杆，未来赌死还是赌赚，谁又知道；不买房，担心未来更买不起。不炒房，担心被其他野蛮人财富辗轧。

这是一个无比矛盾的选择，于国家、于企业、于居民个体都极难处理。在前路未知、虚无缥缈的时代，谈情怀，那也是商业，不过是伪装得更优雅。

深铁拿下万科，这是某一种胜利，这是房地产政经关系的最好写实。谁会拿几百亿元，买回来的只是一个理想、情怀？生意，才是时代的召唤，卸下面具的时候到了。

历时两年之久的万科股权之争已基本尘埃落定，万科不会再是过去那个万科。但房地产还是过去那个房地产，房价更是站在了更高的历史位置上。面对新时代，资本知道怎么选择。

最后，借万科涨停，张银银祝我大哥生日快乐。

相关历史阅读：

《万科到底泄露了楼市什么“天机”？》，6月13日

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