摘要：这些泡沫什么时候才能被戳破？谁也无法预测，但还是有迹可寻

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撰文|张银银

楼市凶猛，全球大城市多不例外。

近日，瑞银发布2017年瑞银全球房地产泡沫指数，加拿大多伦多成为头等黑马，首次进入指数排名就名列泡沫风险之最。而在房价泡沫风险城市前10名中，中国香港位列第7。

而其他我们认为价格很高的中国城市，却没进入泡沫20强。这到底怎么回事？

1、相比去年，全球楼市泡沫在膨胀

首先，杠杆游戏简单分析下全球泡沫情况。如下图1所示，2017年瑞银全球房地产泡沫指数中，多伦多、斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、香港和阿姆斯特丹这8座的楼市被标注为较高的“泡沫风险”。

图1.2017年瑞银全球房地产泡沫指数 图表来源|UBS

其中，冠军多伦多过去五年以来，房价增长了50%。说到这里，我国主要一二线城市是不是都要笑了。

从下图2可以看到，2016年，被标注为红色“泡沫风险”的城市有6座，今年升至8座；黄色房价被高估的城市则与去年持平，同为7座，但风险指数比去年有所上升，可见全球楼市泡沫也是逐渐在膨胀。

去年的第一名温哥华跌到了第四，香港则从第6降到第7，但不可否认的是，这两个城市依然面临着巨大的泡沫风险。

图2.2016年瑞银全球房地产泡沫指数 图表来源|UBS

显然，膨胀的泡沫里，都有全球各央行们的功劳。

悉尼的所有分项指标明确表明，房地产市场风险加剧。正如瑞银财富管理投资总监办公室房地产经济学家Matthias Holzhey指出的：“过去四个季度房价再次上涨12%-，目前已较2012年上涨60%。经通胀调整的收入增长率仅为2%。税收豁免以及可只付利息的贷款，暂时掩饰了可负担能力恶化的情况。”

温哥华的房价近10年来一直都被显著高估。国外媒体纷纷将此矛头都指向我国央行，而不是欧央行，至于原因，杠杆游戏很傻很天真。

值得一提的是，报告指出，新加坡通过多项监管措施为房地产市场降温。实际价格过去六年以来小幅下降。房地产市场降至公允估值水平，2017年的风险指数也较去年有所回落。公共住房占房地产市场的80%，私人房地产市场仍难以负担，但已明显改善。房地产市场拐点似乎即将到来。

2、海外投资推高全球楼市泡沫风险？

这几年海外投资火爆，也推高了一些超级明星城市的泡沫风险。杠杆游戏此前就分析过，最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有42个涨幅在10%以上。

加拿大的多伦多，全球房价涨幅第1，高达26%。而在2016年，多伦多涨幅为14.8%，当时涨幅位列全球28位。

对于我们来说，当大都市的白领还苦苦挣扎于，怎么买得起的时候，一系列数据表明，大量的资本其实已经跑去国外配置资产。甚至可以说，其中一部分对外投资的钱，正是来自于在国内房地产市场上的“洗劫”。

这个过程是怎么一回事，我想，杠杆游戏的读者都是明白人。

不过资产配置出去了不代表稳赚，但至少这一财富转移的趋势动向，非常值得关注。显然，我国高层也已经关注到了，发出了严厉警告。

还让人担忧的是，如果房地产在调控之下真的有所退潮。那么，明年乃至未来，财富怎么配置将更是个问题，国内好像也有点资产荒，实体经济回报率依旧不如过去。

3、我国一二线城市在全球楼市泡沫的什么位置？

值得一提的是，我国内地的城市暂时不在瑞银全球房地产泡沫指数研究范围之内，原因可能是缺乏连贯的数据。

不过，我们还是能够从中找到相应的位置。比如参照这份报告，排名第一的多伦多五年以来房价增长了50%。再对比我国主要一二线城市近几年的房价涨幅，你就会大概明白，我国的房地产泡沫风险究竟有多大了。

当然不能完全这么看，毕竟各自有自己的国情。

再比如，如图3所示，就房价收入比而言，在香港，收入达当地平均水平两倍的人，也很难买得城市中心附近60平方米的住房。另外，人们的收入和房价，在伦敦、东京、纽约、巴黎和新加坡是脱节的，房价收入比超过了10。而我们的房价收入比，有些城市，要远比这一数字大得多。

图3.全国主要城市住房的可负担性：一名高技能人才在近市中心购买60平方米住房所需的工作年限 图表来源|UBS

这些泡沫什么时候才能被戳破？谁也无法预测，但可以看看香港的轨迹：

香港房地产业在70年代后期的产业调整中得以迅速发展。公开资料显示，1998年的数据，香港房地业对GDP的贡献高达20%，房地产投资占固定资产投资的近50%，而政府收入中也有35%来源于房地产业。

进入90年代，香港经济持续发展，对房地产市场的需求不断增加，房地产价格上涨非常迅速。

随后，香港实施“紧缩”土地供应政策，并以低利率进行刺激，房价一路飙升，这其中炒房行为急剧升温，买房几乎成了大多数香港人实现财富快速积累的主要途径。企业也是如此，开始向银行贷款买地。

再之后，银行放松了对住房按揭贷款的审查标准，炒房客们变本加厉，楼市价格继续高企。

1997年亚洲金融危机爆发，一年时间，香港房价下跌50%-60%，成交大幅萎缩，房屋空置率上升。

房价暴跌导致香港社会财富大萎缩。据计算，从1997-2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

世界很少孤岛，全球经济紧密相连，故事接下来怎么发展，又有谁能预料。

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