摘要：加息才是最大杀手锏，炒房者惧怕的“核武器”

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撰文|张银银

前几天杠杆游戏出差和一众同事夜聊，说过两同事炒房的事。详见《供地增长818%，北京不是个例！形势真的在变了》（11月20日）。

当时我忘记了说，他们最担心的，倒不是担心被套一段时间，而是担心加息。简单说，就是怕炒房成本大增，甚至影响到日常生活。

恰好看到新闻说，一张流传于网络的图表显示，虽然房价下降了，但由于房贷利率不断上升，实际上买套80平的房子要多掏76万。

房价跌了，利率上涨，购房成本一定会增加吗？或者说，炒房成本一定增加吗？这是个有趣的问题。

1、房价略跌，利率上浮，刚需购房总金额确实可能增加，但不代表不划算。如上图的例子，80平米大小，5万多/平米的房价，便宜了1000多块/平米，但利率上浮20%，你要贷个十年、二十年、三十年，付出的总金额怎么都是增加。

按照这个例子来看，便宜1000多块，全款买房的话，也就是省了10万块钱左右。但是，对于大部分刚需一族来说，四五百万的房子，当然只能选择首付按揭贷款。

首付三成的话，首付款也就是少了3万块。但利率，银行给你一上浮，别说20%，就是10%，你贷个20年，那也是增加30万左右的节奏。除非你可以很快还完房贷，否则理论上说，你付出的贷款肯定是比此前增加了。

至于划不划算，杠杆游戏要说，这个得具体来看。你要一根筋觉得吃亏，那你不买，万一房价未来涨了，你会更后悔。

或者你把这增加的总贷款金额，放到时间的长河里去看，考虑到我们还是欠发达国家，通常都是较高的物价浮动水平。时间换空间、换买房的机会，拿未来的收入去对冲货币贬值，或许也不见得就很吃亏。

2、炒房者无论如何，都是担心利率上浮的，只有一种情况例外。如果在当下主要一二线城市，二套房以上利率普遍上浮的情况下，冒险进场炒房。无论如何，付出的成本比以前要高。

当然，那些和中介或楼盘合作炒楼，快速吃进马上倒手的另论——这种情况，在不少城市拿房本一两年甚至更长时间，不准倒手的调控新规下，没这么猖狂了。说句揶揄的话，今天剩下的炒房者，大部分像价值投资者，长线持有。赌的就是未来。

在利率上浮的情况下吃进房子，想赚取溢价收益，如上所述，假如房价下降得还较为有限，那么房贷成本长期来看并不低。

或许很多杆友会说，人家是炒房啊，哪来什么长期持有的事。问题是，你不知道何时可以套现？其次，当下一些城市房价是跌了的，你买进来炒，你不怕再跌一点？心理负担不会小。

何况，炒房者基本都是擅用杠杆的人士，甚至首付款都是使用了杠杆，那意味着资金成本压力更大。

不担心跌，也不怕利率暂时上浮的例外是，“新盘-二手房价格倒挂”的新房。前段时间南京，以及很多城市不都有，官方对新房有备案限价，但二手房随行就市。所以抢到了相对低价的新房，理论上怎么都是赚，除非暴跌或金融动荡。

3、银行恰恰靠利率上浮加入财富收割游戏，并降低金融风险。在《房贷利率上浮背后的赢家和输家》（9月22日）一文中，杠杆游戏就分析过，银行为整个炒房游戏提供了升级的弹药，难道不该分享成果？你见过军火商在世界大战中搞慈善吗？

今天总的基调是去杠杆，宏观市场利率是上浮，美国佬又是加息、又是缩表的，那么我们的货币总基调就没以前么宽松。对了，该“死”的利率市场化，还有余额宝各种宝，银行自己的资金成本实际也被迫提高。

利差不是那么好赚了。那么，杠杆游戏觉得，就算是出于最基本的“人道主义”，银行也会提高房贷利率。何况，房贷是最安全、最刚需的资产，小白们必须得找银行啊。要不安居梦无法实现。

如今可能又进入了本轮周期的下半场，市场毕竟没此前那么疯狂了，要赚到更多的钱、更多安全的钱，最好的方式，就是让小白们多出点。反正利率上浮这点钱，分摊到未来20年、30年里，实际感觉也不是要命。

金融机构，包括类金融机构们，远不止是银行，为此轮行情提供了子弹。辛苦了，该人家多赚点。

而上浮的利率，意味着银行每个月都可以多获得溢利。同时，银行完成开发商贷款核销的效率越高，借款安全越高。短期资产负债表也更好看，收益更漂亮。

银行赚了钱，还降低了杠杆，符合中央的要求。

4、加息才是最大杀手锏，炒房者惧怕的“核武器”。不否认，尽管一些城市房价有回落，同时利率在上浮，但因为限购等因素，成交量并不如顶峰时。银行加入财富收割游戏，也不是说的那么轻松。

目前，只是监管部门明示或暗示银行上浮实际市场利率，而基准利率并无变化。恰恰，基准利率的变动，才是最牵一发动全身的。

如果我们跟着美国加息，不仅意味着当下购房上浮了利率的群体，要负担更多的利息，更意味着任何一位都要增加利息支出。

也正是因为Any one，除了地产相关，还包括所有行业都受影响。加息即意味着收紧投资的信号——当然，如果经济形势喜人，加息一样阻挡不了各行各业大举投资扩产能。

但现实并没有这么乐观。此前最乐观的不就是地产业了。现在调控收紧，如果再来加个息，无论幅度，都是信号，都会吓退一些人。同时，套住一些人，暂时整到一些人。

基本没有意外的是，12月联储今年第三次加息。那么，杠杆游戏想说，我们加息还远吗？

只是矛盾的是，真加息、房价降的时候，刚需又敢买吗？

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