摘要：保护租客权利以及稳定租金，应该做哪些

撰文|张银银

最近好几个微信群因为房租大涨的问题吵得不可开交。有人说资本推高房租，政府必须插手，也有说一切交给市场，政府的手离的越远越好。

最新的消息是，有关部门果然出手了：昨天（8月21日），北京市住房城乡建设委会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，依托北京市12345政府服务热线，开通打击“黑中介”投诉举报专线，严厉打击扰乱租赁市场秩序、损害群众利益的行为。

而北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门，集中约谈三大主流公寓等主要住房租赁企业负责人，共同承诺落实“三不得”要求。

杠杆游戏很好奇，其他国家对租房市场的态度如何，政府在其中又是如何利用政策杠杆来稳定租金，抑或是完全交给市场？查阅了几个典型国家的相关资料文献后发现，似乎出手管制租金价格的居多。

1、美国：实行“住宅租金管制”与“租金稳定”政策

美国房屋租赁的法规比较健全，如租金管制法、公寓法等，从各个方面保护房客的权益，也有有专门的房屋法院，来解决租房纠纷。

若法院判驱逐房客，须由警察执行，房东及其他机构不得动手，不能威胁强迫。美国租房者一般还成立房客委员会，对房屋的卫生、安全及其他租约上所订的权益，进行表达和维护。

公寓出租须经过资格审查，具体审查内容包括收入情况，卫生安全、物业管理情况等。

纽约法律规定，房东须将租房押金视为房客的托管基金，不能被房东动用，但房东可以从押金存款总额中每年抽取1％作为管理费用。

《住房法》规定，市场房租不得任意上涨。

美国实行“住宅租金管制”与“租金稳定”政策，保护长租的租客。在房租高企的城市实行最高租金管制，以及租金上涨率管制，具体细则上各州有所差别。

但总的方向是，一定幅度之内，房租高低由市场决定，若超过了这一幅度则进行租金管制。

另外，租房的押金房东要专门开账户存放，这笔钱一年后的利息，房东和房客四六分成， 在退租时退还。

2、德国：解约保护、住房补贴及税收优惠

说到稳楼市，德国是教科书级别的。公开资料显示，德国以前住房自有率45%，55%的人口租房居住。

德国《民法典》中的《住房租赁法》，对租赁市场进行规范，此后不断调整和丰富。重点也在于对租户的权益保障，这其中就包括租金限制。

房东要上调租金，必须满足租金15个月未变、且目标租金不超过市政当局或其他城市的大小、设施、质量、位置等条件相当的同类型住房的租金标准。

租金在3年内涨幅不得超过20%。

相关统计数据显示，一线城市最近一年平均租金涨幅就高达20%，这在德国是不被允许的。

《刑法典》中的《经济犯罪法》规定，在租户面临困境的前提下，如果房东目标租金超过当地租金标准的50％，则可判定房东违法，处以不超过3年的监禁或罚款，情节特别严重的，最高判处10年监禁；

如果房东通过减少租客可利用空间，而变相使得租金超过当地标准的20%，可处以最高五万欧元的罚款。

此外，德国还对租房群体提供住房补贴。政府对用于出租的房屋提供融资支持、税收优惠或者直接补贴。

还值得一提的是，德国对租房者提供了解约保护政策，具体而言就是房东仅在规定情况下基于合理权益，才可以解除合同。如承租人违反合同规定、房东欲自主或其他家庭成员居住或房东通过适当开发住房可获得重大经济利益等。

3、日本：租赁期间不能调整租金，租房要有保证人

日本的租房比例也是较高。其中日本的租赁住房中，超过6成是委托物业托管企业管理，类似于我国的长租公寓企业。

在日本，租赁行业已经形成专业的租赁房屋开发一出租一租后管理一租金担保一资产证券化的全产业链条,以资产管理公司为核心的行业生态。

日本租赁市场租客与业主同权，且对租户的保护很强。

房主在租赁期间不能调整租金，一般是在两年期满后才可以调整租金。若是想要收回房屋，即便是有正当理由，也要提前半年向租户提出退房请求。

为防止租房者交不出房租，租房者必须有保证人，要填经济收入方面等资料，房地产中介公司和房东若遇上租房者不交房租，而逃走的，就会去找保证人。

4、中国：保护租户利益、稳定租金可以借鉴各国经验

以上为美国、德国、日本三大典型国家在租客保护和租金管制上的部分政策，另外诸如加拿大，法律规定，房东或租房合同不得要求租客支付远期租金支票，房东能收的保证金只能是1个月租金，作为退房时最后1个月租金。

关于房租涨幅，如所租住宅为老旧建筑则有限制，若是新建大楼则不受限制。

房东每次涨房租时，只能是在租客入住12个月后，或离上次涨房租12个月后。此外，房东涨房租前，必须至少提前90天书面通知。

最“便宜”的莫属于新加坡，有将近80%的居民是居住在政府组屋(HDB)中，类似我国的公租房，既稳定又划算。

对比后发现，发达国家对于租房市场进行严格管理似乎是主流，尤其是在保护租客权利以及稳定租金方面。

如今，我国租房成为刚毕业年轻人，尤其城市外来人口的主流选择，也是比买房更加刚需的刚需。租房市场不仅是经济问题，更是社会问题。我们在这方面做得还远远不够。

比如便宜的公租房，中国内地比例比新加坡，甚至比香港地区都低太多。

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